Chung cư đang trở thành đối trọng với nhà đất, “vượt mặt” về giá bán

Dựa trên dữ liệu thống kế tỷ lệ giá nhà đất/giá chung cư tại các quận nội thành TP.Hồ Chí Minh giai đoạn 2023-2025, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam khẳng định, chung cư đang dần trở thành đối trọng thật sự với nhà đất. Việc giãn dân thông qua phát triển chung cư cũng nổi lên như một giải pháp nhanh và hiệu quả.

Theo ông Tuấn, khoảng cách giá đất và chung cư đang thu hẹp mạnh trên toàn TP.Hồ Chí Minh. Giá căn hộ tăng nhanh hơn, trong khi giá nhà đất có xu hướng chững lại. Đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường chung cư ngày càng khẳng định vị thế cạnh tranh trực tiếp với nhà đất.

Trong đó, khu vực cận trung tâm trở thành sân chơi của chung cư. Tỷ lệ giá nhà/chung cư đã giảm tới 25%. Tại một số quận, mức giảm còn rõ rệt hơn. Cụ thể, Quận 7 (1,4 lần), Bình Thạnh (1,5 lần). Nhà đầu tư đang ưu tiên phân khúc căn hộ tại khu vực cận trung tâm, nơi hội tụ nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.

Riêng TP.Thủ Đức (cũ) điểm nóng thu hẹp chênh lệch giá mạnh nhất. Tỷ lệ giá đất/chung cư tại TP.Thủ Đức giảm từ 2,1 (quý 1/2023) xuống chỉ còn 1,4 (quý 3/2025), tương đương mức giảm 32% mạnh nhất toàn TP.Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chính đến từ sự bùng nổ nguồn cung căn hộ, đặc biệt là những dự án quy mô lớn, khiến giá căn hộ tiệm cận với nhà đất.

Vùng ven nổi lên như “điểm cân bằng” mới khi khoảng cách giá tại nhà đất/chung cư vẫn tương đối ổn định. Điều này cho thấy nhà đất tại đây vẫn còn tiềm năng tăng trưởng nhờ quỹ đất lớn, chưa bị “lấn át” bởi chung cư. Vùng ven có thể trở thành chiến lược dài hạn cho những nhà đầu tư săn nhà đất.

Tại khu trung tâm, theo ông Tuấn, dù khoảng cách giá giữa nhà phố và căn hộ cao cấp ở trung tâm chưa thu hẹp mạnh như TP.Thủ Đức hay khu cận trung tâm, nhưng xu hướng cạnh tranh đang thể hiện rõ rệt. Căn hộ cao cấp tăng giá nhanh, khiến chênh lệch với nhà phố ngày càng nhỏ. “Theo tôi, cuộc cạnh tranh trực diện giữa nhà phố truyền thống và căn hộ siêu sang tại trung tâm chắc chắn sẽ gay gắt hơn trong giai đoạn tới”, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.

Khảo sát giá căn hộ và nhà đất tại khu vực quận 9 (TP.Hồ Chí Minh cũ) cho thấy, khoảng cách giá đang dần thu hẹp, thậm chí giá căn hộ đang “vượt mặt” giá nhà đất - điều mà hiếm xảy ra từ trước đến nay. Chẳng hạn, cùng trên tuyến đường thuộc địa bàn P.Long Trường (TP.Hồ Chí Minh), lô đất diện tích 60m2 hiện đang bán với giá 3,4 tỷ đồng/nền (tương đương khoảng 56 triệu đồng/m2). Trong khi căn hộ chung cư diện tích 55m2 giao dịch với mức giá 3,2 tỷ đồng/căn (chưa VAT - khoảng 58 triệu đồng/m2). Nếu tính 10% VAT thì mức giá rơi vào khoảng 3,5 tỷ đồng/căn.

Cũng tại quận 9, một dự án chung cư cách trung tâm quận 1 (TP.Hồ Chí Minh) khoảng 25km, giá đang giao dịch trong khoảng 60 - 110 triệu đồng/m2 (tuỳ khu, vị trí). Trong khi, các căn nhà riêng lân cận bán ra với mức giá từ 55-70 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí). Điều này cho thấy, giá của chung cư đang ở mặt bằng mới, tăng nhanh hơn giá nhà đất.

Tìm hiểu tại thị trường lân cận TP.Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An (nay là Tây Ninh) nhận thấy tình trạng diễn ra tương tự. Mới đây, căn hộ tại một khu đô thị quy mô 200ha tại xã Bến Lức, Tây Ninh rò rỉ thông tin về đơn giá từ 52-59 triệu đồng/m2 - mức giá này cao gấp đôi đất nền cùng khu vực.

Trong khi một số dự án đất nền như King Hill Residence, Solia, The 826EC có giá sơ cấp từ 24-35 triệu đồng/m2. Còn giá nhà phố tại dự án Lavilla Green City chào bán ở mức trung bình khoảng 32 triệu đồng/m2.

Trong các chu kỳ trước, đất nền thường được định giá cao hơn chung cư, được xem là kênh đầu tư “vua” tích sản gia tăng giá trị nhanh. Tuy nhiên, mức giá căn hộ tại khu vực ven TP.Hồ Chí Minh đang xác lập mặt bằng giá mới, đã dần thay đổi góc nhìn về hai phân khúc này.

Trong báo cáo thị trường tháng 8/2025 từ DKRA Consulting đã chỉ ra, giá căn hộ sơ cấp tại TP.Hồ Chí Minh đạt mốc cao nhất là 493 triệu đồng/m2, Tây Ninh là 57 triệu đồng/m2, Đồng Nai là 41 triệu đồng/m2. Trong khi, ở phân khúc đất nền, giá cao nhất tại TP.Hồ Chí Minh, Tây Ninh, Đồng Nai giá lần lượt là 140 triệu đồng/m2, 60 triệu đồng/m2 và 74 triệu đồng/m2.

Còn dữ liệu quý 2/2025 của CBRE Việt Nam chỉ ra, giá căn hộ TP.Hồ Chí Minh đạt mức trung bình 82 triệu đồng/m2, tăng 29% trong vòng 1 năm; giá thứ cấp cũng tăng 13%/năm. Trong khi mức độ tăng giá của nhà riêng và đất nền tại Tp.Hồ Chí Minh chỉ dao động khoảng 15-20%/năm. Điều này thể hiện rằng, chung cư đang trở thành đối trọng với nhà đất.