Tình trạng giằng co tiếp tục diễn ra ở các giao dịch mua bán bất động sản?

Có sự thực, thị trường bất động sản đang “dần chấp nhận” mức giá đã được neo giảm từ một năm trở lại đây.

Việc giảm giá bất động sản đã lan rộng ra các phân khúc, khu vực. Trong đó, mức độ giảm giá tăng dần ở các nhà đầu tư gộp tài chính. Không chỉ đất nền mà nhà phố, biệt thự, căn hộ thứ cấp đều ghi nhận giảm giá. Người bán đang dần chấp nhận sự thực về tài sản hạ giá sau khoảng thời gian tăng giá liên tục.

Gần đây, những tín hiệu về lãi suất giảm dần đang tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư. Nhiều người kì vọng việc này sẽ giúp giá bất động sản quay trở lại đà tăng dần.

Tuy nhiên, chia sẻ về khía cạnh này, ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn bất động sản cho rằng, thời điểm bắt đầu giảm lãi suất cũng là lúc thị trường có thể không xấu hơn nữa. Tuy nhiên, cần phân biệt “không xấu hơn” không đồng nghĩa với việc “hồi phục”.

Ví dụ, một bất động sản tại thành phố Thủ Đức, trải qua thời gian hơn một năm trầm lắng có thể giảm giá từ 5,8 tỷ xuống 5,3 tỷ. Khi thị trường bắt đầu điều chỉnh giảm lãi suất, thì mức giảm giá có thể không xuống sâu hơn nữa, nhưng cũng không đồng nghĩa với việc hồi phục tăng trở lại các mức giá cao hơn 5,3 tỷ, mà chỉ là tăng cơ hội thanh khoản với mức giá 5,3 tỷ đang được duy trì.

Vị này đánh giá, quý 3 đến quý 4 năm 2023, thị trường bất động sản có thể sẽ bắt đầu có thanh khoản trở lại. Giai đoạn này thị trường đi ngang để “dần chấp nhận” mức giá đã được neo giảm từ một năm nay. Đây là mức giá giằng co giữa bên bán - đang chờ giá xuống thêm nữa và bên mua - đang gồng để không phải giảm thêm nữa suốt mấy tháng nay.

“Tuy nhiên, cần phân biệt việc “có thanh khoản trở lại” so với việc “trầm lặng không có thanh khoản” suốt năm qua, không đồng nghĩa với việc số lượng giao dịch sẽ nhiều, sẽ ồ ạt lại. Ví dụ, số lượng giao dịch trong thời điểm nóng sốt là 10 điểm, khi mất thanh khoản về 1 điểm, thì quý 3, quý 4 này có thể về 3 điểm”, ông Kiên định lượng.

Một năm nay, nhà đầu tư đang dần chấp nhận việc giảm giá sau thời gian neo cao.

Theo kinh nghiệm của mình, ông Kiên cho rằng, để mức giá có thể quay trở lại thời điểm trước khi thị trường bắt đầu trầm lắng, cần ít nhất 7 quý kể từ thời điểm bắt đầu giảm lãi suất, vì sẽ cần thời gian để niềm tin và nhu cầu dần hồi phục.

Về nhu cầu đầu tư, rõ ràng những nhà đầu tư bất động sản phần lớn là chủ doanh nghiệp và những người làm thuê cấp quản lý, nhóm có thu nhập tốt trong mặt bằng chung xã hội. Khi kinh tế khó khăn, sản xuất kinh doanh không hiệu quả thì nhóm này sẽ bị ảnh hưởng nặng nhất, nguồn tiền thặng dư để mang đi đầu tư không còn. Khi lãi suất giảm, nền kinh tế và hoạt động kinh doanh của họ sẽ có cơ hội dần hồi phục, họ sẽ cần khoảng thời gian 1-2 năm để tích lũy lại số tiền thặng dư mang đi đầu tư.

Do đó, việc giảm lãi suất không phải chỉ có lợi cho thị trường vốn ngành bất động sản, mà còn có lợi cho nền kinh tế, cho hoạt động sản xuất kinh doanh của tất cả các ngành nghề khác.

Cũng quan điểm về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group cho hay, lãi suất giảm mới chỉ dừng lại ở điều kiện “cần” nhưng chưa “đủ” để tạo lực đẩy đủ lớn cho thị trường BĐS hồi phục trong ngắn hạn”.

Theo vị này, lãi suất cho vay trong thời gian qua hạ nhiệt và giảm đáng kể, đây là một động thái tích cực và mang tính cấp thiết, giúp thổi một làn gió mới vào thị trường nguồn vốn, giảm một phần gánh nặng lãi suất hiện nay trên thị trường.

Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay bất động sản hiện nay còn khá cao, tùy theo nhóm ngân hàng mức cho vay bất động sản dao động từ 10% - 14%/năm, chưa kể đến các chi phí tài chính khác. Với mức lãi suất này rất khó để có thể kích cầu, giúp thị trường hồi phục. Đối với chủ đầu tư có thể trong họ chấp nhận vay mức lãi suất này để “gồng” qua giai đoạn khó khăn này. Đối với nhà đầu tư cá nhân nếu vay mua bất động với mức lãi suất này còn quá cao, điều này kéo theo thanh khoản thị trường khó hồi phục.

“Việc hạ lãi suất khó có thể xem là một trụ cột, lực đẩy chính thúc đẩy cho thị trường phục hồi và bứt phá trong ngắn hạn”, ông Thắng nhấn mạnh.

Trong báo cáo mới nhất của DKRA Group cũng chỉ ra, hầu hết các phân khúc đều ghi nhận sự giảm tốc về cả nguồn cung, sức cầu lẫn giá bán. Nhất là ở phân khúc đất nền, thị trường thứ cấp giảm giá mạnh ở các nhà đầu sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Sau khoảng thời gian dài rao bán không được, các sản phẩm này tiếp tục giảm giá thêm, mức giảm từ 20-30%. Tình trạng cắt lỗ bất động sản đang diễn ra mạnh trên thị trường thứ cấp. Trong khi ở một số phân khúc giá sơ cấp vẫn tăng 5-7% so với cùng kì năm ngoái.