Thời gian qua, NHNN chi nhánh Khu vực 2 liên tục nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc một số ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận” ký với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Người dân bức xúc, cho rằng quá trình cấp tín dụng của ngân hàng có dấu hiệu sai phạm. Từ thực tiễn tiếp nhận, xử lý đơn thư và tham khảo thông tin từ các cơ quan chức năng liên quan, NHNN Khu vực 2 đã đưa ra cảnh báo về những rủi ro gắn với hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm chứng minh năng lực tài chính theo hình thức này.
Trong văn bản gửi các ngân hàng thương mại, NHNN Khu vực 2 chỉ rõ một số rủi ro và hệ lụy nếu tiếp tục thực hiện cho vay với mục đích nói trên.
Thứ nhất, rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện. Ví dụ điển hình là vụ việc được Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP. Hồ Chí Minh xét xử gần đây. Trong bản án (chưa có hiệu lực pháp luật vì còn kháng cáo, kháng nghị), tòa nhận định các nội dung trong “Văn bản thỏa thuận” về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn, phương thức nộp và xử lý tiền cọc là trái quy định pháp luật. Do vi phạm điều cấm theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, văn bản này bị tuyên vô hiệu.
Ngoài ra, ngày 7/10, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định xử phạt một công ty tư vấn, môi giới bất động sản vì hành vi kinh doanh dự án khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Công ty này vẫn ký “Văn bản thỏa thuận” với khách hàng, vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Sau đó, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh ban hành Văn bản số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS ngày 10/10/2025, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tuân thủ quy định công khai thông tin dự án; đồng thời, không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Thứ hai, rủi ro nợ xấu, rủi ro tín dụng và rủi ro thiệt hại tài chính. Khi ngân hàng giải ngân để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận” với các đơn vị tư vấn, môi giới, thực chất khoản vay này chỉ có thể đảm bảo an toàn nếu dự án bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để được bán theo quy định.
Trong trường hợp ngân hàng không thẩm định đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, hoặc không kiểm soát chặt dòng tiền giải ngân, nguy cơ phát sinh sẽ rất lớn: chi phí tăng, nợ xấu gia tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn. Điều này có thể dẫn đến thiệt hại tài chính nghiêm trọng, thậm chí mất vốn cho ngân hàng.
Thứ ba, rủi ro hoạt động và uy tín. Khi ngân hàng cấp tín dụng để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận”, nếu đơn vị môi giới, tư vấn không thực hiện đúng cam kết, rất dễ phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện. Trong tình huống đó, người dân thường cho rằng ngân hàng đã “bắt tay” với môi giới để vi phạm pháp luật hoặc lừa dối khách hàng.
Thực tế, có nhiều dự án không hoàn thành đúng thời hạn. Công dân căn cứ vào văn bản thỏa thuận, cam kết ba bên để yêu cầu đơn vị tư vấn, môi giới hoàn trả tiền cọc, hoặc yêu cầu ngân hàng thương mại đòi tiền vay từ đơn vị tư vấn, môi giới.
Trong khi đó, các ngân hàng thương mại lại căn cứ vào hợp đồng tín dụng để đòi nợ công dân, dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại, thậm chí tình trạng tập trung đông người tại trụ sở ngân hàng. Điều này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín cũng như hoạt động của các ngân hàng thương mại.
Từ các rủi ro nêu trên, NHNN Khu vực 2 đề nghị các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở ngành…) liên quan đến các “Văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới, từ đó có biện pháp giải quyết tranh chấp đúng pháp luật.
Đối với các khoản vay đã phát sinh, NHNN Khu vực 2 yêu cầu ngân hàng chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp cùng môi giới và chủ đầu tư để xử lý trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay, tránh khiếu kiện đông người, vượt cấp.
Đặc biệt, NHNN Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận” như nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận “Văn bản thỏa thuận” (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, trong trường hợp tiếp tục cho vay, đề nghị các ngân hàng thương mại xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro.
Trong đó, cung cấp thông tin rõ ràng cho khách hàng về rủi ro khi vay để đặt cọc đối với dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh; khuyến nghị khách hàng kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý dự án trước khi thực hiện các giao dịch.
