Trong văn bản gửi Chủ tịch UBND TP.Hồ Chí Minh, doanh nghiệp này cho biết năm 2016 thành phố đã quyết định giao hơn 11 ha đất tại Thủ Thiêm trong 50 năm để triển khai dự án Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm (Empire City).
Đến đầu năm 2017, công ty đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính gần 3.600 tỷ đồng. Quyết định giao đất cũng ghi rõ chủ đầu tư không phải nộp thêm khi điều chỉnh từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trên cơ sở này, dự án đã xây dựng và bàn giao ba cụm công trình với khoảng 1.200 căn hộ cho cư dân.
Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay dự án bị đình trệ do vướng kết luận của Thanh tra Chính phủ về nghĩa vụ tài chính bổ sung. Gần đây, cơ quan chức năng đề xuất thu thêm hơn 8.800 tỷ đồng, gấp 2,46 lần số tiền đã nộp. Ngoài ra, phương án tính toán còn yêu cầu doanh nghiệp tiếp tục nộp nếu sau này có kết luận khác từ cơ quan thẩm quyền.
Theo liên doanh, nếu áp dụng cách tính này, tổng nghĩa vụ tài chính sẽ đội lên hàng tỷ USD, vượt xa khả năng cân đối của nhà đầu tư và có thể phát sinh tranh chấp quốc tế. Doanh nghiệp nhấn mạnh dự án đã triển khai nhiều hạng mục, góp phần hình thành khu đô thị mới Thủ Thiêm, do đó thành phố cần cân nhắc giải pháp hợp lý để hài hòa lợi ích Nhà nước và nhà đầu tư, đồng thời giữ môi trường đầu tư minh bạch, ổn định.
Liên doanh cho rằng việc áp dụng hồi tố quy định mới không phù hợp nguyên tắc pháp lý, tạo gánh nặng tài chính và làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư, nhất là khối ngoại với môi trường đầu tư tại TP.Hồ Chí Minh.
Do đó, doanh nghiệp này đề nghị cơ quan chức năng xem xét xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo đúng tinh thần Kết luận của Thanh tra Chính phủ, căn cứ mốc thời điểm giao đất năm 2015 và áp dụng các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó là Thông tư 36/2014. Kết hợp yếu tố điều chỉnh quy hoạch vào quá trình xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung lần này, tránh việc phải thực hiện nhiều lần, gây lãng phí thời gian, nguồn lực cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.
Empire City do Liên doanh Thành phố Đế Vương phát triển, với sự tham gia của Tiến Phước, Trần Thái, Keppel Land (Singapore) và Gaw Capital Partners (Hong Kong). Dự án có vốn đầu tư công bố khoảng 1,2 tỷ USD, gồm trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, căn hộ, bãi đậu xe ngầm và tòa tháp quan sát cao 88 tầng – công trình điểm nhấn của khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hiện nơi đây đã hoàn thành và bàn giao ba cụm chung cư cao cấp cho cư dân.
Trước đó không lâu, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) có văn bản xin chấm dứt đầu tư dự án Eco Smart City Thủ Thiêm. Lý do, dự án dù được giao đất từ năm 2017 nhưng đến nay mới định giá đất. Số tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm này tăng lên đến 16.190 tỉ đồng. Chưa kể, dự án kéo dài 8 năm do bị vướng thanh tra chung tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhưng chủ đầu tư vẫn bị phạt số tiền chậm nộp 5,4%/năm theo quy định trong Nghị định 103/2024.
Liên quan đến nghĩa vụ tài chính, nhiều chuyên gia cho rằng vướng mắc trong xác định tiền sử dụng đất đang là điểm nghẽn lớn khiến hàng trăm dự án tại TP.Hồ Chí Mimh chậm tiến độ, làm giảm nguồn cung nhà ở. Quy định hiện hành yêu cầu tính theo thời điểm giao đất, nhưng với các dự án có nhiều giai đoạn, cách áp dụng này nảy sinh bất cập.
Có những dự án đã nộp đủ tiền sử dụng đất cho toàn bộ quy mô ngay từ đầu, song khi được giao đất bổ sung ở các đợt sau, doanh nghiệp vẫn phải tính lại theo giá mới, thường cao gấp nhiều lần, trong khi khoản đã nộp không được đối trừ. Điều này tạo gánh nặng tài chính, làm đình trệ tiến độ và thiệt thòi cho nhà đầu tư.
Với khoản thu bổ sung, Bộ Tài chính mới đây đề xuất trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với phương án giảm khoản thu bổ sung từ 5,4% hiện tại xuống còn 3,6% mỗi năm (tính theo trung bình ba chỉ số: lãi suất, CPI và lạm phát); hoặc bỏ hoàn toàn khoản thu này và giao Chính phủ xem xét khi sửa Luật Đất đai 2024.
Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho biết trong thời gian qua, thực tiễn triển khai các dự án bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh còn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, trong đó nổi bật là vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.
Đây là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ triển khai hàng trăm dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung nhà ở, thị trường bất động sản và sự phát triển chung của thành phố.
Vị này phân tích, Luật Đất đai 2024, Nghị Định số 103/2024 quy định về việc xác định tiền sử dụng đất được thực hiện căn cứ vào thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai tại các dự án lớn, đặc biệt là dự án có nhiều giai đoạn giao đất, quy định này đang tạo ra những bất cập.
Thứ nhất, nhiều dự án đã được UBND TP.Hồ Chí Minh ban hành quyết định tạm giao đất cho một phần diện tích để triển khai, phần còn lại sẽ giao khi chủ đầu tư hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thứ hai, khi có quyết định giao đất đợt 1, cơ quan Nhà nước đã xác định nghĩa vụ tài chính theo chỉ tiêu quy hoạch chi tiết 1/500, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, bao gồm cả phần diện tích chưa được giao đất chính thức.
Thứ ba, sau khi có quyết định phê duyệt giá đất, chủ đầu tư đã hoàn tất việc nộp toàn bộ tiền sử dụng đất theo quy định.
Tuy nhiên, khi hoàn tất bồi thường và được UBND TP ban hành quyết định giao đất đợt 2 cho diện tích còn lại, lại phát sinh vướng mắc: Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, giá đất phải xác định theo thời điểm quyết định giao đất bổ sung. Trong khi đó, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp từ trước cho toàn bộ dự án không được quy đổi tương ứng sang phần diện tích bổ sung, mà chỉ xem xét hoàn trả theo cơ chế riêng.
Vấn đề này đã được nhiều doanh nghiệp phản ánh và UBND TP.Hồ Chí Minh cũng đã có văn bản báo cáo, kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường về các vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính sử dụng đất đối với các dự án tạm giao đất nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn tháo gỡ cụ thể.
Hệ quả là nhiều chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án hàng chục năm trước, nay lại phải tiếp tục nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích bổ sung theo giá hiện hành, thường cao gấp nhiều lần. Đây là gánh nặng tài chính rất lớn, gây thiệt thòi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến phương án kinh doanh, làm đình trệ dự án và gián tiếp làm giảm nguồn cung nhà ở cho thành phố.
Từ thực tiễn trên, ông Đặng Hồng Anh kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sớm nghiên cứu, trình Chính phủ ban hành cơ chế xử lý đặc thù cho các trường hợp dự án đã nộp tiền sử dụng đất toàn bộ theo quy hoạch chi tiết 1/500, nhưng chưa hoàn tất giao đất.
Cho phép khấu trừ, đối trừ nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp đã thực hiện từ trước theo quy cách xác định bằng diện tích, nhằm bảo đảm công bằng, minh bạch, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà nước, vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
