“Thủ tướng Chính phủ đã nhìn vai trò và ý nghĩa của việc phục hồi và phát triển thị trường bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế. Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động do Thủ tướng chủ trì là hội nghị cần thiết để tìm ra một tiếng nói chung, tìm ra giải pháp hữu hiệu cho việc thúc đẩy vận hành hiệu quả hệ thống thị trường bất động cũng như hệ thống tài chính”, một chuyên gia nhìn nhận.
Trước áp lực và nỗi lo lớn nhất
Về tổng quát, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính nhìn nhận, thị trường bất động sản rất khó khăn từ cuối năm 2022 đến nay, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phải đối mặt với một lượng lớn trái phiếu đến hạn trả nợ.
“Trong năm 2023 có khoảng gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Áp lực trả nợ trái phiếu là nỗi lo lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay”, ông Hiếu nhìn nhận.
 |
Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính |
Với áp lực này, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán tài sản hoặc vay ngân hàng hay nguồn nào đó để trả nợ. Tuy vậy, trên thực tế các doanh nghiệp cũng không có nhiều tài sản để cầm cố vay ngân hàng, nhiều tài sản là dự án dang dở nên cũng không bán đi được.
“Chưa kể, bản thân nhà đầu tư cũng không mặn mà chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu khi công ty gặp khó khăn. Họ đang ở vị thế người cho vay thì lại phải trở thành cổ đông, làm tăng rủi ro cho họ”, ông Hiếu phân tích.
Còn theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, trong khi các doanh nghiệp bất động sản cần một nguồn vốn khổng lồ, thì thị trường trái phiếu bị chững lại đề chờ sửa đổi Nghị định 65. Điều này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến việc mua trái phiếu có thể giảm trong năm 2023.
“Việc áp lực về vốn sẽ dẫn đến xu hướng các doanh nghiệp bất động sản bắt tay hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài để bảo trợ về vốn cũng như năng lực triển khai dự án”, bà Minh nhìn nhận.
 |
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Savills Hà Nội |
Tuy vậy, thị trường bất động sản hiện nay đang bị ảnh hưởng bởi tâm lý do một số lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản lớn của Việt Nam bị bắt giữ và phong tỏa tài sản từ cuối năm 2021 và trong năm 2022. Thế nên, theo bà Minh, trong năm 2023, câu chuyện này cũng khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn liệu có doanh nghiệp nào sẽ bị tình trạng tương tự hay không.
“Bản thân các doanh nghiệp trong nước và công ty nước ngoài thực hiện các giao dịch với công ty Việt Nam sẽ phát sinh thêm việc thẩm định lại về khả năng về tiềm lực tài chính và tính pháp lý của chủ đầu tư. Vô hình chung thời gian thực hiện một giao dịch kéo dài hơn nhiều”, bà Minh nhìn nhận.
Nhìn nhận về những khó khăn này, ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, khi thị trường bất động sản “đóng băng” kéo theo hàng loạt các ngành nghề kinh tế khác bị đình trệ không phát triển, thậm chí những lĩnh vực tài chính sẽ bị ách tác bởi một lượng tiền vốn chôn ở dự án. Vì vậy, cần có những hành động tháo nút thắt cho thị trường lúc này.
“Khi một mắt xích bị ách tắc nó làm cho nền kinh tế bị ngưng trệ, chúng ta phải tìm cách để tháo gỡ. Vì vậy, gỡ mắt xích trong bât động sản chính là tháo gỡ cho nền kinh tế, tháo gỡ cho hệ tài chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, ông Cường nhìn nhận.
 |
Ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân |
Cần có những hành động cụ thể
Tại Nghị quyết số 10/NQ-CP ngày 3/2/2023 của Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 27/01/2023.
Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương khẩn trương rà soát, đề xuất các biện pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và chuẩn bị tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.
“Thủ tướng Chính phủ đã nhìn vai trò và ý nghĩa của việc phục hồi và phát triển thị trường bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế. Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động do Thủ tướng chủ trì là hội nghị cần thiết để tìm ra một tiếng nói chung, tìm ra giải pháp hữu hiệu cho việc thúc đẩy vận hành hiệu quả hệ thống thị trường bất động cũng như hệ thống tài chính”, ông Cường nhìn nhận.
Về giải pháp cho thị trường bất động sản, ông Cường cho rằng cần sự đồng bộ từ nhiều bên. Ngoài việc đẩy mạnh nguồn lực hỗ trợ như các nguồn tín dụng, hay tháo gỡ những vướng mắc về trái phiếu, thì những vướng mắc về cơ chế, về mặt luật pháp cần chỉ ra được để có biện pháp tháo gỡ.
“Bản thân các doanh nghiệp cũng phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc để cân đối các nguồn lực, xem cắt bỏ phần nào mà đầu tư chưa hiệu quả, tạo ra tiêu tốn dòng tiền, tập trung vào sản phẩm thanh khoản nhanh tạo ra nguồn lực”, ông Cường đề xuất.
Trước những khó khăn của vấn đề vốn và tín dụng bất động sản, ông Nguyễn Trí Hiếu đề xuất Chính phủ nên có một chương trình hoãn, giãn nợ, đặc biệt là cho trái phiếu bất động sản trong năm nay.
“Quy định có thể gia hạn 1 - 2 năm, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp phát hành trong quá khứ đúng quy định; không áp dụng đối với doanh nghiệp phát hành trái quy định, lừa đảo, sử dụng tiền sai mục đích”, ông Hiếu gợi mở.
Về dài hạn cần tính đến những giải pháp tổng thể để phát triển ổn định, lành mạnh thị trường vốn nói chung, đặc biệt là vốn và tín dụng cho bất động sản nói riêng. Tuy vậy, những chuẩn mực về tín dụng cho vay bất động sản cần đảm bảo không được hạ thấp, các doanh nghiệp vẫn phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính…
Nhìn nhận về thị trường thời gian tới, bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến Việt Nam từ phân khúc dự án nhà ở, dự án văn phòng và dự án thương mại. Tuy vậy để các doanh nghiệp này gia nhập thị trường Việt Nam thì hành lang pháp lý cần được giải quyết.
“Đối với các dự án nhà ở, hiện có nhiều vướng mắc khiến dự án chưa thể triển khai từ cấp giấy phép xây dựng đến cấp sổ đỏ. Đây là những vấn đề cần có sự hỗ trợ từ phía Chính phủ và bộ ngành trong việc giải quyết triển để về mặt pháp lý và đưa ra hướng giải quyết cụ thể để doanh nghiệp thực hiện theo”, bà Minh kỳ vọng.
