Colliers: Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến "làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao"

“Giảm tốc” để chuyển hướng bền vững

Nhận định về bối cảnh của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay, các chuyên gia đến từ Colliers (Việt Nam) cho rằng ba yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - TBD đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao và Việt Nam cũng không thể tránh được quỹ đạo chung.

Dù lượng giao dịch trầm lắng kéo dài từ giữa năm ngoái đến nay chưa có dấu hiệu dừng lại nhưng theo Colliers Việt Nam, từng phân khúc ghi nhận tác động khác nhau, khắc họa khuynh hướng khi thị trường đối diện với biến động.

Cũng theo Colliers, so với các nước láng giềng, Việt Nam có lợi thế về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc BĐS, đồng nghĩa dư địa còn rất lớn.

Tuy nhiên, tiềm năng chưa đủ quyết định sự phát triển lành mạnh và bền vững nếu thị trường không được xây trên các nền tảng vững chắc. Trong hơn 30 năm qua, bất động sản Việt Nam trải qua vài chu kỳ tăng trưởng nóng, nhưng dường như kinh nghiệm điều hành, điều tiết chưa được phát huy tốt, khiến thị trường phát triển thiếu đồng bộ, các chuyên gia Colliers (Việt Nam) đánh giá.

Dù được cho là đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng theo nhận định của ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam), thị trường giảm tốc và vẫn còn đó những rủi ro, nhưng cũng mở ra cơ hội để chuyển đổi bền vững.

Ông David Jackson

Theo đó, vị Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam) nhận định hiện tại là thời điểm vàng để bất động sản tái định hướng, gắn liền với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như giải quyết vấn đề an cư, bất động sản cho sản xuất – kinh doanh. Một khi các nền tảng cung – cầu, giá cả - lãi suất và chính sách được củng cố, thị trường BĐS sẽ được tạo đà cho tăng trưởng ổn định dài hạn và gia tăng sức chống chịu trước các cú sốc từ bên ngoài.

Điểm sản bất động sản công nghiệp

Làm rõ hơn về những cơ hội đi kèm thách thức trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, các chuyên gia đến từ Colliers nhận định các tài sản chất lượng cao có giá trị bền vững như văn phòng, công nghiệp & hậu cần (I&L) và nhà ở đa gia đình tại châu Á - TBD sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023. Tương ứng, các loại hình tài sản thuộc ba phân khúc nêu trên cũng được kỳ vọng có những chuyển đổi rõ nét ở Việt Nam trong vài năm tới.

“Trong điều kiện hiện nay, các bên tham thị trường đang tận dụng thời gian để đánh giá lại năng lực, cơ hội và rủi ro của danh mục tài sản. Nếu nắm bắt và đáp ứng được những xu thế mới, tôi tin rằng đây là thời điểm để thị trường BĐS Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển mới, bền vững và ổn định hơn”, bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn & Dịch vụ đầu tư, Colliers (Việt Nam) đánh giá.

Bà Cao Lê Tường Vân

Là tài sản phòng thủ được đánh giá cao, bất động sản công nghiệp (KCN - nhà máy, kho bãi, hậu cần) được Colliers dự báo sôi động nhất tại thị trường Việt Nam năm nay.

“Quỹ đất để phát triển công nghiệp ở Việt Nam không thiếu, nhưng việc tìm kiếm khu đất phù hợp cho nhà đầu tư cũng như quá trình thiết lập hoạt động lại là một câu chuyện khác”, ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp, Colliers (Việt Nam) nhận định.

Lý giải cho nhận định tích cực về triển vọng của bất động sản công nghiệp, Colliers Việt Nam cho rằng một trong những lý do cầu vượt cung là nguồn cung đất cho thuê trong KCN, KCX chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí tuân thủ pháp lý.

Ông Vũ Minh Chí

Ngoài ra, các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh KCN và các tiêu chí về phát triển bền vững: hạ tầng kỹ thuật, xử lý phát thải, khu dân cư, nhà ở cho công nhân & chuyên gia… Ông Chí nhấn mạnh, vấn đề cấp phép, chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác cũng được nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm.

“Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, các chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng”, ông Chí nhận định.