Giữa thế khó thị trường bất động sản sơ cấp có thanh khoản trở lại, đây là "điểm huyệt" xuống tiền của người mua nhà

Trong 4 tuần qua, một dự án căn hộ tại Q.Bình Tân, TP.HCM có gần 50 giao dịch ở thị trường sơ cấp. Đáng chú ý trong 2 ngày, môi giới dự án này chốt được 16 căn.

“Điểm huyệt” giao dịch của dự án này ngoài mức giá đáp ứng số đông thì chủ đầu tư bắt đầu hỗ trợ lịch thanh toán. Ngay khi chính sách thanh toán được ban hành, lượng giao dịch tăng lên. Theo đó, chủ đầu tư chia nhỏ lịch thanh toán thành 7 đợt trong vòng 17 tháng đến lúc nhận nhà; hỗ trợ lãi suất mức thấp, kéo dài 18-24 tháng.

Ở TP.Thủ Đức, vừa qua, một dự án chung cư thuộc phường Long Trường bán được 50 căn cho một loạt nhân viên ngân hàng. Đây được xem là lượng tiêu thụ khá bất ngờ trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Tại khu Nam TP.HCM, một dự án căn hộ bán trung bình 7-10 căn/tháng. Đây là lượng tiêu thụ khiêm tốn so với cùng kì năm ngoái nhưng tốt hơn so với quý 1/2023. Việc chủ đầu tư chẻ nhỏ tiến độ thanh toán khiến người mua dễ thở mà quyết định xuống tiền.

Cũng bị thuyết phục bởi chính sách thanh toán, một dự án căn hộ tại Bình Dương có lượng khách mua quan tâm rất tốt. Lần này, chủ đầu tư áp dụng chiết khấu tối đa lên đến 14%. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% đến thời điểm nhận nhà, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất lên đến 65% tổng giá trị căn hộ trong vòng 48 tháng. Khi chính sách này được ban hành, lượng khách mua tìm hiểu dự án tăng nhiệt rõ nét.

Anh Vũ, một môi giới hiện đang bán căn hộ tại Q.7, TP.HCM cho biết, ở một số dự án vẫn túc tắc có giao dịch nhờ chính sách bán hàng được cập nhật theo tháng từ phía chủ đầu tư. Đa số ở giai đoạn khó thanh khoản này, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ lịch thanh toán kéo dài, ân hạn nợ gốc, lãi suất, hoặc chiết khấu mạnh nếu khách hàng thanh toán một lần.

Cũng theo môi giới này, các chính sách tốt ở thị trường sơ cấp khiến tâm lý người mua phấn khích hơn mua lại của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường thứ cấp. Vì thế, căn hộ chào bán trên thị trường thứ cấp có phần chậm hơn.

Tình trạng giảm giá căn hộ thứ cấp đã xuất hiện ở mức 10-25% (tuỳ dự án) rơi vào những nhà đầu tư ngộp tài chính do lãi suất bắt đầu thả nổi, hết thời hạn ân hạn từ phía chủ đầu tư.

Ghi nhận cho thấy, một số dự án bất động sản căn hộ ghi nhận có giao dịch trong các tháng qua, phần còn lại của thị trường vẫn khá trầm lắng. Các dự án bán được trong các tháng qua chủ yếu đến từ các chủ đầu tư đã có tên tuổi trên thị trường, nhờ vào các chính sách hỗ trợ thanh toán và lãi suất.

Trước những khó khăn chung của thị trường bất động sản gần đây, ở thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư có xu hướng đẩy mạnh mức chiết khấu thanh toán nhanh, cá biệt ở một số dự án lên đến 40% – 50% khi thanh toán trước đến 95% giá trị hợp đồng nhằm kích cầu thị trường. Thị trường xuất hiện cơ hội cho những nhà đầu tư có dòng tiền sẵn mua được bất động sản vị trí đẹp, giá tốt mà trước đây khi thị trường tích cực, rất khó hoặc dù có tiền cũng chưa chắc sở hữu được.

Thị trường hiện tại thích hợp cho những nhà đầu tư có sẵn lượng tiền mặt nhất định, không bị lệ thuộc vào việc sử dụng đòn bẩy tài chính, có thể dễ dàng thương lượng đạt được những mức chiết khấu hấp dẫn. Đây cũng là cơ hội cho người mua nhà ở thực khi tận dụng chính sách bán hàng từ chủ đầu tư.

Giải mã “điểm huyệt” xuống tiền của người mua nhà, vị Phó tổng một doanh nghiệp địa ốc phía Nam cho hay: “Thanh toán càng dài và càng chẻ nhỏ càng tốt”. Vị này nhấn mạnh, người mua hiện nay rất quan tâm đến dòng tài chính khi mua nhà. Một dự án có tốt đến đâu nhưng không có lịch thanh toán tốt, người mua sẽ cân nhắc. Đó là lý do, để đánh vào tâm lý khách hàng, các chính sách chủ đầu tư liên tục được áp dụng, theo tuần hoặc theo tháng. Giao dịch mạnh ở một số dự án cũng rơi vào các tuần có chính sách tốt được áp dụng.

Tuy nhiên, theo vị này, không phải tất cả các doanh nghiệp có chính sách bán hàng tốt thì đều có thanh khoản. Sức mua còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như uy tín, năng lực của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án; giá bán sản phẩm….

“Tuy vậy, theo tôi, giải pháp dòng tiền tại thời điểm này là rất quan trọng đối với người mua nhà”, vị này nhấn mạnh.