Phiên ngày 20/8, thị trường chứng khoán tăng mạnh hơn 10 điểm với sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu bất động sản. Trong đó, nhiều cổ phiếu tăng kịch trần như DXG, PDR, HPX,… dư mua hàng triệu cổ phiếu.
Bộ 3 cổ phiếu “họ” Vingroup cũng tăng mạnh, đóng góp đáng kể vào đà tăng của chỉ số chung, VHM tăng 2,07%, VIC tăng 1,34%, VRE tăng 2,46%.
Ngoài ra, một loạt cổ phiếu bất động sản khác cùng ghi nhận mức tăng tích cực, SGR tăng kịch trần, trong khi CEO tăng 8,4%, DIG tăng 5,7%, NVL tăng 5%, SCR tăng 3,5%, HDG tăng 2,7%, NLG tăng 2,3%, KDH tăng 1,8%,...
Giao dịch nhóm cổ phiếu bất động sản cũng trở nên sôi động hơn, trong đó, NVL, DIG, DXG khớp lệnh trên 20 triệu cổ phiếu, còn PDR, VHM, CEO, VRE đạt thanh khoản từ 15-17 triệu đơn vị.
Đà tăng trở lại của nhóm cổ phiếu bất động sản trong một vài phiên gần đây xuất hiện sau đợt giảm kéo dài từ khoảng 4 tháng trước. Tính từ mức cao nhất vào đầu tháng 4 đến đáy đầu tháng 8, các mã như NVL, DIG, DXG, CEO, HPX... vẫn còn giảm 30-50%, trong khi, VHM, VIC cũng giảm từ 12-16%.
Cần thêm thời gian để các chính sách mới phát huy ảnh hưởng tích cực lên tâm lý nhà đầu tư
Nhận định về nhóm cổ phiếu bất động sản, ông Trần Trung Kiên, Chuyên viên phân tích ngành Bất động sản – Khối Phân tích của Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, dòng tiền trên thị trường trong nửa đầu năm không dành nhiều sự quan tâm đến nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nhà ở và các cổ phiếu ngành bất động sản đều có xu hướng điều chỉnh trong nửa đầu năm như NVL, DXG, DIG, CEO,…
Tuy nhiên, cổ phiếu các doanh nghiệp có khả năng duy trì khả năng bán hàng tốt, có câu chuyện như là tái cơ cấu doanh nghiệp thành công và tiềm năng tăng trưởng tốt nhờ lợi thế đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án và hoàn thành đóng tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ của chính phủ để giữ được biên lợi nhuận tốt trong giai đoạn sắp tới như là NLG, KDH,… đều giữ được mặt bằng giá tốt so với VN-Index.
Chuyên gia của VNDIRECT cho hay, một phần nguyên nhân dẫn đến diễn biến giá của các cổ phiếu ngành bất động sản như trên là do kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản thường chậm vào nửa đầu năm, do đó chưa tạo được đủ hiệu ứng tốt lên tâm lý nhà đầu tư.
Thực tế, theo tính toán của SSI Research, trong quý II vừa qua, ngành bất động sản ghi nhận phục hồi về doanh thu khá tốt, với mức tăng 78% so với quý trước, chỉ thấp hơn 9% so với mức đỉnh vào quý II/2023. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng của ngành bất động sản lại giảm 7,1% so với cùng kỳ.
Trong nửa cuối năm, chuyên gia của VNDIRECT kỳ vọng tâm lý thị trường sẽ được hỗ trợ từ việc kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp tăng tốc do đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà cho khách hàng. Một số doanh nghiệp đã cho biết kế hoạch bàn giao sản phẩm tập trung vào nửa cuối năm nay như Vinhomes (Vinhomes Ocean Park 3, Sky Park, Golden Avenue), Nam Long (Akari, Cần Thơ, Southgate), Khang Điền (The Privia),…
Tuy vậy, vẫn cần thêm thời gian để các chính sách hỗ trợ và việc việc các Luật Bất động sản mới đi vào hiệu lực phát huy ảnh hưởng tích cực lên tâm lý nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán. Do các luật mới, trước mắt, sẽ có những ảnh hưởng trái chiều lên thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Trong đó, một số địa phương bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới (với rủi ro giá đất tăng cao so với giá đang áp dụng để phù hợp với mặt bằng giá trên thị trường), sẽ tạo thêm áp lực tài chính lên các doanh nghiệp và khiến giá nhà khó hạ nhiệt.
Mặt khác, các quy định có lợi hơn cho người mua nhà như yêu cầu chủ đầu tư không được thu tiền cọc quá 5%, việc mở rộng phạm vi về quyền sở hữu nhà ở với người nước ngoài... sẽ hỗ trợ tâm lý người mua nhà.
Khó kỳ vọng đà tăng mạnh trong nửa cuối năm
Nhìn chung, chuyên gia của VNDIRECT cho rằng, khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm bất động sản trong nửa cuối năm nay, mà xu hướng phục hồi sẽ diễn ra chậm và dần rõ nét khi thị trường chứng kiến tình hình kinh doanh, tài chính của các doanh nghiệp được cải thiện.
Theo đó, cơ hội đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản cũng sẽ phân hóa, những doanh nghiệp đã chứng minh được trong quá khứ là có năng lực triển khai dự án tốt, dự án đầy đủ pháp lý; bán được hàng trong thời gian qua (thể hiện qua doanh số bán trước – presales); cũng như có tình hình tài chính lành mạnh, sử dụng đòn bẩy thấp… sẽ là những cơ hội đầu tư tiềm năng trong giai đoạn này.
Nhìn về cơ hội cụ thể, chuyên gia của VNDIRECT nhận thấy cổ phiếu KDH, NLG là các doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng tốt trong giai đoạn sắp tới nhờ vào nỗ lực đẩy mạnh hoạt động giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất tại các dự án lớn ở các vị trí dân cư đông đúc tại khu vực TP. Hồ Chí Minh và các thành phố vệ tinh lân cận.
Bên cạnh đó, các dự án của các doanh nghiệp này đều có khả năng bán hàng tốt nhờ vào vị trí đắc địa và sự uy tín trong quá trình phát triển của doanh nghiệp, nhờ vậy sẽ mang lại nguồn thu lớn với biên lợi nhuận tốt cho KDH trong các năm sắp tới với kế hoạch phát triển dự án vững chắc.
Chiều ngược lại, các doanh nghiệp không có sản phẩm mở bán trong thời gian tới sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức về tài chính cũng như thách thức liên quan tới thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán do các quy định của luật ngày càng chặt chẽ.
Do đó, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các khía cạnh liên quan tới sức khỏe tài chính và khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý của các dự án đang triển khai để có được sự lựa chọn doanh nghiệp bất động sản phù hợp cho quyết định đầu tư.
