Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị UBND TP.HCM xem xét điều chỉnh phương pháp xác định quy mô dân số trong các dự án chung cư.
Theo HoREA, Quyết định 32 có hiệu lực từ đầu năm 2026 hiện đang được sử dụng làm căn cứ xuyên suốt từ khâu quy hoạch đến cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, việc áp dụng duy nhất một phương pháp tính dân số đã vô hình trung tạo ra những ràng buộc trong thiết kế sản phẩm, buộc nhiều dự án phải gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn.
Hệ quả là cơ cấu nguồn cung đang có xu hướng lệch về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực tế của thị trường lại tập trung chủ yếu ở các căn hộ vừa và nhỏ, phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Dữ liệu khảo sát cho thấy, khoảng 60–70% người mua hiện tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2, với mức giá từ 2–7 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khoảng 20–25% khách hàng, chủ yếu là người trẻ hoặc nhóm thu nhập trung bình thấp – có nhu cầu đối với căn hộ khoảng 50m2. Trong khi đó, phân khúc căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5–10% tổng nhu cầu.
Sự chênh lệch này phản ánh rõ nét sự thay đổi trong cấu trúc hộ gia đình đô thị, khi quy mô phổ biến hiện chỉ còn từ 1–3 người, cùng với xu hướng sống độc lập ngày càng gia tăng.
Từ thực tiễn trên, HoREA cảnh báo nếu tiếp tục duy trì cách tính hiện tại, thị trường có thể tái diễn tình trạng lệch pha cung – cầu tương tự giai đoạn 2011–2013. Khi đó, hàng loạt căn hộ diện tích lớn rơi vào tình trạng khó tiêu thụ, kéo theo tồn kho gia tăng và áp lực nợ xấu. Bài học này cho thấy việc kiểm soát cơ cấu sản phẩm ngay từ khâu thiết kế có ý nghĩa then chốt đối với sự ổn định của thị trường.
Để tháo gỡ vướng mắc, HoREA đề xuất bổ sung thêm các phương pháp xác định quy mô dân số chung cư theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể, có thể tính toán dựa trên diện tích căn hộ, số lượng phòng hoặc chỉ tiêu diện tích ở bình quân khoảng 32m2/người.
Song song đó, Hiệp hội cũng kiến nghị điều chỉnh chi tiết cách tính dân số cho từng loại hình nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư, nhằm phản ánh sát hơn thực tế sử dụng.
Theo HoREA, việc bổ sung phương pháp tính này không chỉ phù hợp với đặc điểm quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn, mà còn tương đồng với kinh nghiệm quản lý tại một số địa phương. Đơn cử như Quyết định 34 của UBND TP. Hà Nội, trong đó quy định quy mô dân số căn hộ chung cư tối đa 5 người – mức được cho là phản ánh tương đối sát thực tế khi mỗi căn hộ thường có từ 3–5 người sinh sống.
