Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2025 do Avison Young Việt Nam công bố, tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt hơn 4,8 tỷ USD, tăng gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024. Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) quy mô lớn với sự tham gia của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Avison Young cho rằng, bất chấp những biến động vĩ mô, quá trình tái cấu trúc bộ máy nhà nước và điều chỉnh đơn vị hành chính vừa hoàn tất đang mở ra không gian và triển vọng phát triển dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: “Sự kiện 3 bộ luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ tháng 8/2024 kết hợp với các thay đổi chính sách từ đầu năm đang định hình một hướng đi mới cho thị trường. Thị trường hiện trong giai đoạn tái định giá, đặc biệt ở những tài sản vùng ven có hạ tầng kết nối tốt. Đây không chỉ là xu hướng ngắn hạn tại các đô thị lớn, mà còn phản ánh dịch chuyển trung hạn do biến đổi nhân khẩu học và phát triển hệ thống giao thông công cộng”.
Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên theo sát quy hoạch sử dụng đất, chiến lược phát triển hạ tầng và luồng vốn đầu tư để nắm bắt cơ hội từ việc phân vùng lại địa bàn hành chính.
Phân khúc căn hộ: Hồi phục rõ nét tại 3 thị trường lớn
Trong quý II/2025, cả Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đều ghi nhận nguồn cung căn hộ mới được cải thiện. Tuy nhiên, tỷ trọng giữa các phân khúc vẫn mất cân đối khi vắng bóng các dự án nhà ở phổ thông và tầm trung, khiến việc sở hữu nhà ở với người dân có nhu cầu thực gặp nhiều khó khăn. Xu hướng phát triển dự án hiện nay đang mở rộng dần sang các khu vực vệ tinh.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới được phân bổ đều khắp thành phố, nổi bật ở khu vực phía Tây với các dự án như Vinhomes SkyLake, The Zei Mỹ Đình, Imperia Signature, Lumiere Evergreen và Masteri Grand Avenue. Các dự án cao cấp đang dịch chuyển về phía Tây (Mỹ Đình, Tây Mỗ) và phía Đông (Đông Anh), với giá tiệm cận khu trung tâm, dao động 79,9 - 100,5 triệu đồng/m². Giá bán sơ cấp trung bình đạt 80,9 - 130,5 triệu đồng/m². Trong bối cảnh giá đất, chi phí xây dựng và nhân công ngày càng tăng, khả năng điều chỉnh giảm giá bán là rất hạn chế nếu không có chính sách hỗ trợ cụ thể từ nhà nước.
Tại Đà Nẵng, thị trường ghi nhận sự ra mắt của dự án Masteri Rivera với 1.112 căn hộ. Các dự án cao cấp như Capital Square, The Filmore và The Royal cho thấy phân khúc cao cấp và hạng sang đang trở lại sôi động. Trong tương lai gần, nguồn cung dự báo sẽ đa dạng hơn với các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp như Sun Solar, Newtown Diamond, Mia Center Point.
Tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều sản phẩm mới được chào bán trong quý II, như Lumière Midtown tại The Global City (808 căn hộ), Celadon City, CitiGrand và Alta Height (mở bán giai đoạn tiếp theo). Giá sơ cấp tăng 4–6% với dự án mới và 2–4% với dự án hiện hữu. Khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương cũng trở nên sôi động với loạt dự án mới như TT Avio, Fresia Riverside, The Infinity và The Gió Riverside, có mức giá phổ biến từ 40–50 triệu đồng/m² – tăng đáng kể so với giai đoạn 2018–2020.
Phân khúc văn phòng: Đa dạng hóa nhu cầu và dịch chuyển địa bàn
Thị trường văn phòng tại 3 thành phố lớn tiếp tục duy trì sự ổn định về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê trong quý II, trong đó mô hình không gian làm việc linh hoạt, bền vững và tích hợp nhiều tiện ích đang được các doanh nghiệp ưu tiên.
Tại TP. Hồ Chí Minh, 2 dự án mới là Betrimex Tower và Yteco Office Tower đã đi vào vận hành, cung cấp thêm 15.200 m² diện tích sàn cho thuê. Các tòa nhà hạng B có chất lượng tốt trong khu trung tâm ghi nhận mức tăng giá thuê 5% so với quý trước, đạt 29,5 USD/m²/tháng. Nhu cầu không gian hạng A tiếp tục ổn định, trong khi nguồn cung dự báo sẽ tăng mạnh từ nửa cuối năm 2025.
Tại Đà Nẵng, thị trường có tiềm năng thu hút các doanh nghiệp công nghệ và dịch vụ sáng tạo. Một xu hướng mới nổi là mô hình “workcation” – làm việc kết hợp nghỉ dưỡng – với sự xuất hiện của các dự án như The One Tower và Nobu Đà Nẵng, đáp ứng nhu cầu của chuyên gia quốc tế và nhóm lao động du mục kỹ thuật số.
Tại Hà Nội, văn phòng hạng A ở khu trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê cạnh tranh. Các văn phòng hạng B ở Cầu Giấy và Nam Từ Liêm đang được ưa chuộng bởi các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong lĩnh vực công nghệ, thương mại dịch vụ và logistics. Thị trường đang dần mở rộng ra các khu vực như Tây Hồ và Cầu Giấy, với các dự án đáng chú ý như Oriental Square, Maslight Tower và Parc Hà Nội. Trong quý tới, dự án Gelex Tower (tiêu chuẩn LEED Gold) với 8.500 m² sẽ chính thức ra mắt thị trường.
Ông Phạm Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của Avison Young nhận định: “Khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang ghi nhận tốc độ phát triển nhanh nhờ sự kết hợp giữa yêu cầu tiết kiệm chi phí vận hành và nhu cầu về không gian hiện đại, thân thiện môi trường. Các lĩnh vực như tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và R&D đang thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ tới thị trường này”.
Tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam trong quý II/2025 cho thấy đà phục hồi vững chắc ở nhiều phân khúc. Cùng với dòng vốn FDI tăng mạnh, các chính sách pháp lý mới, thay đổi về hành chính – địa lý và chiến lược đầu tư hạ tầng đang góp phần định hình lại diện mạo thị trường, mở ra nhiều cơ hội đầu tư trung và dài hạn.
