Giá tăng, thanh khoản chậm
Ghi nhận thị trường cho thấy, ngay cả ở khu vực vùng ven cách xa trung tâm TP. Hồ Chí Minh từ 20-60km, người mua không thể tìm căn hộ giá 20-25 triệu đồng/m2.
Chẳng hạn, tại Long An (cũ, nay là Tây Ninh), dự án căn hộ The Win City của Thắng Lợi Group giá ở ngưỡng từ 30 triệu đồng/m2. Căn hộ 2 phòng ngủ tại đây đã neo hơn 2 tỷ đồng/căn, trong khi Tây Ninh vốn là thị trường chuyên về đất nền, sản phẩm căn hộ khó hấp thụ. Mức giá 30 triệu đồng/m2 được đánh giá là vượt quá khả năng của nhóm khách hàng là công nhân, nhân viên văn phòng thu nhập trung bình.
Tương tự, vào quý I/2025, dự án The Gió Riverside của Tập đoàn An Gia (Dĩ An – Bình Dương cũ) truyền thông mức giá 40 triệu đồng/m2, sau đó tăng lên 45 triệu đồng/m2, có những căn bán giá hơn 50 triệu đồng/m2. Mức giá tăng đã khiến việc hấp thụ dự án chậm nhịp sau các đợt giới thiệu sau này.
Một dự án khác ở phường Lái Thiêu, cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 20km như Happy One Mori của Vạn Xuân Group nhưng giá đã gần 40 triệu đồng/m2 (trước đây giá khu vực này chỉ rơi vào khoảng 30 triệu đồng/m2). Dự án này hiện vẫn là khu đất trống.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2. Nhiều dự án có mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện đáng kể.
Không chỉ dự án cao cấp mà dự án trung cấp cũng có xu hướng tăng giá, khiến khoảng cách giá nhà và thu nhập ngày càng “nới rộng”. Năm 2014, một hộ gia đình có thu nhập trung bình để sở hữu căn hộ 70m2 trị giá 1,75 tỷ đồng sẽ mất khoảng 18 năm. Nhưng năm 2025, căn hộ tương tự đã vọt lên 5,3 tỷ đồng, sẽ mất khoảng 27 năm để mua được nhà. Còn với người thu nhập thấp có thể lên tới khoảng 80 năm.
Việc giá tăng nhanh vượt xa thu nhập đã khiến thanh khoản các dự án căn hộ tại khu ven TP. Hồ Chí Minh chậm nhịp, tồn kho tăng. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng bất động sản tồn kho hiện lên tới hơn 25.294 sản phẩm, gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ chung cư. Trong đó, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất, hơn 40% chỉ sau 3 tháng.
Căn hộ giá 30-40 triệu đồng/m2 vẫn “quá sức” người mua
Trong bối cảnh thị trường trải qua nhiều biến động, thanh khoản các dự án bất động sản nhìn chung chưa khởi sắc. Tại khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh dù nguồn cung dồi dào nhưng sức cầu không phân bổ đều ở các dự án. Một số dự án bán hàng khá chậm.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập cho rằng, lý do nằm ở việc mặt bằng giá cao hơn khả năng chi trả.
Dù được xem là thị trường vệ tinh với lợi thế về giá, nhưng với mức 30–40 triệu đồng/m2 tại vùng ven thì một căn hộ 60–70m2 đã chạm ngưỡng 2–2,5 tỷ đồng/căn. Con số này vượt quá xa khả năng chi trả của nhóm mua ở thực – vốn chủ yếu là công nhân, nhân viên văn phòng thu nhập trung bình.
Khi khả năng tài chính không theo kịp mức giá, thanh khoản chậm là điều tất yếu. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư tại vùng ven TP. Hồ Chí Minh cũng không còn sức nóng, khi nhiều nhà đầu tư giai đoạn trước bị “chôn vốn” hoặc không đạt lợi nhuận như kì vọng. “Với người mua ở thực, mức giá 30-40 triệu đồng/m2 tại khu vực vùng ven vẫn vượt quá khả năng của họ”, ông Kiên nhấn mạnh.
Vị này lấy ví dụ, một căn nhỏ có diện tích trung bình 60m2, thì giá dao động từ 1,8 tỷ đến 2,4 tỷ đồng. Để mua được căn nhà này, ngoài việc cần có sẵn 700 triệu đến 1 tỷ đồng, người mua cần phải có thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, đủ để trả cho khoản vay từ 1,1 tỷ đến 1,4 tỷ đồng. Hai điều kiện này vượt quá khả năng của phần đông người lao động tại khu ven đa số là công nhân.
Chưa kể, tâm lý của người dân ở các khu vực này vẫn yêu thích đất nền/ nhà riêng hơn chung cư. Số tiền mua chung cư này, ít nhất đủ để họ sở hữu một miếng đất nền với một căn nhà cấp 4.
Trong khi với nhà đầu tư, họ quan tâm khả năng “thanh khoản sau này” hơn là “giá hiện tại”. Nghĩa là người mua lại cuối cùng của dự án. Chính vì giá hiện tại đang vượt quá khả năng mua ở thực của số đông người lao động nên nhà đầu tư e ngại sau này sẽ khó ra hàng. Ví dụ, hiện nhà đầu tư mua vào 1,8 tỷ - 2,4 tỷ đồng, sau 2-3 năm dự án về đích, thì giá bán ra kỳ vọng phải đạt 2,4 tỷ - 3 tỷ đồng (tăng 30% trong 2-3 năm), số tiền được đánh giá vượt khả năng đa số người mua ở thực ở khu ven.
Từng chia sẻ về thị trường Long An (cũ), ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee – đơn vị chuyên đánh giá các dự án và sản phẩm bất động sản cho hay, đây là thị trường yếu nhất trong các thị trường vùng ven TP. Hồ Chí Minh. Đây là một thị trường non trẻ về căn hộ. Long An bây giờ như Bình Dương giai đoạn 2016-2017, là thị trường quen với phân khúc đất nền và thấp tầng. Theo đó, hành vi của người mua chưa thể tiếp nhận ngay với phân khúc căn hộ.
Vị này cũng nhấn mạnh đến lý do khiến sales không muốn tham gia bán hàng ở một số dự án/thị trường. "Việc khó bán đến từ nhiều lý do, trong đó thị trường không chấp nhận giá, hay chưa chấp nhận giá đó nơi đó. Ngoài ra, dự án không đủ hấp dẫn về phương thức thanh toán, từng dính pháp lý và vấn đề lịch sử không tốt của các chủ đầu tư”, ông Phúc nhấn mạnh.
Cũng từng nhận định về việc, dù một số dự án giá hợp lý nhưng vẫn khó bán hàng, một Giám đốc kinh doanh cho hay, độ uy tín, chiến lược hậu mãi, thương hiệu của nhà phát triển/chủ đầu tư trên thị trường là yếu tố ảnh hưởng nhiều đến thanh khoản dự án (chiếm đến 80% trong quyết định mua của khách hàng). Một chủ đầu tư mà không có nhiều dự án ra thị trường để so sánh thì người mua sẽ hạn chế mức độ quan tâm.
Cũng quan điểm về việc giá bán bất động sản khu ven TP. Hồ Chí Minh, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, khi niềm tin bất động sản chỉ lên không xuống trở nên phổ biến, khiến nhiều người dân, dù thu nhập không cao, vẫn mạnh tay vay ngân hàng để mua nhà với kỳ vọng đầu cơ tăng giá hoặc mua vượt quá khả năng chi trả thực tế. Đây là rủi ro mầm mống của một cuộc khủng hoảng hệ thống.
Vị chuyên gia này nhấn mạnh, thách thức thực sự có thể nằm ở các khu vực vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh. Tại đây, hàng loạt dự án căn hộ mới đang mọc lên với mức giá từ 2 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, ở mức giá này, nhiều người lao động tại chính địa phương có xu hướng chọn mua một lô đất nhỏ để xây nhà riêng thay vì mua căn hộ chung cư. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ so với nhu cầu thực tế có khả năng chi trả. Nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo khi cân nhắc các dự án ở vùng ven.
"Bất động sản năm 2026 chỉ dành cho những người thực sự có tiền nhàn rỗi và khả năng vay nợ an toàn. Nghĩa là, sau khi trừ đi tất cả chi phí sinh hoạt gia đình, thu nhập còn lại vẫn đủ để trang trải khoản vay ngân hàng một cách dễ dàng. Tuyệt đối không nên vì tin vào viễn cảnh bất động sản tăng giá nhanh hơn lãi suất mà vay mượn quá sức để đầu tư - đây là con đường dẫn đến rủi ro cao", TS. Hiển nhấn mạnh.
