Thị trường BĐS: "Luật chơi từ lúc này sẽ thay đổi"

Định hướng tại Nghị quyết 21 nêu rõ: các chung cư xây mới sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Khi hết niên hạn, chủ sở hữu sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định, thay vì căn hộ gần như tồn tại vô thời hạn như cách nhiều người vẫn hình dung.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, nếu quy định này đi vào thực tế, cách đầu tư bất động sản của người Việt sẽ thay đổi căn bản.

"Luật chơi từ lúc này sẽ thay đổi."

“Thời mua bất động sản theo cảm tính đã qua”

Theo TS Hiếu, điều đầu tiên người dân cần thay đổi là cách ra quyết định khi mua bất động sản.

Trước đây, nhiều người mua chung cư với niềm tin gần như mặc định rằng giá sẽ tiếp tục tăng theo thời gian. Thực tế, trong nhiều năm, niềm tin này đã đúng. Tại Hà Nội, theo CBRE - hãng dịch vụ bất động sản, giá bán sơ cấp trung bình năm 2024 đạt khoảng 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với năm 2023 - mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2016.

Giới đầu tư tài chính thậm chí còn nói: “Lãi vàng không bằng lời đất”. Trên mạng xã hội, không ít người dồn tiền mua vàng đã cảm thán đầy tiếc nuối vì dù vàng tăng phi mã tới đâu, căn hộ vẫn tăng giá mạnh hơn.

Nhưng khi công trình có niên hạn sử dụng, phát sinh chi phí vận hành, bảo trì và cuối cùng là nghĩa vụ tài chính để tái thiết, căn hộ không còn đơn thuần là một tài sản tăng giá.

Ngay cả những người mua chung cư để ở, cũng không thể coi đó là tài sản suốt đời không cần tái thiết.

"Tất cả thay đổi này, cũng chỉ là bài toán kinh doanh thông thường thôi", ông Hiếu nói.

Theo vị chuyên gia, trước khi xuống tiền, người mua cần tính toàn bộ dòng tiền của tài sản trong suốt thời gian nắm giữ.

Dòng tiền ra không chỉ là tiền mua căn hộ mà còn bao gồm lãi vay ngân hàng (nếu có), phí quản lý, chi phí sửa chữa, bảo trì và các khoản thuế, phí đóng góp để xây dựng lại công trình trong tương lai.

Ở chiều ngược lại, dòng tiền thu về là nguồn tiền từ cho thuê và giá trị còn lại của căn hộ.

"Nếu tổng giá trị thu về lớn hơn tổng chi phí bỏ ra thì mới nên đầu tư."

Về mặt tài chính, phép tính này được thực hiện bằng phương pháp tính giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV) của dòng tiền, tức quy đổi toàn bộ dòng tiền ra và dòng tiền vào trong tương lai về giá trị hiện tại (Present Value). Để quy đổi thường phải áp dụng một tỷ lệ chiết khấu (Discount Interest Rate). Lãi suất trái phiếu chính phủ thường được sử dụng làm lãi suất chiết khấu.

Ví dụ, nếu một căn hộ còn khoảng 20 năm niên hạn sử dụng thì toàn bộ dòng tiền thu - chi trong 20 năm đó đều phải được quy chiếu về giá trị hiện tại. Chỉ khi giá trị hiện tại ròng lớn hơn hoặc bằng 0 thì khoản đầu tư mới thực sự có hiệu quả.

Theo TS Hiếu, quy định niên hạn khiến yếu tố thời gian trở thành một biến số quan trọng trong việc định giá.

"Một căn hộ chỉ còn 20 năm tuổi thọ rõ ràng sẽ có giá trị khác với căn hộ còn 50 năm."

Điều đó đồng nghĩa người mua không thể chỉ nhìn vào vị trí hay kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, mà phải đánh giá khả năng tạo dòng tiền của tài sản trong toàn bộ thời gian còn lại.

Người dân cũng cần thay đổi cách nhìn về chung cư. "Chung cư sẽ không còn là tích sản mà là loại tiêu sản hao mòn theo thời gian. Người dân sẽ phải lựa chọn rõ ràng hơn: mua để ở, mua để cho thuê hay mua để tích lũy tài sản, thay vì mặc nhiên coi chung cư là khoản đầu tư luôn tăng giá. "

“Đó là cái giá phải trả để xây dựng một đô thị hiện đại”

Theo TS Hiếu, thay đổi cách đầu tư chỉ là một mặt của vấn đề. Mặt còn lại là mục tiêu lớn hơn: tái thiết các đô thị đã già cỗi sau nhiều thập kỷ phát triển.

“Nhiều căn nhà của chúng ta sau chiến tranh được xây dựng thiếu chuẩn mực, gây ra nhiều hệ quả từ mất an toàn đến đường sá chật chội, chui lọt ngõ hẻm”.

Nếu muốn hướng tới quy hoạch đô thị hiện đại, Việt Nam buộc phải chấp nhận thay đổi.

"Cần phải có thời hạn cho các chung cư cũ để đến thời điểm đó chúng được xây dựng lại theo những tiêu chí mới."

Theo ông Hiếu, trên thế giới cũng không có loại tài sản nào tồn tại bất biến.

Tại Nhật Bản, khi một chung cư xuống cấp, cư dân sẽ biểu quyết việc phá dỡ và xây dựng lại. Nếu đạt tỷ lệ đồng thuận theo quy định, chủ sở hữu góp kinh phí để nhận căn hộ mới hoặc được bồi thường.

Ở Mỹ, cơ quan quản lý không quy định cứng công trình chỉ được tồn tại trong 50 hay 100 năm. Tuy nhiên, chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm tuyệt đối về an toàn của công trình. Nếu xuống cấp, họ buộc phải sửa chữa hoặc xây dựng lại.

Tại Việt Nam, quy định niên hạn áp dụng với chung cư, có nghĩa căn nhà cũ đến hạn phải xây lại nhưng quyền đồng sử dụng đất ở chung cư không thay đổi.

"Mặc dù sẽ có những người cảm thấy thiệt thòi, nhưng nhìn chung đó là cái giá phải trả cho sự phát triển chung của xã hội."

“Cần có lộ trình để thị trường ‘giảm sốc’”

Theo TS Hiếu, việc thay đổi chính sách cần được thực hiện theo lộ trình phù hợp để tránh gây cú sốc cho thị trường.

Ông cho rằng trước hết cần rà soát toàn bộ quỹ chung cư hiện hữu, đánh giá chất lượng từng công trình thay vì áp dụng máy móc.

Đối với các dự án mới, niên hạn nên được+ công bố rõ ngay từ đầu để người mua hiểu đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

Quan trọng hơn, người dân cần có thời gian chuẩn bị.

"Từ trước đến nay, rất nhiều người chưa từng nghĩ đến chuyện căn hộ sẽ có niên hạn. Có người đã bỏ ra hàng chục tỷ đồng để mua nhà. Nếu quy định mới được áp dụng thì giá trị tài sản có thể thay đổi. Vì vậy, nên có khoảng thời gian chuẩn bị từ hai đến ba năm trước khi chính thức triển khai."

Trước lo ngại người dân không có tiền đóng góp khi đến hạn tái thiết, vị chuyên gia cho rằng ngân hàng sẽ là “lối thoát” tài chính. Chủ sở hữu hoàn toàn có thể dùng chính dòng tiền khai thác trong tương lai của căn hộ mới để thế chấp vay tới 70% giá trị của căn hộ.

Đối với những người đang sở hữu căn hộ thi khoản vay này nhằm bù đắp chi phí xây dựng mới, nên dòng tiền khai thác của căn hộ sau khi hoàn thành hoàn toàn hay dòng tiền từ lương hay kinh doanh có thể trở thành nguồn trả nợ để ngân hàng thẩm định hồ sơ vay.

“Sẽ không có chuyện cư dân bị đẩy ra đường chỉ vì căn hộ đã hết niên hạn, vì lúc đó chính quyền địa phương chắc chắn sẽ có phương án hổ trợ. Ngân hàng cũng có cơ sở thẩm định và cấp tín dụng để giúp người dân xây dựng lại chỗ ở và bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân.”

Bên cạnh đó, vị chuyên gia khuyến nghị cần có chính sách hỗ trợ phù hợp cho những trường hợp mua nhà giá cao nhưng căn hộ lại nằm trong diện sắp hết niên hạn - đặc biệt là người cao tuổi cả đời chắt bóp tích lũy.

“Đích đến cuối cùng là để người Việt có thể mua được nhà”

Theo ông Hiếu, mục tiêu cuối cùng của Nghị quyết 21 chính là đưa giá nhà trở về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.

Ông cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trạng thái mất cân đối nghiêm trọng. CBRE từng xếp Hà Nội và TP.HCM vào nhóm những thành phố khó mua nhà nhất châu Á, với tỷ lệ giữa giá nhà và thu nhập thuộc nhóm cao nhất khu vực

“Ở nhiều đô thị, giá nhà đã lên tới khoảng 25-30 lần thu nhập trung bình năm của người dân. Với mặt bằng giá như vậy, xã hội sẽ sinh ra một lớp người cả đời không thể mua nổi nhà và phải mất đi khi chưa từng có cơ hội an cư.”

Cụ thể là theo nhiều nghiên cứu, sau 40 tuổi mà chưa có tài sản thì khi về hưu rất dễ rơi vào cảnh thiếu thốn. Nhưng với tình trạng chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà hiện nay, rất nhiều người qua 40 tuổi ở các đô thị lớn của Việt Nam vẫn còn đang thuê trọ.

Thực tế tại Hà Nội, một cặp vợ chồng làm văn phòng có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng rất khó mua căn hộ chung cư có thang máy ở gần trung tâm với giá 7-8 tỷ đồng nếu chỉ dựa vào tiền lương.

Theo TS Hiếu, đây là hệ quả của nhiều năm đầu cơ, tạo sóng và đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực.

“Nếu không xử lý được tận gốc hiện tượng đầu cơ, giá bất động sản sẽ tiếp tục bị đẩy xa hơn.”

Đó cũng là lý do vị chuyên gia ủng hộ việc áp dụng thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ.

Theo ông, thay vì đánh thuế theo số lượng nhà ở, thuế nên được tính trên tổng giá trị tài sản (bao gồm đất và công trình trên đất) và trở thành nguồn thu của chính quyền địa phương để tái đầu tư cho hạ tầng và các dịch vụ công.