Sáng ngày 15/8, Tạp chí Thương Gia tổ chức Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan”.
Tham luận tại hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 là quy định về khung giá đất đã được loại bỏ. Luật mới ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.
Cụ thể, UBND tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.
Theo ông Chính, vừa qua, mới chỉ có TP. Hồ Chí Minh điều chỉnh bảng giá đất mới, tuy mức giá được cho là khá cao nhưng phản ánh đúng thị trường, căn cứ vào nguyên tắc của thị trường.
"Về cơ bản, mức giá đất mới áp dụng cần phải đáp ứng những yếu tố thị trường và đảm bảo quyền lợi của người dân có quyền sử dụng đất. Mức giá đất phải được giải quyết đồng bộ, đảm bảo sự rạch ròi, minh bạch giữa thu về và mức giá bồi thường cho người dân", ông Chính nhấn mạnh.
Quy định của luật mới đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người dân
Trao đổi kỹ về những điểm mới của Luật Đất đai, ông Chính cho biết, những quy định theo luật mới cũng đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người dân. Các doanh nghiệp bất động sản cần đặc biệt lưu tâm đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
Theo đó, Nhà nước khuyến khích tạo điều kiện để chủ đầu tư trực tiếp làm việc với người dân nắm quyền sử dụng đất, kể cả trường hợp diện tích đất này thuộc phạm vi thu hồi của Nhà nước.
Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đảm bảo về giá trị thu hồi đất với người dân một cách công khai, minh bạch và sòng phẳng. Ngược lại, đối với doanh nghiệp bất động sản, Nhà nước cũng tạo điều kiện để chủ đầu tư được linh hoạt lựa chọn phương án bồi thường cho người dân bằng loại đất có mục đích sử dụng giống hoặc khác với loại đất thu hồi.
Theo Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, thời gian qua, nhiều dự án bất động sản không triển khai được do ách tắc từ công tác định giá đất. Do đó, khi làm luật, những khó khăn này đã được đưa vào để nghiên cứu, tìm ra giải pháp.
Các doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư dự án bất động sản cần lưu ý về phương thức tiếp cận đất đai, nhất là lưu tâm đến hoạt động đấu giá và đấu thầu. Trong đó, với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, nếu Nhà nước giao đất không thu tiền thì các doanh nghiệp phải chú ý rằng, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì nhà nước giao đất có chỉ định.
Đặc biệt, cần nhấn mạnh vấn đề nếu miễn toàn bộ thời gian thuê đất thì mới được xem là miễn. Trường hợp trừ một số năm hoàn thiện dự án sau đó được miễn một số năm thì chỉ nên xem là giảm tiền thuê đất.
Còn về quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản, đó là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo Luật Đất đai 2024, quy định rất cụ thể như sau, đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai; đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành một văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, cả hai đều thực hiện nghĩa vụ giống nhau.
Ngoài ra, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại.
“Tôi đặc biệt lưu ý các doanh nghiệp bất động sản, trường hợp nhà đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thì sẽ không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Đồng thời, các doanh nghiệp đầu tư trong trường hợp được miễn nghĩa vụ tiền đất thì không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, ông Chính nói.
