Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, việc áp dụng cứng nhắc phương pháp xác định dân số theo Quyết định 32/2025/QĐ-UBND đang vô tình tạo ra sự lệch pha cung cầu, đẩy các dự án nhà ở vào thế khó.
Theo đó, Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26/12/2025, có hiệu lực từ ngày 09/01/2026, được kỳ vọng là khung pháp lý chuẩn mực để xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ trong các dự án nhà chung cư. Tuy nhiên, chỉ sau 3 tháng triển khai, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chỉ ra những "bất cập" phát sinh tại điểm a khoản 2 Điều 4 của văn bản này.
HoREA cho rằng, vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ Quyết định 32/2025 chỉ quy định duy nhất một phương pháp xác định dân số. Việc áp dụng phương pháp này vô hình trung tạo ra sự ưu tiên cho "căn hộ lớn", phù hợp với một bộ phận người thu nhập cao tại các dự án cao cấp, nhưng lại hoàn toàn "lệch nhịp" với nhu cầu thực của đa số người dân đô thị, người trẻ mới lập nghiệp và nhóm có thu nhập trung bình, thấp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn chứng rằng cơ chế này đang gợi lại hình ảnh của quy chuẩn "1-2-1" (25% căn hộ nhỏ, 50% trung bình, 25% lớn) từng gây khó khăn cho thị trường giai đoạn 2004-2013. Khi đó, việc áp đặt tỷ lệ đã dẫn đến tình trạng dư thừa căn hộ lớn khó tiêu thụ, trở thành "hàng tồn kho" bất động sản và góp phần hình thành "cục máu đông" nợ xấu.
"Việc chỉ quy định một phương pháp xác định dân số sẽ làm giảm số lượng căn hộ vừa (56-96 m²) và căn hộ nhỏ (25-56 m²), đồng thời làm tăng căn hộ lớn (96-160 m² trở lên), dẫn đến rủi ro tồn kho cao", báo cáo của HoREA nhấn mạnh.
Nếu không có sự điều chỉnh linh hoạt, các chủ đầu tư buộc phải thiết kế sản phẩm không phù hợp với sức mua, làm suy giảm thanh khoản của toàn thị trường và gây lãng phí nguồn lực đất đai.
HoREA lập luận rằng phương pháp xác định dân số cần phải cập nhật theo xu hướng biến động cấu trúc dân số. Kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở (2009-2019) cho thấy quy mô hộ gia đình đang thu nhỏ lại, gia tăng các gia đình hạt nhân từ 1-3 người và nhu cầu sống độc lập của thế hệ trẻ.
Thực tế thị trường hiện nay cho thấy 60-70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ “vừa” (2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m²) với giá từ 2-7 tỷ đồng. 20-25% khách hàng là người thu nhập thấp hoặc người trẻ mới lập nghiệp có nhu cầu "căn hộ nhỏ" (khoản 50 m²) giá khoảng 3 tỷ đồng. Và chỉ 5-10% khách hàng có nhu cầu với "căn hộ lớn" (3-4 phòng ngủ, diện tích từ 85-100 m² trở lên) với giá 8-12 tỷ đồng.
Khi nguồn cung căn hộ nhỏ và vừa khan hiếm, người dân buộc phải chọn các sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, dẫn đến áp lực nợ vay và giảm cơ hội sở hữu nhà, đi ngược lại mục tiêu an sinh xã hội của TP.
Đề xuất giải pháp linh hoạt
Để tháo gỡ các vướng mắc nêu trên, HoREA kiến nghị bổ sung một phương pháp xác định dân số mới tại khoản 2 Điều 4 Quyết định 32/2025/QĐ-UBND. Mục tiêu là đảm bảo tính "linh hoạt" để các cơ quan chuyên môn có cơ sở thẩm định hiệu quả hơn.
Cụ thể, Hiệp hội đề xuất các mức tính toán dân số mới dựa trên diện tích sử dụng và số lượng phòng ở (thay vì chỉ áp dụng một công thức cứng nhắc).
Đối với căn hộ thông thường, đề xuất phân loại chi tiết hơn, ví dụ căn hộ 2 phòng ngủ trở lên (45-160 m²) tính 2-3 người, hoặc xác định theo chỉ tiêu 32 m²/người. Đặc biệt, bổ sung cơ chế linh hoạt cho căn hộ 1 phòng ở diện tích 25-45 m² tính 1 người.
Đối với nhà ở xã hội và tái định cư, đề xuất điều chỉnh các mốc diện tích (ví dụ mức 77 m² thay vì 75 m²) để phù hợp với quy định hiện hành về nhà ở xã hội và thực tiễn các suất tái định cư tối thiểu, tránh tình trạng "cứng nhắc" trong phân bổ dân số.
Việc điều chỉnh này được đánh giá là phù hợp với kinh nghiệm của nhiều địa phương như Hà Nội (đã quy định căn hộ tối đa 5 người) và phản ánh đúng bản chất sinh hoạt thực tế của các hộ gia đình hiện đại.
Theo HoREA, thay đổi trên không chỉ đơn thuần là thay đổi con số, mà là nỗ lực tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản trong những năm tới.
Bằng cách cân bằng lại cơ cấu sản phẩm căn hộ đưa nguồn cung về sát với nhu cầu thực của đại đa số người dân, TP HCM không chỉ giải quyết được bài toán nhà ở, đảm bảo an sinh mà còn khơi thông được dòng vốn, ngăn chặn tình trạng "đóng băng" thị trường.
