Trong báo cáo ngành bất động sản mới nhất, Chứng khoán MB (MBS) nhận định áp lực lãi suất cao sẽ tiếp tục cản trở đà phục hồi của nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ trong quý 2. Thị trường hai miền cũng được dự báo phân hóa rõ rệt, trong đó phía Bắc có dấu hiệu bước vào giai đoạn điều chỉnh, còn quá trình phục hồi tại phía Nam nhiều khả năng diễn ra chậm hơn kỳ vọng.
Thị trường phía Bắc có thể bước vào giai đoạn trầm lắng
Tại khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ và sức mua đang có dấu hiệu suy giảm. Theo MBS, diễn biến này chủ yếu xuất phát từ hai yếu tố.
Thứ nhất, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao làm gia tăng chi phí tài chính và giảm khả năng chi trả của người mua nhà. Thứ hai, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh Hà Nội triển khai quy hoạch đô thị mới, với các cực tăng trưởng và hệ thống hạ tầng giao thông đang được tái định hình.
Do đó, thị trường có thể bước vào giai đoạn trầm lắng trong ngắn hạn trước khi hình thành một mặt bằng giá và kỳ vọng mới.
Ở chiều ngược lại, bất động sản phía Nam đã bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ nguồn cung căn hộ cải thiện và dòng tiền dịch chuyển từ Hà Nội, nơi mặt bằng giá tăng mạnh khiến lợi suất đầu tư suy giảm.
Tuy nhiên, MBS cho rằng quá trình phục hồi sẽ chậm lại trong năm 2026 do lãi suất cao tiếp tục làm tăng chi phí vốn và hạn chế nhu cầu đầu tư. Phân khúc thấp tầng có thể chịu áp lực lớn hơn vì phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư, trong khi căn hộ được đánh giá khả quan hơn nhờ nhu cầu ở thực. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ vẫn có nguy cơ suy giảm khi nguồn cung gia tăng.
Hạ tầng trở thành động lực dài hạn
MBS đánh giá việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng có thể trở thành động lực tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản. Hệ thống metro và đường sắt liên vùng khi dần hoàn thiện sẽ góp phần mở rộng không gian đô thị, đồng thời cải thiện khả năng kết nối với các đô thị vệ tinh.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tiến độ triển khai hạ tầng còn kéo dài cùng mặt bằng lãi suất cao có thể tiếp tục hạn chế sức hấp thụ tại các đại đô thị vùng ven.
Trong giai đoạn 2026–2027, thị trường sơ cấp được dự báo tiếp tục do Vinhomes dẫn dắt với các đại đô thị quy mô lớn. Bên cạnh đó, những doanh nghiệp tham gia dự án BT, PPP hoặc sở hữu quỹ đất hưởng lợi từ phát triển hạ tầng cũng được kỳ vọng thu hút sự chú ý của dòng tiền.
3 cơ hội đầu tư đáng chú ý
Trên cơ sở đó, MBS lựa chọn VRE, DXG và CII là ba cơ hội đầu tư đáng chú ý trong ngành bất động sản giai đoạn 2026–2027.
Đối với Vincom Retail (mã: VRE), MBS đánh giá VRE đang tái định hình mô hình hoạt động theo hướng “One-stop Shoptainment”, kết hợp mua sắm, vui chơi và trải nghiệm khách hàng, thay vì chỉ tập trung vào hoạt động cho thuê mặt bằng truyền thống. Mô hình này được kỳ vọng giúp các trung tâm thương mại giữ chân khách hàng lâu hơn và thúc đẩy chi tiêu.
Chu kỳ mở rộng của VRE cũng được dự báo tiếp tục tích cực. Doanh nghiệp có kế hoạch đưa Vincom Plaza Đan Phượng vào hoạt động trong năm 2026, mở thêm hai trung tâm thương mại trong năm 2027 và tiếp tục mở rộng tại các tổ hợp Global Gate, Green Paradise trong những năm sau đó.
Mảng chuyển nhượng bất động sản cũng được kỳ vọng tăng tốc, với điểm rơi bàn giao vào năm 2027 tại hai dự án lớn Royal Island và Golden Avenue.
MBS cũng đánh giá khả quan đối với Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG). DXG hiện tập trung khai thác hai dự án Gem Sky World và The Privé. Trong đó, The Privé được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng chính trong giai đoạn 2025–2026.
Theo MBS, nguồn cung căn hộ khan hiếm và mặt bằng giá bán duy trì ở mức cao có thể giúp dự án đạt giá bán bình quân khoảng 120–130 triệu đồng/m², với biên lợi nhuận gộp ước tính khoảng 60%.
Việc tiêu thụ toàn bộ khoảng 250 căn trong đợt mở bán đầu tiên cho thấy nhu cầu tương đối tích cực. MBS dự báo đợt mở bán thứ hai, với khoảng 220 căn, có thể đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 90%.
Lợi nhuận của DXG trong giai đoạn 2026–2027 được kỳ vọng chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao tại Gem Sky World và The Privé. Dòng tiền từ hai dự án này cũng có thể tạo nguồn lực để doanh nghiệp phát triển các dự án dài hạn như Park View và Park City sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.
Với CII, MBS đưa ra luận điểm đầu tư chính đến từ triển vọng hưởng lợi của các doanh nghiệp thực hiện dự án xây lắp PPP trong bối cảnh đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh.
Bên cạnh đó, TP.HCM dự kiến có thể tổ chức đấu giá 5 lô đất tại Thủ Thiêm trong năm 2026. Diễn biến này có khả năng tạo cơ sở để cải thiện định giá CII, nhờ doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất với giá vốn tương đối thấp.
MBS cho rằng CII có thể đồng thời hưởng lợi từ backlog xây lắp tăng trưởng và khả năng tái định giá quỹ đất khi hoạt động đấu giá tại Thủ Thiêm được nối lại.
