Trong phân tích mới đây, ông Phan Vi, người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, chuyên phân khúc nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh đã chỉ ra giá trị của dự án Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh đối với người dân cũng như thị trường bất động sản. Theo vị này, tác động của hạ tầng đối với bất động sản là dễ thấy, song không phải ai cũng hiểu rõ hướng tuyến và giá trị của từng vành đai trong tổng thể quy hoạch hạ tầng.
Người dân được hưởng lợi gì từ Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh?
Theo ông Phan Vi, việc hoàn thiện tuyến Vành đai 3 mang lại những lợi ích hạ tầng và kinh tế rõ rệt.
Thứ nhất, kết nối liên vùng thuận tiện. Đây là tuyến đường huyết mạch kết nối trực tiếp TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương cũ, Đồng Nai và Long An cũ, giúp người dân di chuyển giữa các tỉnh này mà không cần đi xuyên qua tâm TP. Hồ Chí Minh, giảm đáng kể thời gian lưu thông.
Thứ hai, giảm tải giao thông nội đô. Tuyến đường đóng vai trò là "vòng cung" bao quanh, giúp phân luồng xe tải nặng và container đi ra ngoài trung tâm, từ đó giảm ùn tắc và ô nhiễm trong nội thành.
Thứ ba, phát triển kinh tế - dịch vụ: Hạ tầng giao thông đi đến đâu, kinh tế và dịch vụ thường phát triển đến đó. Sự hiện diện của các khu đô thị lớn kéo theo hệ thống tiện ích (trường học, trung tâm thương mại, dịch vụ y tế) phát triển, nâng cao chất lượng sống cho cư dân trong khu vực.
Thứ tư, giá trị bất động sản: Theo xu hướng hạ tầng, khu vực dọc các tuyến đường lớn thường có biên độ tăng giá tốt nhờ tiềm năng kinh doanh và cho thuê khi tuyến đường hoàn thiện.
Phân cấp giá giữa các dự án bất động sản
Các dự án quanh tuyến vành đai 3 TP.Hồ Chí Minh không có một khung giá cố định vì giá bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như chủ đầu tư, pháp lý, vị trí cụ thể, hạ tầng dự án. Tuy nhiên, theo ông Phan Vi, có thể phân loại theo vị trí tương đối:
Mức giá cao hơn: Thường tập trung ở các dự án thuộc địa phận TP. Hồ Chí Minh (đặc biệt là khu vực TP. Thủ Đức như Vinhomes Grand Park, Đông Tăng Long, MT Eastmark City). Lý do là vì quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh khan hiếm, hạ tầng phát triển đồng bộ và tiện ích nội khu cao cấp.
Mức giá "mềm" hơn: Thường nằm ở các khu vực thuộc các tỉnh lân cận (như khu vực giáp ranh Long An cũ, Đồng Nai). Các dự án như T&T City Millennia (Long An), SwanBay City (Đồng Nai) có mức giá cạnh tranh hơn so với mặt bằng tại TP. Hồ Chí Minh, phù hợp cho những người có ngân sách vừa phải nhưng muốn sở hữu không gian sống lớn hơn.
Chọn khu vực nào có giá tốt?
Theo ông Phan Vi, để xác định khu vực có "giá tốt", người mua nên đánh giá dựa trên tiêu chí:
Pháp lý: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Dự án nào đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc tiến độ pháp lý rõ ràng thường an toàn nhất.
Tiện ích thực tế: Người mua nên ưu tiên các dự án đã hình thành tiện ích (trường học, công viên) để có thể chuyển đến ở ngay hoặc dễ dàng cho thuê.
Kế hoạch phát triển hạ tầng: Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh chỉ là yếu tố bổ trợ, người mua cần xem xét thêm các đường nhánh, cao tốc hướng tâm đi kèm để tối ưu hóa việc di chuyển.
Dự án với đất dân mức chênh lệch giá ra sao?
Sự chênh lệch giá giữa đất trong dự án và đất dân (đất thổ cư tự do) thường dao động từ 20% đến 50% hoặc hơn, tùy thuộc vào:
Dự án: Giá cao hơn do đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng (đường nhựa, điện âm, nước máy, vỉa hè), công viên, an ninh 24/7, và môi trường sống đồng bộ. Pháp lý thường rõ ràng hơn (nhưng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư).
Đất dân: Giá thường "mềm" hơn vì chỉ mua đất. Tuy nhiên, người mua sẽ phải tự chịu chi phí xây dựng, tự lo hạ tầng xung quanh (nếu khu vực chưa có), và rủi ro pháp lý (quy hoạch, tranh chấp, thiếu giấy phép) thường cao hơn.
Theo ông Phan Vi, đừng quá tập trung vào con số % chênh lệch, hãy cân nhắc nhu cầu thực tế: Nếu người mua cần sự an toàn, tiện ích sẵn có cho gia đình, dự án là lựa chọn phù hợp. Nếu có kinh nghiệm đầu tư, am hiểu quy hoạch và chấp nhận được rủi ro để tối ưu chi phí, đất dân có thể mang lại biên độ lợi nhuận tốt hơn khi khu vực đó được nâng cấp hạ tầng.
"Trước khi xuống tiền, nên đến thực địa, kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan địa phương và tìm hiểu năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án", ông Vi nhấn mạnh.
