Chia sẻ quan điểm về thị trường bất động sản trong bối cảnh mới, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, khi bất động sản được đối xử như vàng, tích trữ và chờ tăng giá thì các chính sách thuế, tín dụng và dữ liệu sẽ buộc nó phải quay lại đúng vai trò: tạo ra giá trị cho nền kinh tế.
Theo ông Tuấn, dữ liệu trong 10 năm qua cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vận hành theo 1 logic rất đặc biệt: giá bất động sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với giá trị khai thác (cho thuê).
“Một mảnh đất trống, không tạo ra 1 đồng dòng tiền, một căn nhà bỏ hoang nhiều năm vẫn tăng giá gấp 2, 3 lần chỉ nhờ tin đồn, quy hoạch…”, ông Tuấn cho biết.
Vị này cho rằng, từ năm 2026 trở đi, thị trường sẽ bước vào trạng thái hoàn toàn mới, nơi giá trị bất động sản buộc phải quay về với bản chất kinh tế của nó: khả năng tạo ra dòng tiền.
Và, một số ảnh hưởng có thể xảy ra trên thị trường bất động sản từ năm 2026:
Thứ nhất, minh bạch hoá thông qua định danh bất động sản từ ngày 1/3/2026
Mã định danh bất động sản có thể hiểu là "căn cước công dân” của mỗi mảnh đất, mỗi ngôi nhà. Mỗi bất động sản sẽ được gắn một mã duy nhất, liên kết với: CCCD, vị trí, tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch
Tác động lớn nhất của mã định danh chính là dữ liệu sẽ minh bạch, không còn mua bán hai giá; không còn kê giá lướt sóng, không còn tình trạng ôm đất bỏ hoang mà vẫn kỳ vọng tăng giá mạnh.
Giá bất động sản sẽ được so sánh trực tiếp với giá cho thuê, khả năng khai thác và hiệu quả sử dụng đất, lúc này một câu hỏi đơn giản sẽ được đặt ra: bất động sản này tạo ra bao nhiêu tiền mỗi năm?
Thứ hai, dự thảo Nghị quyết 66/2025/NQ-CP (Kiểm soát giá bất động sản và tín dụng)
Theo ông Tuấn, một điểm then chốt trong Dự thảo Nghị quyết 66 nhằm kiểm soát giá bất động sản là quy định tỷ lệ cho vay tối đa đối với bất động sản thứ 2chỉ còn 50% và bất động sản thứ ba giảm xuống 30%. Quy định này phản ánh sự thay đổi rất rõ trong tư duy điều hành của Nhà nước: Không còn nhìn bất động sản như một “tài sản cất giữ”, mà là một “tài sản phải chứng minh hiệu quả kinh tế”.
Các ngân hàng, tổ chức tín dụng sẽ định giá bất động sản thận trọng hơn, không dễ cho vay dựa trên “giá kỳ vọng”, và ưu tiên bất động sản có dòng tiền cho thuê ổn định.
Thứ ba, dự thảo đánh thuế căn nhà thứ 2
Dự thảo đánh thuế căn nhà thứ 2 không đơn thuần nhằm tăng thu ngân sách, mà là một bước tiếp theo trong chuỗi chính sách tái cấu trúc thị trường bất động sản.
Khi chi phí nắm giữ bất động sản tăng lên, đặc biệt với các tài sản không tạo ra dòng tiền, việc “ôm nhà chờ giá” sẽ không còn là chiến lược hợp lý. Nhà đầu tư buộc phải cân nhắc: bất động sản này có tạo ra dòng tiền đủ để bù chi phí thuế, lãi vay và chi phí cơ hội hay không? Nếu không khai thác, giá trị nắm giữ dài hạn còn ý nghĩa gì?...
Ông Tuấn nhấn mạnh, chính sách này sẽ tác động mạnh nhất đến phân khúc đầu cơ, tích trữ tài sản nhàn rỗi, đồng thời tạo áp lực đưa bất động sản vào sử dụng thực tế (cho thuê, kinh doanh, ở thật).
Theo ông Tuấn, trong giai đoạn mới thị trường sẽ chọn lọc và phân hoá rất mạnh. Đất không khai thác, dự án xa nhu cầu ở, làm việc, sản xuất, bất động sản chỉ tồn tại nhờ kỳ vọng tăng giá... sẽ là nhóm bất động sản suy yếu về thanh khoản.
Trong khi đó, chung cư, nhà ở cho thuê tại khu có nhu cầu thật, Kho xưởng, logistics, bất động sản công nghiệp, mặt bằng kinh doanh hiệu quả, bất động sản phục vụ sản xuất – dịch vụ... sẽ là nhóm lên ngôi về nhu cầu.
Có thể thấy, sau chu kỳ điều chỉnh mạnh và kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước đi qua giai đoạn “thanh lọc” để hướng tới trạng thái ổn định hơn, thực chất và bền vững hơn.
Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, trong năm qua, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn. Hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, tạo nền tảng pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.
Bên cạnh đó, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông tin, trong năm 2026, tăng trưởng tín dụng giảm, lãi suất có xu hướng tăng, những yếu tố này tạo áp lực giảm giá nhà và các sản phẩm bất động sản có thể khai thác dòng tiền sẽ được ưu tiên đầu tư.
Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững.
