Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước nhưng chưa thực sự vững chắc.
Bởi lẽ, thị trường nhà ở vẫn đang rất thiếu nguồn cung. Đáng chú ý, kể từ năm 2020 đến nay, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đa số trên thị trường, nhưng lại rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (dưới 3 tỷ đồng/căn) và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà tăng liên tục và neo giá rất cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
Qua đó, Hiệp hội đề xuất 10 giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và tiếp tục phát triển nhà ở xã hội sau năm 2030, cụ thể như sau:
Thứ nhất, HoREA đề nghị Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH. Trong đó quy định việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chuẩn bị hồ sơ và trình UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư mà không phải thực hiện theo quy định của luật Đầu tư, để bảo đảm nguyên tắc một việc chỉ do một cơ quan chủ trì chịu trách nhiệm, từ đó rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính.
Thứ hai, nếu đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, đề nghị cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được chỉ định doanh nghiệp quân đội, công an (nếu có) hoặc các doanh nghiệp có năng lực được làm chủ đầu tư dự án thí điểm hoặc được tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định mà không phải giao về cho địa phương tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được quyết định phê duyệt đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua, thuê NƠXH theo quy định, thay vì Sở Xây dựng. Cho phép Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được phân kỳ đầu tư dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân vừa nhằm để giải quyết nhu cầu nhà ở trong từng thời kỳ, vừa sử dụng đất quốc phòng, an ninh tiết kiệm và có hiệu quả nhất.
Thứ ba, sửa nghị định 100/2024 cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, để có thể tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án. Điều này giúp sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả để phát triển NƠXH.
Thứ tư, cần sửa nghị định 100/2024 theo hướng cho phép Ngân hàng chính sách xã hội được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê để hỗ trợ thiết thực cho các chủ đầu tư dự án. Điều này nhằm góp phần kéo giảm giá thành NƠXH.
Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn 9 ngân hàng thương mại tham gia chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay tăng lên 145.000 tỷ đồng) để thực hiện cơ chế xác định lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước. Bởi lẽ, lãi suất đối với chủ đầu tư hiện 8,7%/năm là khá cao so với lãi suất vay thương mại thông thường.
Thứ năm, Ngân hàng Nhà nước cần trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm áp dụng cho đối tượng hộ nghèo vay năm 2025 tại Ngân hàng chính sách xã hội. Điều này cũng giúp kéo lãi suất cho vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng chính sách xã hội xuống còn 4,7%/năm thay vì 6,6% như hiện nay.
Thứ sáu, cần giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho trường hợp xây dựng NƠXH xuống còn 3% đối với thuế giá trị gia tăng và 6% đối với thu nhập doanh nghiệp để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH chỉ để cho thuê thay vì thuế lần lượt là 5% và 10% như hiện nay.
Thứ bảy, cần cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ NƠXH được đề xuất thực hiện theo một trong 3 phương thức: hoặc xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại hoặc bố trí quỹ đất xây NƠXH ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng NƠXH.
Thứ tám, đề nghị công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm cũng là một loại NƠXH. Điều này giúp các chủ nhà trọ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân như được"giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Khi đó chủ nhà trọ cho thuê dài hạn chỉ phải nộp thuế khoán/doanh thu là 3,5% và còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ phục vụ người thuê trọ.
Thứ chín, từ thực tiễn tại TP.HCM có thể thấy, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay khiến chương trình phát triển NƠXH chậm là công tác thực thi pháp luật trong việc thực hiện quy trình, thủ tục hành chính đối với dự án NƠXH vẫn là sự phối hợp thiếu đồng bộ và đùn đẩy giữa các Sở, ngành, quận, huyện. Điều này dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án rất chậm, mất rất nhiều thời gian, làm nản lòng doanh nghiệp.
Do vậy, căn cứ các quy định pháp luật, đề nghị UBND các địa phương quan tâm chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ vướng mắc trong việc phối hợp công tác của các sở, ngành, quận, huyện để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án. Trước hết là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Thứ mười, hưởng ứng chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH đã có 15 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia với hơn 1,5 triệu căn hộ. Do vậy, đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương bố trí đủ quỹ đất và thực hiện nhiều phương thức để tạo lập quỹ đất để phát triển NƠXH. Nhất là tạo điều kiện để nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch và phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
