Hơn 200.000m2 đất trồng lúc dự kiến chuyển mục đích sử dụng
Theo đó, UBND TP.Hồ Chí Minh đã chấp thuận cho 54 tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm xây dựng nhà ở thương mại, căn cứ theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ.
Tổng diện tích các dự án lên đến hơn 6,55 triệu m2, trong đó có khoảng 212.800m2 đất trồng lúa dự kiến được chuyển mục đích sử dụng để phục vụ phát triển nhà ở thương mại.
Từ việc chấp thuận này, các tổ chức kinh doanh bất động sản và cơ quan nhà nước có liên quan thực hiện các bước tiếp theo để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Thay vì phải có hoặc nhận chuyển nhượng 100% đất ở như luật hiện hành, nghị quyết cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất (đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác) để thực hiện dự án thí điểm nếu khu đất phù hợp quy hoạch, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.
Đáng chú ý, trong danh sách có nhiều doanh nghiệp tên tuổi trong lĩnh vực bất động sản như Công ty Cổ phần bất động sản Sài Gòn Nam Phú, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Mỹ Phú, Công ty Cổ phần Tập đoàn Sao Mai, Công ty TNHH bất động sản Tâm Đại Thành Công... cùng hàng loạt doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hoặc được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mới.
Các dự án tại TP.Hồ Chí Minh tiêu biểu như: Khu nhà ở thấp tầng Tâm Đại Thành Công (huyện Bình Chánh cũ); Khu chung cư cao tầng và thương mại – dịch vụ – văn phòng Sài Gòn Nam Phú; Khu dân cư Mỹ Phú (Phước Long)...
Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) có các dự án như Khu phức hợp trung tâm thương mại kết hợp căn hộ cao cấp Sao Mai Phú Mỹ, Khu dân cư BIDC Phú Mỹ, chung cư cao cấp DICERA 1 và DICERA 2; khu nhà ở cao cấp Phúc Lộc...
Hiện UBND TP.Hồ Chí Minh tiếp tục cho rà soát các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm để tiếp tục cho phép các công ty thực hiện dự án nhà ở thương mại.
"Thử lửa" cơ chế mới của Nghị quyết 171
Việc HĐND TP.Hồ Chí Minh chấp thuận 54 khu đất để thí điểm phát triển nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong chính sách đất đai – nhà ở.
Cơ chế mới này mở đường cho việc huy động quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức tư nhân vào phát triển đô thị, nhưng để thực sự phát huy hiệu quả, TP.Hồ Chí Minh phải đồng thời giải được hai bài toán: khơi thông nguồn lực xã hội và giữ vững kỷ cương quy hoạch, pháp lý.
Cuối tháng 9/2025, tại kỳ họp chuyên đề, HĐND TP.Hồ Chí Minh đã thông qua Nghị quyết 424/NQ-HĐND, phê duyệt 54/74 khu đất được lựa chọn để thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Đây là một trong những quyết định sớm và cụ thể nhất trong cả nước nhằm hiện thực hóa cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển dự án nhà ở thương mại – điều từng là “nút thắt” nhiều năm qua.
Trước đó, Thành phố trình HĐND danh mục 74 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.079 ha (gồm 531 ha đất ở và 47 ha đất trồng lúa dự kiến chuyển đổi). 15 khu thuộc địa bàn TP.Hồ Chí Minh (cũ), còn lại 59 khu nằm tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, phản ánh định hướng mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Đông Nam gắn với hành lang kinh tế ven biển.
Nghị quyết 171 cho phép thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc sở hữu nhà nước, kể cả với khu đất có thành phần không phải “đất ở”, miễn là phù hợp quy hoạch. Đây là cơ chế “mở khóa” cho hàng trăm khu đất đang bị treo quy hoạch.
Nghị quyết 171 quy định tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% phần tăng thêm đất ở trong kỳ quy hoạch, đóng vai trò như “van an toàn” kiểm soát quy mô.
Việc “chốt” danh mục 54 khu đất giúp TP.Hồ Chí Minh trở thành địa phương tiên phong đưa Nghị quyết 171 vào thực tế. Giới chuyên gia nhận định cơ chế mới có thể giải phóng quỹ đất bị “đóng băng”, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và tăng quyền chủ động cho doanh nghiệp tư nhân. Thay vì chờ đấu giá hoặc đấu thầu, nhà đầu tư có thể thỏa thuận trực tiếp với người dân nếu khu đất nằm trong quy hoạch đã phê duyệt.
Bên cạnh cơ hội, thách thức lớn nhất của TP.Hồ Chí Minh nằm ở kiểm soát minh bạch và phòng ngừa đầu cơ. Nếu buông lỏng giám sát, cơ chế thỏa thuận dễ bị lợi dụng để “gom đất”, hợp thức hóa khu đất chưa đủ điều kiện hoặc gây chênh lệch giá trị đất quá lớn giữa nhà đầu tư và người dân.
Một vấn đề khác là áp lực lên quy hoạch và hạ tầng. Khi nhu cầu chuyển đổi đất tăng nhanh, đặc biệt là đất nông nghiệp, nguy cơ mất cân đối giữa phát triển đô thị và bảo tồn không gian nông nghiệp cũng tăng theo.
Theo nhiều chuyên gia, để chính sách này thành công, TP.Hồ Chí Minh cần kiên định ba nguyên tắc: công khai, kiểm soát và đánh giá. Thông tin về khu đất, tiêu chí và tiến độ phải được công bố minh bạch để người dân và doanh nghiệp cùng giám sát. Các sở ngành phải phối hợp liên thông trong thẩm định quy hoạch và pháp lý trước khi cho phép triển khai, đồng thời có cơ chế báo cáo định kỳ và đánh giá độc lập để kịp thời điều chỉnh.
Có thể thấy, TP.Hồ Chí Minh đang “thử lửa” với một cơ chế hoàn toàn mới, nơi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân – tức khu vực tư nhân được huy động vào phát triển đô thị thông qua cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng.
Cách tiếp cận này giúp dòng vốn xã hội tham gia sâu hơn vào phát triển nhà ở thương mại, tạo tính linh hoạt cho thị trường, đồng thời vẫn đặt kỷ luật pháp lý và quy hoạch lên hàng đầu.
Nếu thực hiện thành công, mô hình này có thể trở thành khuôn mẫu mới cho quản trị đất đai đô thị, vừa khai thông nguồn lực xã hội, vừa bảo đảm minh bạch và lợi ích công.
Dẫu vậy, điều quan trọng không chỉ là cơ chế cho phép, mà là cách địa phương thực hiện sao cho minh bạch, công bằng, không biến thí điểm thành đặc quyền.
