“Vượt mặt” các phân khúc khác
Sau khi sáp nhập Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu vào Tp.HCM, hình thành Tp.HCM mới với quy mô dân số gần 14 triệu người, thị trường bất động sản khu vực này ghi nhận nhiều thay đổi. Trong đó, phân khúc chung cư “vượt mặt” đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố... trở thành loại hình được quan tâm nhất.
Khảo sát thị trường Tp.HCM cho thấy, nhiều dự án căn hộ đồng loạt mở bán khiến nguồn cung khu vực trở nên sôi nổi. Trong khi Tp.HCM (cũ) thiếu hụt nguồn cung mới, Bình Dương (cũ, nay thuộc Tp.HCM) dẫn đầu với các dự án đa dạng từ bình dân, trung cấp đến cao cấp được chào bán.
Ở phân khúc giá từ 30-40 triệu đồng/m2 có sự hiện diện của các dự án như Phú Đông SkyOne (Phú Đông Group); Bcons Bình An Đông Tây (Bcons Group); TT AVIO (Liên danh Nhật Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group); The Felix (C- Holdings)...
Trong khi, ở ngưỡng giá từ từ 50-70 triệu đồng/m2 ghi nhận khá nhiều dự án mới chào bán. Phải kể đến dự án La Pura (Phát Đạt); The Emerald 68 (Lê Phong – Coteccons); Habitat (Tập đoàn Sembcorp Gateway và Vsip); Landmark Bình Dương (Phú Cường Group); Hồ Gươm xANH (TSB Group); Midori Park The Glory (Becamex Tokyu), The Gió (An Gia)...
Không chỉ mạnh về nguồn cung, chung cư còn là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm đầu năm 2025. Dữ liệu quý 2/2025 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm ở các phân khúc bất động sản đều có sự tăng trưởng rõ nét từ đầu năm 2025, trong đó chung cư nổi bật về tỉ lệ hấp thụ, đặc biệt ở khu vực Tp.HCM (mới). Phân khúc này được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác cho thuê.
Nhận định về căn hộ, đại diện CBRE Vietnam cho hay, trước thông tin quy hoạch, phân khúc chung cư tại khu vực lân cận Tp.HCM thể hiện sức cầu rõ nét. Người mua tích cực vào thị trường thúc đẩy mặt bằng giá đi lên. Các dự án mở bán ghi nhận tỉ lệ hấp thụ đạt trên 75%, thể hiện niềm tin của người mua vào phân khúc này.
Theo CBRE, nếu giá trung bình căn hộ Tp.HCM (cũ) đạt 82 triệu đồng/m2 trong quý 2/2025, thì các sản phẩm giá từ 40-50 triệu đồng/m2 tại khu vực Bình Dương (cũ) đón nhận sức cầu khá tốt.
Còn theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), giá căn hộ đã đạt mức cao nhưng vẫn hấp thụ tốt. Trong quý 2/2025 toàn thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54% nhờ nhiều dự án ra mắt vào cuối quý 1 được ghi nhận giao dịch vào quý 2.
Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý 2 đạt 61% với hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 quý trước. Giao dịch được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc căn hộ, chiếm hơn 56%.
Theo đơn vị này, nhiều dự án mở bán được hấp thụ tốt nhờ “ăn theo” các dự án lớn và “sóng” sáp nhập. Lượng giao dịch bất động sản bắt đầu quay trở lại các tỉnh, thành phía Nam với đa dạng lựa chọn và có mức giá tốt hơn.
“Vén màn” sau những con số tăng trưởng
Dòng tiền phía Bắc có xu hướng dịch chuyển vào Nam là một trong các lý do khiến phân khúc căn hộ tại Tp.HCM (mới) sôi động. Nền giá thấp cùng với kì vọng của người mua về dư địa tăng trưởng trong tương lai đã thúc đẩy nhu cầu gia tăng.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản miền Bắc, đặc biệt là tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, thời gian qua liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới ở mức kỷ lục.
Chính bởi mặt bằng giá cao nên thị trường nơi đây đang dần mất sức hút. Làn sóng đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh vào phía Nam. Khu vực phía Nam đang hội tụ nhiều động lực tăng trưởng.
Bà Miền phân tích, việc sáp nhập Tp.HCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu không chỉ mang ý nghĩa hành chính mà còn trở thành cú hích mạnh mẽ cho hạ tầng toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Ngay khi sáp nhập, hàng loạt dự án giao thông liên vùng đã được đẩy nhanh tiến độ, từ đường vành đai, cao tốc, đến cầu, cảng…điều này tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư.
Cùng với đó, sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn bất động sản với các dự án quy mô lớn bung hàng nâng kỳ vọng của nhà đầu tư với thị trường bất động sản phía Nam trong chu kì mới.
Chưa kể, hiện nguồn cung tại thị trường phía Nam đã dần hồi phục. Ngoài các dự án căn hộ mới thì dự án cũ vốn “đắp chiếu” nhiều năm do vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, tái khởi động và mở bán trở lại, góp phần gia tăng nguồn cung trên thị trường.
Nguồn cung bất động sản phía Nam được đánh giá là đa dạng, đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau của nhà đầu tư và người mua ở thực, từ căn hộ, nhà phố đến đất nền, biệt thự. Ngoài ra, mặt bằng giá bán tại nhiều dự án, đặc biệt ở các khu vực vùng ven Tp.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai vẫn ở mức hợp lý, tạo ra sức hút đối với nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land cũng phân tích, các nhà đầu tư phía Bắc ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt tại Tp.HCM và các địa phương sáp nhập là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.
Theo ông Bình, nhà đầu tư chia thành ba nhóm chính. Nhóm thứ nhất là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, nhu cầu đầu tư lâu dài, tập trung vào bất động sản trung tâm như Quận 1, Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức - nơi có khả năng “trú ẩn” tài sản và khai thác cho thuê tốt.
Nhóm thứ hai hướng đến các bất động sản ven hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, sân bay. Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư trung thành với các chủ đầu tư lớn từ miền Bắc Nam tiến, thường đi theo các dự án mở bán của Vingroup, Masterise, Ecopark… tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận.
Ngoài nguyên nhân dòng tiền dịch chuyển thì bất động sản phía Nam ghi nhận tín hiệu khả quan còn đến từ nhu cầu về chỗ ở và nhu cầu đầu tư đang rất tốt. Hiện người mua tận dụng dòng tiền “rẻ” với kì vọng giá còn tăng trong thời gian tới.
“Hiện nay, nhà đầu tư đang chọn lọc khi vào thị trường, họ dần chuyển hướng quan tâm đến sản phẩm có giá trị khai thác thực, thay vì chăm chăm vào câu chuyện lướt sóng. Đó là lý phân khúc căn hộ tại thị trường phía Nam có sức bật tốt trong giai đoạn vừa qua", một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.
