Ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập đã phân tích về biến động giá vật liệu xây dựng tăng cũng như cách chia sẻ giữa nhà thầu và chủ nhà để tránh xảy ra các xung đột.
Theo ông Kiên, tính đến tháng 3/2026, đơn giá thi công phần thô đã tăng trung bình khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước, từ mức 3,9 triệu đồng/m2 lên khoảng 4,25 triệu đồng/m2.
Chẳng hạn, từ một căn nhà có quy mô 325m2 sàn xây dựng, tổng chi phí thi công phần thô tháng 3/2026 so với cùng kỳ năm trước đã tăng thêm khoảng 116 triệu đồng, tương đương mỗi mét vuông tăng khoảng 357.000 đồng.
Đáng chú ý, một nửa trong chi phí bị tăng thêm đó là chỉ trong 4 tháng gần nhất (từ 12/2025 đến 3/2026), tương đương 150.000 đồng/m2. Ví dụ đơn giá vào thời điểm tháng 12/2025 là 4,1 triệu đồng/m2, thì nay đã thành 4,25 triệu đồng/m2.
Mức 4,25 triệu đồng/m2 mới chỉ là mức giá trung bình cho tiêu chuẩn thi công khá. Nếu nâng chuẩn thi công lên mức cao cấp, chi phí có thể tăng thêm 5–7%. Hoặc với căn nhà ngăn nhiều phòng cho thuê, đơn giá cũng cộng thêm khoảng 3–5%.
Nhà thầu chịu áp lực lớn khi “lỡ ký” hợp đồng
Theo ông Kiên, trong thực tế, không ít nhà thầu rơi vào tình huống “ký xong là lỗ”, đặc biệt với những nhà thầu ký hợp đồng trong giai đoạn tháng 1 - tháng 2/2026 vừa rồi.
Khi giá vật tư tăng nhanh nhưng hợp đồng không có điều khoản điều chỉnh, hoặc công trình bị kéo dài ngoài dự kiến (vướng pháp lý, thay đổi thiết kế, gián đoạn tài chính,…), nhà thầu gần như phải tự gánh toàn bộ phần chi phí phát sinh.
Với những đơn vị đặt uy tín lên hàng đầu, họ buộc phải chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để hoàn thành công trình. Tuy nhiên, không phải nhà thầu nào cũng đủ “sức chịu đựng”.
Trong nhiều trường hợp, nếu không đạt được sự chia sẻ từ chủ nhà, một số nhà thầu có thể cắt giảm chất lượng, số lượng vật tư, cắt bớt quy trình thi công, hoặc tính phát sinh thêm chi phí ở các hạng mục khác bù lại. Tệ hơn, với những đơn vị thiếu trách nhiệm, rủi ro bỏ dở công trình hoàn toàn có thể xảy ra.
Chủ nhà nguy cơ “vỡ ngân sách” nếu không tính trước
Ở góc độ chủ nhà, việc giá xây dựng tăng nhanh có thể khiến kế hoạch tài chính bị phá vỡ. Nhiều trường hợp dự trù ngân sách theo đơn giá cũ, nhưng khi triển khai thực tế thì chi phí đội lên đáng kể, dẫn đến tình trạng “nhà xây chưa xong đã hết tiền”. Điều này đặc biệt nguy hiểm với những công trình có thời gian thi công kéo dài.
Ví dụ có chủ nhà dự kiến chi phí phần thô khoảng 3 tỷ đồng vào tháng 10 năm ngoái, thì nay hợp đồng vừa ký đã là 3,2 tỷ đồng. Hoặc có hợp đồng đã ký ban đầu 2,9 tỷ đồng, nay nhà thầu đề nghị tính phát sinh thêm gần trăm triệu do trượt giá vật tư và một số hạng mục chủ nhà đề nghị biện pháp thi công phức tạp hơn bình thường.
Giải pháp: Minh bạch và chia sẻ rủi ro ngay từ đầu
Việc “ép” toàn bộ rủi ro về phía nhà thầu có thể mang lại lợi ích ngắn hạn cho chủ nhà, nhưng về dài hạn lại tiềm ẩn nhiều hệ quả: Chất lượng công trình suy giảm, phát sinh tranh chấp, tiến độ bị ảnh hưởng. Trong bối cảnh giá vật liệu còn nhiều biến động, cách tiếp cận hợp lý nhất không phải là “đẩy rủi ro về một phía”, mà là cùng nhau chia sẻ.
Ông Lê Quốc Kiên chỉ ra một số nguyên tắc mà cả chủ nhà và nhà thầu nên thống nhất từ đầu:
(1) Chú ý đơn giá xây dựng trung bình hiện tại khi lập ngân sách kẻo hụt tiền.
(2) Cần trao đổi rõ về cách tính diện tích sàn xây dựng, chủng loại vật tư, biện pháp thi công, những phần đã bao gồm trong đơn giá của nhà thầu, và những phần chưa bao gồm trong đơn giá, thay vì chỉ chú ý vào mỗi Đơn giá trên mét vuông.
(3) Thỏa thuận rõ cơ chế trượt giá ngay từ khi ký hợp đồng. Ví dụ liệt kê đầy đủ đơn giá của các loại vật tư vào thời điểm ký hợp đồng (cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch, giá vật tư điện, giá ống nước,...). Đồng thời thống nhất: trong ngưỡng biến động cộng trừ 5% thì vẫn giữ nguyên giá cũ, nếu biến động vượt 5% thì chủ nhà và nhà thầu sẽ cùng chia đôi phần vượt này.
(4) Quan trọng hơn, nguyên tắc này cần áp dụng hai chiều: giá tăng cùng chia, giá giảm cùng hưởng. Tránh trường hợp khi tăng giá thì nhà thầu kêu lên, nhưng khi giá vật tư giảm thì im luôn không tính lại cho chủ nhà.
Lưu ý quan trọng về phạm vi đơn giá
Cần hiểu rằng các mức đơn giá nêu trên chỉ áp dụng cho phần thô và nhân công hoàn thiện – đây là gói phổ biến mà nhiều chủ nhà lựa chọn.
Chi phí này chưa bao gồm phần vật tư hoàn thiện do chủ nhà mua, vốn cũng chịu ảnh hưởng mạnh từ biến động giá, bao gồm: gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, bếp,... và các phần hoàn thiện khác ngoài hợp đồng thi công của nhà thầu như ron epoxy, gỗ, thạch cao, nhôm kính, sắt, đá hoa cương, cửa,... Đây mới chính là phần có thể “đội ngân sách” mạnh nhất nếu không được kiểm soát từ đầu. Tổng phần hoàn thiện này thêm khoảng 2 triệu đồng đến 4 triệu đồng mỗi mét vuông.
"Giá vật liệu tăng là yếu tố khách quan mà không bên nào có thể kiểm soát. Tuy nhiên, cách mỗi bên ứng xử với rủi ro này lại mang tính quyết định đến chất lượng công trình và mối quan hệ hợp tác. Một sự hợp tác rõ ràng, minh bạch và công bằng – nơi cả chủ nhà và nhà thầu cùng chia sẻ khi giá biến động – không chỉ giúp giảm xung đột, mà còn là nền tảng để công trình được hoàn thiện đúng tiến độ, đúng chất lượng và đúng kỳ vọng", ông Kiên nhấn mạnh.
