Bất động sản đang quay về giá trị ở thực
Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, thị trường bất động sản gần đây đang cho thấy một sự chuyển dịch quan trọng từ chu kỳ phục hồi sang giai đoạn định hình tương lai.
Nếu giai đoạn trước được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đón đầu thị trường, thì hiện nay các quyết định mua bán ngày càng dựa trên những yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu ở thực. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn - nơi giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi vị trí hiện tại mà bởi khả năng kết nối và tiềm năng phát triển trong tương lai.
Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, niềm tin thị trường đang cải thiện, nhưng người mua không còn ra quyết định chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá tăng. Quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, chất lượng sống và khả năng tài chính đang trở thành những “bộ lọc” quan trọng. Theo khảo sát, người tiêu dùng đánh giá 6 tháng tới là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư hơn là bán. Trong đó, loại hình được lựa chọn nghiêng mạnh về các sản phẩm mang tính an toàn với pháp lý rõ ràng, hạ tầng, cộng đồng ổn định.
Đồng thời, số liệu khảo sát chỉ ra, người mua để ở chiếm tỷ trọng cao hơn người mua đầu tư. Trong đó, 65% người mua để ở là mua căn nhà đầu tiên với mục đích nâng cấp môi trường sống chiếm tỷ lệ khá lớn. Điều này cho thấy quyết định mua nhà ngày càng gắn với chất lượng sống thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tài sản tăng giá.
Người mua nhà ngày nay không còn chỉ hỏi bất động sản đó có thể tăng giá bao nhiêu, mà họ bắt đầu quay lại với những câu hỏi cơ bản hơn: Có thể sống ở đó hay không? Con cái có môi trường học tập tốt hay không? Việc di chuyển có thuận tiện hay không? Khu đô thị đó có thực sự hình thành cộng đồng cư dân hay chỉ là những dãy nhà sáng đèn vào cuối tuần? Nói cách khác, thị trường đang dần quay trở lại với nhu cầu ở thực.
Dẫu vậy, một yếu tố được người tiêu dùng theo dõi sát sao trong thời gian qua là lãi suất. Đa số không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, nhưng cũng không lo ngại kịch bản tăng đột biến. Chính trong bối cảnh biến động lãi suất, việc các doanh nghiệp địa ốc đồng hành cùng người mua nhà bằng chính sách bán hàng hấp dẫn đã và đang tạo ra những hiệu ứng tích cực. Trong đó, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất vay cố định trong vài năm đầu… giúp giảm áp lực tài chính và tạo niềm tin cho người mua nhà ở thực, nhất là các gia đình trẻ.
Ghi nhận tại một số dự án căn hộ đang chào bán ra thị trường thời điểm này cho thấy, các chính sách ưu đãi từ phía chủ đầu tư đã kích thích người mua an tâm “xuống tiền”. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường biến động, điều này càng thể hiện sự đồng hành sát sao giữa doanh nghiệp và người mua, mà có thể các chính sách ưu đãi “mạnh tay” sẽ khó xuất hiện trong giai đoạn thị trường bình thường trở lại.
Tại khu Tây TP. Hồ Chí Minh, dự án Solaria Rise thuộc Đại đô thị tích hợp Waterpoint của Nam Long và đối tác Nhật vẫn tiếp tục đem đến giải pháp tài chính tối ưu với lộ trình sở hữu nhẹ nhàng cho người mua ở thực. Theo đó, người mua chỉ cần thanh toán 30% đến khi nhận nhà. Ngân hàng hỗ trợ vay vốn lên đến 65% giá trị căn hộ. Đặc biệt, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cố định cho người mua trong 15 tháng đầu. Với giải pháp này người mua không phải chờ nhiều năm để tích lũy đủ một khoản tiền lớn ban đầu, vẫn được sở hữu căn hộ nằm ngay khu đô thị quy hoạch bài bản.
Mức giá căn hộ từ khoảng 1,5 tỷ đồng, số tiền thanh toán hàng tháng chỉ khoảng 8 triệu đồng, tương đương chi phí thuê nhà hiện nay của nhiều gia đình. Đặt trong bối cảnh một gia đình có thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, chính sách này giúp bài toán an cư trở nên dễ thở hơn khi người mua vẫn có thể cân đối ngân sách cho các nhu cầu thiết yếu như sinh hoạt, học phí cho con, chăm sóc sức khỏe hay dự phòng tài chính cho tương lai.
Theo các chuyên gia, việc doanh nghiệp tập trung vào giá trị ở thực không chỉ linh hoạt trong bối cảnh thị trường biến động, đó còn là xu hướng được thúc đẩy bởi định hướng phát triển đô thị bền vững, nhu cầu nâng cao chất lượng sống và quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường sau nhiều chu kỳ tăng nóng.
Điều gì quyết định chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường địa ốc?
Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc đơn vị nghiên cứu Avison Young, nhu cầu mua nhà không biến mất mà đang bị nén bởi các điều kiện. Thị trường sẽ phục hồi bền vững khi những điểm kích hoạt về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản cùng được tháo gỡ.
Vị này nhấn mạnh, các tiêu chí tìm kiếm dự án của người mua ngày càng đa dạng. Bên cạnh giá bán, vị trí và tiềm năng tăng giá, người mua ở thực còn chú trọng đến yếu tố pháp lý, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích. Do đó, các chủ đầu tư bàn giao dự án đúng tiến độ, có khả năng tạo lập và xây dựng những cộng đồng cư dân hoàn chỉnh sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách hàng.
Theo chuyên gia Avison Young, trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội tiếp tục là những phân khúc chủ lực khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai nền tảng hồi phục chính của thị trường nhà ở.
Còn theo nhận định của VARS IRE, trong chu kỳ phát triển mới, lợi thế cạnh tranh của một dự án sẽ không chỉ đến từ quỹ đất hay vị trí, mà được quyết định bởi chất lượng quy hoạch, thiết kế, khả năng vận hành và những giá trị bền vững mà dự án mang lại cho người sử dụng.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, từ kỳ vọng đến hành vi, người mua đang sẵn sàng dịch chuyển ra các khu vực mới để đón đầu cơ hội tăng trưởng. Có tới gần 70% người được khảo sát cho biết ưu tiên lựa chọn các khu vực vùng ven hoặc các đô thị mới đang phát triển trong 3-5 năm tới. Điều này phản ánh một sự thay đổi lớn trong tư duy mua nhà: thay vì tìm kiếm một vị trí gần trung tâm hiện hữu, người mua đang tìm kiếm những nơi có khả năng trở thành trung tâm trong tương lai. Nói cách khác, nhu cầu đang đi theo hướng phát triển của hạ tầng và quy hoạch.
“Nhìn từ góc độ dài hạn, năm 2026 không chỉ là một năm của thị trường, mà là một năm của sự định hình. Định hình các trung tâm tăng trưởng mới, định hình dòng vốn đầu tư và định hình cách bất động sản Việt Nam phát triển trong thập kỷ tiếp theo”, ông Tuấn nhấn mạnh.
