Áp lực thanh khoản gia tăng, doanh nghiệp yếu đối mặt “cuộc thanh lọc”

Đánh giá từ VIS Rating cho biết, trong năm 2025, các chủ đầu tư bất động sản niêm yết ghi nhận doanh số bán hàng và khả năng sinh lời mạnh mẽ, qua đó cải thiện đáng kể trạng thái thanh khoản. Các chính sách mới dự kiến sẽ thúc đẩy BĐS phân khúc giá nhà phù hợp và nâng cao minh bạch thị trường. Nguồn cung mới gia tăng, trong khi lãi suất vay mua nhà tăng mạnh và mặt bằng giá BĐS ở mức cao, sẽ tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu mua nhà.

Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng bị kiểm soát chặt hơn theo định hướng của NHNN, các chủ đầu tư dự kiến sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A để đáp ứng nhu cầu vốn. Do đó, hồ sơ tín nhiệm giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng phân hoá, các chủ đầu tư quy mô lớn, có năng lực triển khai và bàn giao dự án tốt se duy trì được khả năng chống chịu tốt hơn. Trong khi đó, các chủ đầu tư đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc hoạt động chủ yếu ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản trong năm 2026.

Trọng tâm chính sách: Ưu tiên nhà ở giá phù hợp và minh bạch hóa

Trong năm 2026, trọng tâm chính sách của Chính phủ sẽ có sự chuyển dịch rõ rệt, không còn tập trung thuần túy vào việc gia tăng nguồn cung mà hướng mạnh đến việc thúc đẩy phân khúc bất động sản giá phù hợp và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Cụ thể, các quy định mới dự kiến sẽ giúp giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15% để giá bán trở nên hợp lý hơn cho người thu nhập thấp và trung bình. Đặc biệt, việc áp dụng mã định danh cho bất động sản theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quản lý, giảm thiểu tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch cho người mua nhà.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống 95% trong năm 2025 (năm 2024: 106%) phản ánh tâm lý người mua thận trọng hơn trong bối cảnh giá căn hộ ở mức cao và tiếp tục tăng 20% so với cùng kỳ tại 2 thành phố lớn.

Lãi suất vay mua nhà: Dự kiến sẽ tăng mạnh từ 3–4% so với cùng kỳ do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị thắt chặt. Giá bán và số lượng giao dịch dự kiến sẽ giảm trong năm 2026, thúc đẩy bởi các chủ đầu tư chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn.

Môi trường kinh doanh năm 2026 dự báo sẽ có nhiều thách thức khi nguồn cung mới duy trì ở mức cao, chủ yếu từ các đại dự án trung - cao cấp vùng ven và nhà ở xã hội, nhưng nhu cầu mua nhà lại chịu áp lực lớn.

Chuyển dịch từ vốn ngân hàng sang trái phiếu và M&A

Trước tín hiệu kiềm chế đà tăng nóng của Ngân hàng Nhà nước (dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức 15%), khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các CĐT sẽ bị siết lại. Điều này thúc đẩy các doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn tài chính.

Giá trị phát hành trái phiếu BĐS đạt 129 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 (tăng 40% SVCK). VIS Rating kỳ vọng đà tăng sẽ tiếp tục trong năm 2026, nhờ nhu cầu tái cấp vốn tăng cao (99 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2026). Đồng thời, ngày càng nhiều chủ đầu tư sẽ huy động vốn cho dự án mới qua thị trường trái phiếu như SGR và Thiên Phúc Invest.

Thị trường chứng khoán và M&A được hỗ trợ bởi việc nâng hạng và tâm lý tích cực từ các CĐT bất động sản quốc tế, sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu vốn trong năm 2026. Vốn FDI vào BĐS đạt 7,1 tỷ USD năm 2025 sẽ là nguồn lực quan trọng giúp các CĐT đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án mới,.

Sự phân cực rõ rệt trong hồ sơ tín nhiệm

VIS Rating nhận định hồ sơ tín nhiệm và thanh khoản giữa các CĐT sẽ ngày càng phân hóa trong năm 2026.

Theo đó, nhóm vững chắc: Các CĐT quy mô lớn, có năng lực triển khai và kế hoạch bàn giao dự án lớn (như Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh) sẽ duy trì được dòng tiền hoạt động tích cực và khả năng chống chịu tốt,. Tỷ lệ Tiền/Nợ ngắn hạn bình quân ngành đã cải thiện từ 49% lên 80% vào cuối năm 2025 nhờ doanh số bán hàng tốt.

Nhóm rủi ro: Các CĐT đang gặp vướng mắc về pháp lý hoặc hoạt động chủ yếu trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng (ví dụ: NVL, API, NRC) sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản và khó khăn trong tái cấp vốn do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm kéo dài.

Nhìn chung, năm 2026 sẽ là giai đoạn "thử lửa" đối với các doanh nghiệp bất động sản. Những đơn vị có cấu trúc tài chính lành mạnh và sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường sẽ tiếp tục phát triển, trong khi các doanh nghiệp yếu kém sẽ phải đối mặt với quá trình thanh lọc mạnh mẽ.