“Ông lớn” không ngại mở rộng mặt bằng ra ngoài trung tâm
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, bán lẻ hiện đại đang vượt ngoài phạm vi trung tâm các thành phố lớn.
Hai năm qua, Tp.HCM đón nhận 4 trung tâm thương mại (TTTM) mới gồm Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall, SATRA Võ Văn Kiệt – tất cả đều nằm ngoài khu vực lõi đô thị.
Trong khi đó, tại quận Bắc Từ Liêm (cũ), công ty Đại Quang Minh (Thadico) vừa khởi công dự án đầu tiên tại Hà Nội - Thiso Mall Tây Hồ Tây thể hiện triển vọng phát triển tại vùng rìa trung tâm.
Theo Avison Young, các tập đoàn lớn như Vincom, Go!, Lotte và Aeon tiếp tục mở rộng tại phía Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên) và vùng đồng bằng sông Cửu Long (Long An, Cần Thơ và Tiền Giang) thay vì chỉ tập trung tại khu vực trung tâm như Hà Nội, Tp.HCM.
Nhờ cơ sở hạ tầng kết nối tốt hơn và đời sống người dân vùng ven ngày một cải thiện, quá trình mở rộng địa lý này giúp mang những trải nghiệm mua sắm hiện đại đến gần hơn với các khu vực vốn chỉ có chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa.
Kênh bán lẻ hiện đại 1 (MT) đang định hình thị trường bán lẻ Việt Nam. Khi thu nhập tăng lên kéo theo lối sống tiện nghi hơn, người tiêu dùng Việt ngày càng chuộng mua sắm trong trung tâm thương mại (TTTM), cửa hàng tiện lợi và các mô hình bán lẻ hiện đại khác. Từ năm 2020, doanh thu từ các kênh MT tăng trung bình 2% mỗi năm, trong khi tỷ trọng của kênh truyền thống 2 tiếp tục suy giảm.
Số liệu bất động sản càng củng cố xu hướng này. Từ năm 2020 đến nửa đầu năm 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của khối đế bán lẻ, TTTM và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 3,13%, tương đương 2,6 triệu m2 tính đến hết quý 2/2025. Trong các mô hình MT, cửa hàng tiện lợi là loại hình tăng trưởng nhanh nhất nhờ nhu cầu về tính thuận tiện và dễ tiếp cận.
Tại Việt Nam, sự trỗi dậy của thế hệ tiêu dùng mới với nhu cầu về ẩm thực, giải trí và phong cách sống hiện đại giúp các ngành như thời trang và F&B dẫn đầu trong các hợp đồng thuê mới. Những TTTM định vị theo phong cách sống tại TP.HCM như Saigon Centre, Aeon Mall Bình Tân, Vạn Hạnh Mall và mới đây là Parc Mall, đều duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% dù nằm trong quận trung tâm hay ngoại thành.
“Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng để các nhà phát triển và vận hành bán lẻ thu hút các thương hiệu quốc tế, khi nhu cầu từ tầng lớp tiêu dùng có thu nhập cao ngày càng tăng và thị trường vẫn còn thiếu vắng nhiều tên tuổi lớn trên thế giới”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhấn mạnh.
Giá thuê cao là rào cản
Dù có nền tảng vững chắc, phân khúc bất động sản bán lẻ Việt Nam vẫn đối mặt với một số trở ngại ngắn hạn. Lạm phát và bất ổn kinh tế làm suy yếu tâm lý tiêu dùng, kéo theo chi tiêu giảm nhất là với mặt hàng không thiết yếu. Đồng thời, các mô hình cửa hàng mặt tiền như nhà phố thương mại vẫn còn trầm lắng do giá thuê cao và quy định ngày càng khắt khe.
Theo Avison Young, chi phí thuê tăng cao không phải là vấn đề của riêng Việt Nam. Tại Singapore, nhiều chủ nhà sẵn sàng để trống mặt bằng một thời gian để chờ khách thuê có khả năng chi trả cao hơn, khiến không ít doanh nghiệp nhỏ phải đóng cửa.
Dù vậy, thời điểm khó khăn cũng đồng thời tăng tốc sự đổi mới. Mô hình kinh doanh hướng tới trải nghiệm đang chứng minh khả năng thích ứng với biến động tốt hơn, nhất là với các nhà bán lẻ và thương hiệu trong lĩnh vực dịch vụ ẩm thực, thời trang và chăm sóc cá nhân.
Bên cạnh đó, các thương hiệu quốc tế cao cấp có xu hướng ưu tiên cửa hàng vật lý khi thâm nhập thị trường Việt Nam để xây dựng nhận diện thương hiệu, điển hình như Pop Mart (Crescent Mall), Motherswork (Estella Place), Cartier (Union Square) hay Flying Tiger Copenhagen (Parc Mall).
