Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 tín dụng bất động sản duy trì mức tăng đều theo các quý và ở hầu hết các loại hình bất động sản (nhà ở, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp...). Từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I, dư nợ lĩnh vực này tăng dần và đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý cuối 2025, tương đương mức tăng gần 28% chỉ trong 1 năm.
Xét theo cơ cấu, dư nợ tín dụng với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tăng từ 481.017 tỷ trong quý I/2025 lên 628.654 tỷ đồng vào quý IV/2025. Trong khi, dư nợ vay với đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng từ 506.444 tỷ lên 673.424 tỷ đồng. Còn lại là dư nợ vay cho thuê các dự án văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà...
Tín dụng bất động sản tăng ở hầu hết các nhà băng
Số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý IV/2025 của 13 ngân hàng niêm yết có thuyết minh chi tiết các khoản mục cho vay, cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn và đều tăng tương đối mạnh trong năm 2025.
Tại ngày 31/12/2025, tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của 13 ngân hàng này lên tới gần 944.000 tỷ đồng, tăng thêm 4,8% so với cuối quý III/2025 và tăng gần 32,3% so với cuối năm 2024. Trong số 13 ngân hàng trên có tới 12 ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với đầu năm, trong đó, 10 ngân hàng có dư nợ vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng hai chữ số.
Trong đó, VIB dẫn đầu về tăng trưởng cho vay bất động sản với mức tăng lên tới 270,2% trong năm 2025. Tính đến cuối năm, số dư cho vay bất động sản của ngân hàng này ở mức 21.088 tỷ đồng, tiếp tục tăng 27,8% so với cuối quý III và gấp 3,7 lần so với con số cuối năm trước (5.696 tỷ đồng). Dù vậy, tính trên tổng dư nợ, tín dụng bất động sản của VIB chỉ chiếm hơn 5,5%, gần thấp nhất trong nhóm 13 ngân hàng.
Cùng ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản ba con số còn có BVBank với mức tăng 103%, quy mô dư nợ nâng từ 11.407 tỷ đồng đầu năm lên 23.088 tỷ đồng vào cuối năm; tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cũng tăng từ 16,7% lên 29,7% tính đến cuối năm 2025.
SHB và MB (MBB) cũng tăng mạnh cho vay bất động sản với dự nợ lần lượt là 204.706 tỷ đồng (chiếm 33% tổng dư nợ cho vay khách hàng và tăng tới 60,5% so với đầu năm) và 121.189 tỷ đồng (chiếm 11% tổng dư nợ cho vay khách hàng và tăng 88,9% so với đầu năm). Riêng trong quý cuối năm SHB tăng cho vay bất động sản thêm 20.600 tỷ đồng, trong khi MB tăng thêm gần 24.200 tỷ.
Tương tự, TPBank (TPB), MSB và LPBank (LPB) ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng lần lượt 51%, 66 và 49% so với đầu năm, lên tương ứng 32.255 tỷ, 28.522 tỷ và 15.095 tỷ. Dư nợ tín dụng bất động sản tại TPBank chiếm khoảng 11% tổng dư nợ, trong khi MSB chiếm 14% và LPBank chiếm 3,9%.
Xét về số dư tuyệt đối, VPBank (VPB) đã vượt Techcombank (TCB) trở thành ngân hàng có số dư cho vay kinh doanh bất động sản cao nhất hệ thống. Tại thời điểm cuối năm 2025, dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng này tiếp tục tăng nhẹ gần 1% so với cuối quý III, lên 207.428 tỷ đồng. Con số này tăng gần 11,1% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 23% tổng dư nợ.
Trong khi đó, tại Techcombank cho đến cuối quý III/2025, đây vẫn là ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất hệ thống (đạt 237.839 tỷ đồng, chiếm 32,8% tổng dư nợ cho vay khách hàng, tăng 27,1% so với cuối năm 2024) nhưng đến cuối năm 2025, tín dụng vào bất động sản của nhà băng này đã giảm gần 13% so với cuối quý III về 207.027 tỷ đồng, đưa mức tăng so với đầu năm xuống gần 10,7%.
Tỷ trọng cho vay bất động sản của Techcombank cũng giảm xuống còn 56% tổng tín dụng khách hàng doanh nghiệp, so với mức 58% cuối quý trước. Tính trên toàn bộ danh mục tín dụng, cho vay bất động sản của ngân hàng chiếm khoảng 31%, thấp hơn mức 33% hồi đầu năm.
Cùng với đó, ngân hàng này cũng tiếp tục đa dạng hóa danh mục với dư nợ bán lẻ tăng 9% so với quý trước đồng thời, giảm dần mức độ tập trung vào các khoản vay quy mô lớn, chuyển trọng tâm từ cho vay doanh nghiệp sang cho vay cá nhân.
Lý giải về sự dịch chuyển này, tại sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư tổ chức và chuyên gia phân tích mới đây, ông Jens Lottner, CEO Techcombank cho biết đây là chiến lược dài hạn nhằm đa dạng hóa danh mục tín dụng sang các lĩnh vực như cơ sở hạ tầng, y tế và FMCG, với mục tiêu đưa tỷ trọng cho vay bất động sản xuống 20-25% vào năm 2030.
“Điểm thuận lợi là định hướng của Ngân hàng Nhà nước hiện nay về cơ bản trùng với những gì Techcombank đã làm. Nhiều ngân hàng khác tăng mức độ vào bất động sản, trong khi Techcombank đang giảm và đang tiến gần hơn về mức bình quân của ngành”, ông Lottner nhận định.
Kienlongbank cũng đã bắt đầu “hãm phanh” tín dụng vào bất động sản từ quý III/2025 để chuyển hướng sang các lĩnh vực khác, nhất là lĩnh vực xây dựng. Đến cuối năm 2025, cho vay bất động sản của ngân hàng này còn giảm gần 14,8% so với đầu năm, về mức 7.763 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 10,8% tổng dư nợ. Đây cũng là ngân hàng duy nhất trong số 13 ngân hàng ghi nhận cho vay bất động sản giảm trong năm 2025.
Nắm dòng vốn vào bất động sản để giảm rủi ro
Trước thực tế dư nợ tín dụng bất động sản tăng và tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng, tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra giữa tháng 1/2026, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát tín dụng vào các động lực tăng trưởng kinh tế, hướng tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên và có chính sách quản lý rủi ro với tín dụng vào bất động sản.
Đầu năm 2026, NHNN đã thông báo kế hoạch tăng trưởng tín dụng năm 2026 cho toàn hệ thống, dự kiến đạt khoảng 15%. Các ngân hàng thương mại được giao đầy đủ chỉ tiêu ngay từ đầu năm để chủ động xây dựng kế hoạch kinh doanh và phân bổ vốn.
Bên cạnh đó, NHNN cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức đó.
Các tổ chức tín dụng phải hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế. Đồng thời, các đơn vị cần kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này trên tổng dư nợ tín dụng.
Theo ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính – Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, định hướng kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản theo nguyên tắc chú trọng chất lượng, phù hợp với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung như một bước điều chỉnh mang tính định hướng dài hạn, thay vì một biện pháp mang tính thu hẹp hay hạn chế vai trò của lĩnh vực này trong nền kinh tế.
Trên thực tế, bất động sản vẫn là ngành có đóng góp lan tỏa lớn tới nhiều lĩnh vực như xây dựng, vật liệu, tài chính và dịch vụ. Do đó, chính sách điều hành hướng tới mục tiêu phân bổ dòng vốn hợp lý hơn, đảm bảo tín dụng tập trung vào những dự án cónền tảng pháp lý rõ ràng, tính khả thi cao và gắn với nhu cầu thực của nền kinh tế và xã hội.
“Các phân khúc như nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, phát triển đô thị đồng bộ, hạ tầng, khu công nghiệp và nhà ở xã hội tiếp tục được xem là những khu vực có vai trò tích cực và khả năng hấp thụ vốn ổn định. Đồng thời, việc kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các dự án có mức độ rủi ro cao giúp thị trường vận hành trật tự hơn, minh bạch hơn, giảm thiểu các biến động không cần thiết”, ông Huy nhận định.
Ở góc độ dài hạn, vị chuyên gia đánh giá định hướng này tạo động lực để các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực tài chính và quản trị, chú trọng hiệu quả đầu tư và dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn theo hướng bền vững và minh bạch hơn.
“Kiểm soát tín dụng bất động sản không nhằm tạo ra sự điều chỉnh đột ngột, mà hướng tới xây dựng một thị trường phát triển cân bằng, ổn định và có chiều sâu, qua đó tiếp tục đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế trong trung và dài hạn”, ông Huy nhấn mạnh.
Trong báo cáo về triển vọng kinh tế vĩ mô năm 2026, các chuyên gia của Chứng khoán SHS cho rằng kịch bản tích cực là cần công bố lộ trình trong 3-5 năm để đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản về mức an toàn hơn, chẳng hạn mỗi năm giảm 1-2%, đồng thời khuyến khích dòng vốn chảy sang lĩnh vực sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là khoa học công nghệ. Việc định hướng tín dụng vào công nghệ cao và đổi mới sáng tạo sẽ giúp nâng năng suất của nền kinh tế, tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.
Bên cạnh đó, theo chuyên gia của SHS để dòng vốn thực sự vận hành, không thể chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng truyền thống mà cần phát triển mạnh hơn các kênh vốn cổ phần, vốn mạo hiểm, quỹ đầu tư và cơ chế bảo lãnh rủi ro… Qua đó, chia sẻ rủi ro với ngân hàng và cho phép vốn dám đi vào những dự án công nghệ mới, vốn nhiều rủi ro nhưng cũng giàu tiềm năng.
