Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, hướng đến nhóm người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Theo HoREA, đây là phân khúc đang thiếu nghiêm trọng trên thị trường. Số liệu của Hiệp hội cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại tại TP.HCM (cũ) liên tục sụt giảm trong giai đoạn 2017-2024. Đáng chú ý, tỷ trọng nhà ở giá phù hợp giảm từ 29,1% năm 2017 xuống chỉ còn 1% vào năm 2020 và không còn căn hộ nào được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2021-2024.
Ngược lại, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Riêng năm 2024, toàn bộ 3.845 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn được thống kê đều thuộc phân khúc cao cấp.
HoREA nhận định tình trạng này cho thấy sự “lệch pha” rõ rệt giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng chi trả của người dân. Trong khi nhà ở xã hội đang được thúc đẩy, vẫn còn một nhóm lớn người có nhu cầu nhưng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp nhưng vượt điều kiện mua nhà ở xã hội.
Theo Hiệp hội, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tạo thêm một phân khúc nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường, qua đó mở rộng lựa chọn cho người mua nhà.
Một trong những đề xuất đáng chú ý của HoREA là không quy định lợi nhuận tối đa đối với chủ đầu tư nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo Hiệp hội, đây vẫn là dự án nhà ở thương mại, vì vậy doanh nghiệp cần được tự tính toán chi phí, giá thành và lợi nhuận, miễn giá bán không vượt mức giá trần do địa phương quy định.
HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh quy định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa đối với loại hình này. Doanh nghiệp có thể căn cứ vào hiệu quả dự án để tự quyết định có tham gia hay không.
Hiệp hội cho rằng cách tiếp cận này có thể tạo động lực để doanh nghiệp tham gia trên cơ sở tự nguyện, thay vì áp đặt cơ chế lợi nhuận cứng. Những doanh nghiệp có năng lực quản trị, nguồn vốn tốt hoặc kiểm soát được chi phí có thể đưa ra mức giá cạnh tranh hơn, trong khi vẫn bảo đảm hiệu quả kinh doanh.
HoREA cũng kiến nghị dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế “luồng xanh” về thủ tục đầu tư xây dựng, đồng thời cho phép địa phương điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch phù hợp với đặc thù dự án nhằm tăng số lượng căn hộ.
Đáng chú ý, Hiệp hội cho rằng loại hình này cần được phân biệt rõ với nhà ở xã hội. Nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, trong đó Nhà nước chủ yếu định hướng về giá trần, còn doanh nghiệp chủ động quyết định giá bán trong giới hạn cho phép.
Theo HoREA, nếu được thể chế hóa phù hợp, chính sách này không chỉ bổ sung nguồn cung nhà ở vừa túi tiền mà còn có thể tái cấu trúc thị trường bất động sản, giảm sự lệch pha về phân khúc và đưa thị trường trở về gần hơn với nhu cầu ở thực của người dân.
