Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh phê duyệt ranh giới lập quy hoạch cho 5 khu vực TOD dọc theo tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) với tổng diện tích khoảng 940 ha. Mục tiêu của phê duyệt quy hoạch là tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng đa trung tâm, khai thác tối đa giá trị quỹ đất quanh các nhà ga và tạo nguồn vốn tái đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị. Các đơn vị liên quan có 4 tháng để hoàn thành đồ án quy hoạch chi tiết kể từ khi phê duyệt ranh giới.
Theo các chuyên gia trong ngành, mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) không chỉ đơn thuần là phát triển hạ tầng, mà là tạo ra các "trung tâm sống" mới. Theo phê duyệt ranh giới lập quy hoạch sẽ tập trung vào 5 khu vực trọng điểm với tiềm năng khai thác khác biệt:
Khu 1: Bến Thành- Trung tâm kết nối liên tuyến, thương mại ngầm hiện đại.
Khu 2: Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai, Bảy Hiền - Khu nội đô mật độ cao, tích hợp dịch vụ cao cấp.
Khu 3-4: Các ga khu vực Tân Bình, Tân Phú - quỹ đất tiềm năng cho tái phát triển đô thị.
Khu 5: Ga và Depot Tham Lương Cửa ngõ phía Tây Bắc, quy mô lớn nhất (~292 ha).
Việc áp dụng cơ chế TOD mang lại những lợi thế vượt trội cho các dự án bất động sản. Cụ thể, tăng hệ số sử dụng đất (FAR), cho phép tăng lên gấp 1,5 lần so với hiện trạng, giúp gia tăng đáng kể mật độ và hiệu quả thương mại.
Cùng với đó, chính sách linh hoạt cho phép giảm tới 50% diện tích bãi đỗ xe và linh hoạt trong chỉ tiêu cây xanh công cộng, tạo điều kiện cho các công trình xanh hiện đại.
Ngoài ra, dự án Metro số 2 (dự kiến hoàn thành năm 2030) đi kèm với quy hoạch TOD đồng bộ làm giảm thiểu rủi ro pháp lý và gia tăng tính thanh khoản cho các tài sản trong khu vực.
Chỉ ra tác động của TOD đối với bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà liền thổ, ông Phan Vi - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, chuyên nhà phố trung tâm TP. Hồ Chí Minh cho hay, trong mô hình TOD, bất động sản liền thổ không còn được định giá theo "diện tích mặt tiền" truyền thống, mà theo "bán kính đi bộ" đến nhà ga.
Theo đó, tác động đầu tiên là sự phân hóa và xác lập mặt bằng giá mới. Theo ông Phan Vi, giá trị tài sản liền thổ trong bán kính 500m từ các ga trọng điểm (Bến Thành, Bảy Hiền, Tham Lương) sẽ hình thành một đường cong giá dốc đứng. Với cơ chế cho phép tăng hệ số sử dụng đất (FAR) lên 1,5 lần, khả năng khai thác thương mại của nhà phố sẽ tăng vọt, tạo ra biên độ lợi nhuận gộp (capital gain) vượt trội so với nhà phố ở các khu vực không có kết nối Metro.
Hiệu ứng tái định giá (Re-rating): Khi các đồ án quy hoạch chi tiết hoàn thành trong 4 tháng tới, các khu nhà phố cũ có thể được chuyển đổi công năng sang mô hình kinh doanh kết hợp (thương mại tầng trệt - văn phòng/căn hộ dịch vụ tầng trên). Đây là "điểm rơi" để các nhà đầu tư tổ chức thu gom quỹ đất và tái thiết kế theo tiêu chuẩn TOD hiện đại.
Thứ hai là tiềm năng giá thuê và lợi suất. Tuyến Metro số 2 định hình một phân khúc khách thuê mới: tầng lớp chuyên gia, trí thức và người trẻ làm việc tại các trung tâm kinh tế dọc tuyến.
Theo đó, nhà liền thổ TOD sẽ tối ưu hóa được giá thuê nhờ yếu tố "Wellness" và "Connectivity". Khách thuê sẽ chấp nhận trả phí cao hơn để đổi lấy 15 phút di chuyển đến trung tâm tài chính Bến Thành, thay vì tốn 60 phút kẹt xe.
Nhà liền thổ dọc tuyến này sẽ sớm bão hòa với mô hình "co-living" hoặc văn phòng boutique. Thay vì cho thuê nguyên căn làm kho bãi, xu hướng sẽ là chia nhỏ không gian kinh doanh tầng trệt cho các chuỗi F&B, dịch vụ tiện ích, và các tầng trên làm không gian làm việc linh hoạt (co-working space) – một ứng dụng thực tiễn của xu hướng Web 3 và làm việc từ xa.
Thứ ba, sức hấp thụ thị trường. Theo ông Phan Vi, thị trường bất động sản liền thổ TOD sẽ thể hiện sự chống chịu (resilience) cực tốt trước các biến động của lãi suất ngân hàng. Trong các giai đoạn thị trường "đóng băng" hoặc thận trọng, tài sản TOD luôn là ưu tiên hàng đầu nhờ tính ứng dụng thực tế. Người mua không chỉ mua "đất", họ mua "thời gian" và "lối sống 15 phút".
Tuy nhiên, loại hình này vẫn gặp các rủi ro và thách thức. Sức hấp thụ sẽ phân hóa mạnh. Những căn nhà phố nằm trong lộ giới quy hoạch (hoặc không được hưởng lợi trực tiếp từ kết nối giao thông) sẽ trở thành gánh nặng. Ngược lại, những vị trí nằm trong "vùng lõi" TOD sẽ chứng kiến cảnh khan hiếm nguồn cung, đẩy sức hấp thụ lên mức đỉnh điểm khi metro 2 gần hoàn thiện vào năm 2030.
Theo ông Phan Vi, nếu mọi thứ không trở ngại và phát triển đúng tiến độ đề ra, trục metro số 2 sẽ là diện mạo mới. Vì thế, cơ hội rất rõ, nhà đầu tư có thời gian 3 năm để chuẩn bị và sở hữu sớm bất động sản dọc trục metro số 2 này.
