Trái chiều lợi nhuận quý I doanh nghiệp bất động sản: Vinhomes, Nam Long, Khang Điền tăng tốc, Novaland, Đất Xanh đi lùi

Ngay từ đầu năm, giới phân tích đã nhận định 2025 vẫn là năm nhiều thách thức với các doanh nghiệp còn gặp những khó khăn về pháp lý, thanh khoản và tiêu thụ sản phẩm, nhưng cũng tiếp tục mở ra cơ hội cho nhóm doanh nghiệp bất động sản có các sản phẩm sẵn sàng để mở bán, bàn giao.

Điều này cũng được phản ánh khá rõ nét vào bức tranh kết quả kinh doanh quý I/2025 của các doanh nghiệp bất động sản khi nhiều doanh nghiệp báo lãi đậm, song cũng có doanh nghiệp đi lùi, doanh thu và lợi nhuận đến từ các mảng khác ngoài hoạt động cốt lõi là bất động sản.

Kẻ bứt phá, người loay hoay

Ở nhóm tăng trưởng, Công ty CP Vinhomes (mã VHM), Công ty CP Vincom Retail (VRE), Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) hay Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã NLG) tiếp tục là những doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực nhờ hoạt động bàn giao dự án và nhu cầu nhà ở thực tăng trở lại.

Trong quý đầu năm 2025 doanh thu của Vinhomes cho thấy sự bứt phá so với cùng kỳ, đạt 15.698 tỷ đồng (tăng 91% so với quý I/2024). Lợi nhuận sau thuế đạt 2.652 tỷ đồng, gấp gần 2,9 lần so với quý I/2024.

Theo giải trình của Vinhomes, hoạt động bàn giao nhà tại các dự án Vinhomes Royal Island (Hải Phòng) và Vinhomes Ocean Park 2-3 (Hưng Yên) tiếp tục là động lực chính đóng góp vào kết quả kinh doanh trong kỳ.

Doanh số bán hàng quý I/2025 và doanh số chưa bàn giao tại thời điểm cuối quý lần lượt đạt 35.000 tỷ đồng và 120.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 116% và 7% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ kết quả kinh doanh tích cực từ các dự án đại đô thị, đặc biệt là dự án Vinhomes Wonder City tại phía Tây Hà Nội, được mở bán vào giữa tháng 3. Đây là nền tảng để thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận các quý tiếp theo của công ty. Năm nay Vinhomes đặt kế hoạch đạt doanh thu 180.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế kỷ lục 42.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 74% và 20% so với năm 2024.

Cùng “họ Vin”, Vincom Retail báo doanh thu quý I đạt hơn 2.131 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.177 tỷ đồng, tăng gần 9% so với cùng kỳ. Với kết quả này, công ty đã hoàn thành 22% kế hoạch doanh thu và 25% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm.

Đáng chú ý, một thành viên khác trong hệ sinh thái Vingroup là Công ty CP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEFAC, mã VEF) còn ghi nhận doanh thu thuần đột biến, đạt 44.560 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ 2024 doanh thu chỉ đạt 268 triệu đồng. Nguồn doanh thu này là do trong quý I công ty đã chuyển nhượng một phần dự án Vinhomes Global Gate cho đối tác.

Ngoài doanh thu chuyển nhượng, doanh thu từ hoạt động tài chính của VEFAC cũng tăng gấp gần 15 lần so với cùng kỳ lên 1.857 tỷ đồng do có lãi từ hoạt động cho vay, đầu tư. Kết quả, công ty báo lãi sau thuế đạt 14.873 tỷ đồng, gấp 163 lần so với cùng kỳ.

Cũng ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, Đầu tư Nam Long báo lãi ròng quý I gần 110 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 65 tỷ đồng. Kết quả này chủ yếu là nhờ doanh thu trong kỳ tăng gấp 6 lần cùng kỳ năm 2024, đạt hơn 1.290 tỷ đồng. Nguồn thu chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án nhà ở thực như Akari giai đoạn 2 và Cần Thơ Central Lake.

Nhà Khang Điền (mã KDH) duy trì phong độ phục hồi với doanh thu 710 tỷ đồng, tăng 113% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế 119 tỷ đồng, tăng 86%.

Tương tự, Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR) cũng có kết quả khả quan với doanh thu quý I đạt 438 tỷ đồng, gấp gần 2,7 lần so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản tại dự án Bắc Hà Thanh. Lợi nhuận sau thuế theo đó, đạt 44 tỷ đồng, tăng 15% so với quý I năm ngoái.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, doanh thu quý I của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC) gấp hơn 20 lần cùng kỳ, đạt 3.117 tỷ đồng nhờ hoạt động cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản khởi sắc. Kết quả, Kinh Bắc lãi sau thuế 849 tỷ đồng, cải thiện đáng kể so với mức lỗ gần 86 tỷ đồng của cùng kỳ. Đây cũng là mức lợi nhuận cao nhất kể từ quý II/2023 của Kinh Bắc.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (mã BCM) cũng cho thấy sự tăng trưởng ấn tượng với lợi nhuận sau thuế gấp 3 lần cùng kỳ, đạt 366 tỷ đồng, tuy nhiên mức lợi nhuận này lại giảm mạnh so với con số 1.540 tỷ đồng đạt được vào quý IV năm ngoái.

Tương tự, lợi nhuận sau thuế của Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) và Công ty CP Long Hậu (mã LHG) cùng tăng mạnh, lần lượt đạt 402 tỷ đồng (tăng 56%) và 110 tỷ đồng (tăng 146% so với cùng kỳ).

Chiều ngược lại, một số doanh nghiệp địa ốc vẫn đang phải đối mặt với thua lỗ hay lợi nhuận sụt giảm. Trong đó, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) báo lỗ ròng 476 tỷ đồng trong quý I/2025, dù doanh thu tăng 2,5 lần lên 1.778 tỷ đồng. Khoản lỗ của Novaland trong quý đầu năm chủ yếu do lỗ chênh lệch tỷ giá và hoạt động khác.

Công ty CP Tập đoàn Hà Đô (mã HDG) cũng có một quý đầu năm không mấy thuận lợi với doanh thu và lợi nhuận sau thuế đều giảm trên 29% so với cùng kỳ, lần lượt đạt 599 tỷ đồng và 155 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong kỳ, Hà Đô không phát sinh bất kỳ khoản doanh thu nào từ hoạt động bất động sản mà doanh thu chủ yếu đến từ thuỷ điện, điện mặt trời và điện gió.

Với Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), dù doanh thu sụt giảm 13% trong quý I/2025 về 924 tỷ đồng nhưng nhờ cắt giảm giá vốn lợi nhuận của công ty vẫn nhích nhẹ lên 79 tỷ đồng.

Kỳ vọng khởi sắc hơn từ quý II/2025

Dù lợi nhuận quý I của các doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa rõ nét song điểm chung là phần lớn các doanh nghiệp đều kỳ vọng kết quả kinh doanh năm 2025 sẽ khả quan hơn năm 2024 với những mục tiêu đặt ra tương đối tham vọng. Để đạt được kế hoạch đề ra, các doanh nghiệp đều đã hoạch định những chiến lược riêng với kỳ vọng bắt đầu tăng tốc từ quý II.

Trong đó, Nhà Khang Điền đặt mục tiêu doanh thu 3.800 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 16% và 24,4% so với thực hiện năm 2024 dù quý đầu năm mới hoàn thành 18,7% kế hoạch doanh thu và 11,9% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm 2025. Công ty dự kiến việc bàn giao dự án The Privia và hoàn tất thủ tục mở bán hai dự án nhà ở quy mô 6 ha và 5,8 ha tại Phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh hợp tác với Tập đoàn Keppel (Singapore) sẽ là động lực tăng trưởng chính cho năm 2025.

Tương tự, dù quý I mới thực hiện được 19% kế hoạch doanh thu và 15,4% chỉ tiêu lợi nhuận đề ra cho cả năm 2025 nhưng lãnh đạo Nam Long kỳ vọng việc đẩy mạnh kinh doanh và bàn giao tại các dự án hiện hữu như Akari City, Waterpoint, Izumi City, EhomeS Cần Thơ, Ehome Southgate và Nam Long II Central Lake sẽ giúp công ty hoàn thành mục tiêu đạt doanh thu thuần 6.794 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 701 tỷ đồng.

Với Hà Đô, việc mới thực hiện được 20% kế hoạch doanh thu và 14,7% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm cũng không cản trở được công ty giữ nguyên kế hoạch kinh doanh năm 2025 với mục tiêu tăng doanh thu lên 2.936 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.057 tỷ đồng, tăng tới 236% so với năm trước. Để hiện thực hóa mục tiêu, Hà Đô dự kiến sẽ đẩy mạnh bán hàng tại các dự án hiện có, trong đó đáng chú ý là Hado Charm Villas, dự kiến mở bán trong quý II và có thể mang lại khoảng 3.000 tỷ đồng doanh thu.

Còn với Novaland, năm nay tập đoàn này đưa ra 2 kịch bản kinh doanh dựa trên tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án. Kịch bản 1 kỳ vọng doanh thu thuần đạt 13.411 tỷ đồng và lỗ sau thuế 12 tỷ đồng, trong khi kịch bản 2 thận trọng hơn với mục tiêu doanh thu 10.453 tỷ đồng và lỗ 688 tỷ đồng. Sau quý I, doanh nghiệp đã hoàn thành 13-17% chỉ tiêu doanh thu và còn cách 30% so với mức lỗ cao nhất trong phương án thận trọng.

Năm nay, Novaland đặt mục tiêu bàn giao tổng cộng 1.546 sản phẩm, trong quý I đã bàn giao 256 sản phẩm và dự kiến sẽ gia tăng bàn giao sản phẩm trong các quý tới, khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Với ưu tiên tập trung tháo gỡ các rào cản pháp lý, Novaland kỳ vọng đạt được nhiều cột mốc pháp lý quan trọng trong quý II, trước thời điểm sáp nhập các tỉnh, thành.

Trong dự báo gần đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định thị trường bất động sản sẽ có sự khởi sắc rõ nét trong quý II khi nguồn cung phục hồi nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý trên nền tảng kinh tế tăng trưởng, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp... Tuy nhiên vẫn còn rủi ro liên quan đến sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.

Theo VARS, tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam vào nguồn cung nhà ở cả nước tiếp tục có xu hướng tăng nhưng khu vực miền Bắc vẫn sẽ dẫn đầu về tỷ trọng nguồn cung nhà ở với hàng loạt dự án quy mô lớn đang triển khai mạnh mẽ tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng cũng sẽ vẫn tiếp diễn mặc dù có nhiều hơn doanh nghiệp vừa và nhỏ ra hàng do các dự án của các chủ đầu tư lớn vẫn có số lượng sản phẩm “áp đảo”.