Lời giải nào cho bài toán khó định giá đất đai

Theo các chuyên gia, để khắc phục những tồn tại, hạn chế trong công tác định giá đất cần sớm có những giải pháp đồng bộ với trọng tâm là giảm dần sự tham gia của cơ quan quản lý trong quá trình định giá.

Những khoảng trống trong định giá đất

Theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng trong công tác quản lý sử dụng đất đang có những lỗ hổng, thậm chí là lỗ hổng rất lớn khiến sai phạm trong lĩnh vực này trở nên phổ biến và ngày càng tăng về mức độ, quy mô.

“Nếu như rà soát toàn bộ quá trình từ quản lý đến sử dụng đất đai, gần như nhìn vào khâu nào, lĩnh vực nào cũng thấy lỗ hổng, sai phạm. Từ khâu quy hoạch cho đến vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng cho đến vấn đề đấu giá đất. Vấn đề định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai cũng đều thấy rất nhiều lỗ hổng và sai phạm”, ông Ánh cho biết tại một hội thảo diễn ra cuối năm 2022.

Một trong những lỗ hổng lớn trong quản lý và sử dụng đất, theo ông Ánh là giá đất do Nhà nước xác định. Điển hình là khung giá đất, bảng giá đất và cách xác định giá đất cụ thể có khoảng cách quá xa và không phản ánh kịp thời biến động giá trên thị trường quyền sử dụng đất.

“Nguyên tắc xác định giá đất sát giá thị trường song giá thị trường là gì, như thế nào lại không được làm rõ, cụ thể, có căn cứ khoa học và thực tiễn nên có thể vận dụng tùy tiện, duy ý chí”, ông Ánh phân tích.

Từ những bất cập trong việc xác định giá đất dẫn đến những phát sinh trong công tác đền bù, thu hồi, giải phóng mặt bằng, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho rằng hiện vẫn còn tình trạng hai giá, dẫn tới khiếu kiện.

“Nhiều trường hợp các gia đình gương mẫu chuyển đi trước thì nhận đền bù giá thấp, còn những người chây ì thì lại được đến bù giá cao dẫn đến sự bất bình đẳng”, ông Hà nói.

Cũng theo ông Hà, việc xác định giá đất khi bồi thường, thu hồi cho sát thị trường là vấn đề rất khó do giá nhà đất có thể thay đổi nhanh trong thời gian ngắn. Vậy nên, việc quy định xác định giá đất theo giá thị trường như thế nào cũng là việc hết sức quan trọng.

Bên cạnh đó, yêu cầu phải có khu tái định cư xong mới giải phóng mặt bằng để có đất đấu giá cũng khiến ông Hà băn khoăn, bởi không phải chính quyền nơi nào cũng có đủ nguồn lực để thực hiện.

Lý giải nguyên nhân của sự lệch pha của giá đất theo quy định của nhà nước với giá thị trường, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng phương pháp định giá đất hiện nay chưa đầy đủ, cụ thể và khả thi, như thẩm quyền định giá đất giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cơ chế Hội đồng thẩm định giá đất chưa phù hợp và thiếu khách quan trong khi cơ sở và điều kiện cần và đủ để người ra quyết định về giá đất một cách chính xác lại còn rất hạn chế. Ngoài ra, vai trò, trách nhiệm của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất chưa được quy định rõ ràng, đầy đủ.

Quảng cáo

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về đất đai nói chung, giá đất nói riêng còn nhiều bất cập nên chưa tạo đủ điều kiện để định giá đất cũng như áp dụng các phương pháp định giá đất của cơ quan quản lý và tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, về phía chính quyền địa phương, UBND thành phố Hà Nội cũng đã thừa nhận gặp khó khăn trong việc xác định giá đất do chưa có hệ thống dữ liệu về bất động sản chung do cơ quan nhà nước xây dựng và được cập nhật thường xuyên, chính thống. Điều này gây nên khó khăn khi tìm thông tin, khai thác dữ liệu để xây dựng phương án giá đất.

Độc lập hóa công tác định giá đất

Để hạn chế lỗ hổng liên quan tới định giá đất, Luật sư Nguyễn Thanh Hà khuyến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, sửa đổi quy định về cơ chế xác định giá đất theo hướng giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình xác định giá đất.

“Đất đai do Nhà nước đại diện quản lý nên Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện việc định giá đất mà cần chuyển giao việc xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang hệ thống các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập, chuyên nghiệp để đảm bảo việc định giá đất thực sự khách quan, chính xác, phù hợp với các quy luật của thị trường”, ông Hà đề xuất.

Theo ông Hà, Nhà nước không trực tiếp thực hiện việc xác định giá đất mà thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất. Còn các tổ chức tư vấn xác định giá đất phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá.

Về việc xây dựng bảng giá đất, ông Hà cho rằng cơ sở thực hiện là khung giá do Chính phủ ban hành. Thực tế, khung giá đất hiện nay thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường rất nhiều, dễ thấy nhất là tại các thành phố tồn tại đất ở đô thị đặc biệt như Hà Nội và TPHCM.

“Để bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc phù hợp với thị trường, khung giá đất cần phải được cập nhật thường xuyên hơn thay vì mỗi 5 năm Chính phủ ban hành Nghị định quy định về khung giá đất”, ông Hà cho biết.

Cũng theo ông Hà, cần xây dựng hệ thống quy định pháp luật về việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu đất đai. Các thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu phải thường xuyên được cập nhật, đồng thời cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương phải theo dõi sát thị trường bất động sản tại địa phương mình quản lý.

Dưới góc độ chuyên gia đã có nhiều năm hoạt động trong ngành kiểm toán, ông Đoàn Xuân Tiên, nguyên Phó tổng Kiểm toán Nhà nước (KTNN), khuyến nghị hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng lỗ hổng liên quan đến giá đất chỉ được bịt kín khi và chỉ khi thay đổi quy trình và thẩm quyền định giá đất đi đôi với xác định rõ trách nhiệm và quyền hạn của các bên liên quan trong quá trình định giá đất. Ngoài ra, việc áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt sẽ phù hợp với xác định giá đất trong những trường hợp thực hiện nghĩa vụ thu nộp NSNN.

Theo Markettimes Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Một loại hình bất động sản đang tái cấu trúc thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe (wellness resort real estate) đang ngày càng khẳng định vai trò tiên phong trong sự phục hồi và tái cấu trúc thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Vợ Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp bất động sản đăng ký bán sạch 24% cổ phần công ty Việt Nam vẫn là điểm sáng thị trường bất động sản trong khu vực

Thanh Hóa phê duyệt dự án khu công nghiệp gần 1.500 tỷ đồng của Tập đoàn Thái Lan

Dự án có quy mô gần 175 ha, tổng vốn đầu tư giai đoạn đầu lên tới 1.450 tỷ đồng, tương đương khoảng 58 triệu USD tại huyện Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

Tỉnh ven Hà Nội tìm nhà đầu tư xây 2 khu đô thị sinh thái hơn 7.000 tỷ đồng Gói 120.000 tỷ đồng cho nhà xã hội vẫn “ế” sau 4 lần hạ lãi vay

Gói 120.000 tỷ đồng cho nhà xã hội vẫn “ế” sau 4 lần hạ lãi vay

Theo Bộ Xây dựng, sau hai năm triển khai nhưng tỷ lệ giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn rất thấp dù lãi suất cho vay đã giảm hơn 2%.

Hà Nội tìm chủ đầu tư xây 2 dự án nhà ở xã hội hơn 16.000 tỷ đồng Năm 2025, người dân sở hữu nhà ở xã hội trên 5 năm sẽ không phải nộp khoản phí này khi bán nhà

Vinhomes hợp tác chiến lược với VTK, chung tay kiến tạo cộng đồng Hàn Quốc chuẩn mực tại Ocean City

Ngày 16/5, Công ty CP Vinhomes và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp VTK Hưng Yên (VTK) vừa ký thỏa thuận hợp tác toàn diện, đánh dấu bước tiến quan trọng trong hành trình xây dựng cộng đồng người Hàn Quốc tại Ocean City.

Vinhomes báo lãi tăng 193%, đạt hơn 2.650 tỷ đồng trong quý đầu tiên của năm 2025 Trái chiều lợi nhuận quý I doanh nghiệp bất động sản: Vinhomes, Nam Long, Khang Điền tăng tốc, Novaland, Đất Xanh đi lùi

Tỉnh ven Hà Nội tìm nhà đầu tư xây 2 khu đô thị sinh thái hơn 7.000 tỷ đồng

Mục tiêu của dự án là xây dựng một tổ hợp khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng, phát triển các dịch vụ du lịch – thương mại cao cấp gắn với cảnh quan tự nhiên ven sông Đà, đồng thời bổ sung hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật hiện đại, đồng bộ tại khu vực.

Khám phá thiết kế và công năng đột phá của Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc Từ nay đến cuối 2026, Novaland (NVL) chưa đủ nguồn tiền để trả các khoản nợ

BIM Group muốn xây tổ hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ lưu trú gần 3.000 tỷ đồng tại Hạ Long

Dự án được xây dựng trên tổng diện tích hơn 13.467 m2, quy mô đầu tư gồm 3 tòa nhà chiều cao 40 tầng nổi, 2 tầng hầm, cung cấp 1.980 căn hộ lưu trú và 53 căn shophouse.

ADB tài trợ BIM Group 107 triệu USD phát triển năng lượng gió tại Ninh Thuận Chủ tịch HĐQT kiêm nhà sáng lập BIM Group Đoàn Quốc Việt qua đời

Hà Nội phê duyệt tuyến đường rộng 25m từ Chiến Thắng đến Nguyễn Xiển

Phó Chủ tịch UBND TP.Hà Nội Dương Đức Tuấn vừa ký ban hành Quyết định số 2399/QĐ-UBND ngày 13/5/2025 về việc phê duyệt phương án, vị trí tuyến đường nối từ đường Chiến Thắng kéo dài đến đường Nguyễn Xiển - Xa La, tỷ lệ 1/500 tại các xã Thanh Liệt, Tân Triều, huyện Thanh Trì.

Bứt tốc phát triển hạ tầng, đưa tăng trưởng về đích Trái phiếu bất động sản trở lại “đường đua”

Chính thức ra mắt Boutique Gate - “Cửa ngõ vàng” đón sóng cầu Tứ Liên và Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia

“Cánh cửa cơ hội” đã chính thức mở tại Vinhomes Global Gate khi Boutique Gate - dòng sản phẩm TMDV được thị trường ngóng chờ - chính thức ra mắt, ngày 13/5. Sự kiện thu hút hàng trăm nhà đầu tư đổ về Đông Bắc Thủ đô, đón đầu làn sóng tăng trưởng từ hai cú hích hạ tầng lớn - khởi công siêu dự án cầu Tứ Liên và hoàn thành Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia.

Doanh nghiệp bất động sản hút thành công 12.000 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 VARS: Nghị quyết 68 mang đến cơ hội bứt phá cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn

Bà Rịa Vũng Tàu phạt nặng chủ đầu tư khu dân cư 3,44 ha

Ông Nguyễn Văn Thọ, Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vừa ký ban hành Quyết định số 1185/QĐ-XPHC về việc xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH Long Gia An.

Việt Thành – Sài Đồng được Hà Nội giao hơn 10.000 m2 đất xây biệt thự ở Long Biên Bất động sản thành phố Vinh “trỗi dậy”, cơ hội “vàng” cho nhà đầu tư

Bất động sản thành phố Vinh “trỗi dậy”, cơ hội “vàng” cho nhà đầu tư

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng, trong khi giá bất động sản đang ở ngưỡng hợp lý là lực đẩy quan trọng giúp thị trường bất động sản TP. Vinh (Nghệ An) bứt tốc trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Nghệ An giao đất cho Eurowindow xây khu đô thị hơn 4.000 tỷ đồng Eurowindow Twin Parks: "Hàng thửa" độc bản kiến tạo chuẩn sống thượng lưu tại Gia Lâm

Việt Thành – Sài Đồng được Hà Nội giao hơn 10.000 m2 đất xây biệt thự ở Long Biên

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Trọng Đông vừa ký ban hành Quyết định số 2321/QĐ-UBND ngày 8/5/2025 về việc giao 10.081 m2 đất tại phường Phúc Lợi, quận Long Biên cho Công ty TNHH Việt Thành - Sài Đồng để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thấp tầng ô đất H1-NO1 và H1-NO2 tại phường Phúc Lợi, quận Long Biên.

Thị trường chuẩn bị thế nào trước kháng cự 1.300 điểm? Hạ giá cho thuê, loạt mặt bằng bán lẻ đường phố ở TP. Hồ Chí Minh vẫn ế ẩm, vì sao?

Hạ giá cho thuê, loạt mặt bằng bán lẻ đường phố ở TP. Hồ Chí Minh vẫn ế ẩm, vì sao?

Sự khác biệt rõ nét về bản chất và cách thức vận hành giữa mặt bằng nhà phố và trung tâm thương mại là yếu tố quan trọng khiến các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại, theo chuyên gia.

Hà Nội: Giá chung cư vẫn tiếp tục tăng nhẹ từ nay đến cuối năm Thị trường chuẩn bị thế nào trước kháng cự 1.300 điểm?

Hà Nội: Giá chung cư vẫn tiếp tục tăng nhẹ từ nay đến cuối năm

Giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã thiết lập mặt bằng mới trong quý I/2025, với nhiều dự án mới ra mắt ở mức giá cao hơn hẳn trước đó. Dự báo từ nay đến cuối năm, gia chung cư vẫn khó giảm.

Giá trung bình chung cư sơ cấp ở Hà Nội lên gần 80 triệu đồng/m2 Hà Nội ban hành quy định mới về phí quản lý, vận hành nhà chung cư

TP.HCM dự kiến có thêm 14 khu công nghiệp mới

TP.HCM vừa công bố kế hoạch phát triển 14 khu công nghiệp (KCN) mới với tổng diện tích 3.833ha, tập trung vào công nghệ cao và kinh tế xanh. Đây là bước đột phá nhằm tái cấu trúc nền công nghiệp, nâng cao năng lực cạnh tranh trong giai đoạn 2021–2030, hướng tầm nhìn 2050.

Điểm danh những cổ phiếu hạ tầng khu công nghiệp “hút” nhà đầu tư Hà Nội duyệt xây khu công nghiệp 1.000 tỷ đồng ở Sóc Sơn