“Vén màn” giá trị các dự án bất động sản quanh hạ tầng trọng điểm
Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đạt trung bình 102 triệu đồng/m2 trong quý IV/2025. Phân khúc giá trên 110 triệu đồng/m2 hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm giá trung bình 50 triệu đồng/m2 – 60 triệu đồng/m2 chỉ còn lại 12%, cho thấy sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ đang phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung giá tốt còn hạn chế. Về dài hạn việc hoàn thiện các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung lẫn sức cầu bất động sản. Bởi lẽ, khi thị trường tái định hình theo xu hướng dịch chuyển nhu cầu thì bất động sản tọa lạc tại vùng lõi giao thương - tài chính - hạ tầng trọng điểm không đơn thuần là nơi để ở, mà trở thành tài sản đầu tư mang tính chiến lược. Khi đó, chuỗi giá trị gia tăng “ăn theo” sẽ được nhìn nhận một cách rõ ràng và nhất quán.
Phân tích giá trị liên quan đến dòng người, dòng tiền, trải nghiệm và thanh khoản của các dự án bất động sản dọc tuyến hạ tầng trọng điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, có một thực tế đã được minh chứng rõ nét trên thị trường từ trước đến nay là các dự án quanh hạ tầng lớn như Metro, vành đai hay trục quốc lộ luôn có 3 lợi thế: dễ kết nối, dễ khai thác (cho thuê tốt), và dễ bán lại (nhiều đối tượng mua).
Đây là những giá trị “bất di bất dịch” của một tài sản sở hữu lợi thế kết nối hạ tầng tốt. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường biến động, các bất động sản quanh hạ tầng trọng điểm là kênh giữ chắc “túi tiền”, gia tăng giá trị vững cho nhà đầu tư ở cả góc độ cho thuê lẫn chuyển nhượng thứ cấp.
Theo ông Tuấn, khi nằm cạnh các tuyến hạ tầng trọng điểm thì dự án bất động sản tự khắc thu hút sự dịch chuyển dòng cư dân. Thị trường đã chứng minh điều này khi dọc các trục hạ tầng như Xa lộ Hà Nội, QL13, đại lộ Mai Chí Thọ, đại lộ Phạm Văn Đồng… đã hình thành nên các hành lang đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, dịch vụ đa chức năng, thu hút chuyên gia, kỹ sư, quản lý cấp cao - những đối tượng gắn liền với doanh nghiệp FDI, tài chính, logistics, Metro.
Khi dòng người có thu nhập cao tập trung đủ lớn, họ không chỉ kéo giá thuê lên mà còn nâng chuẩn toàn bộ thị trường xung quanh, từ tiện ích, vận hành cho đến dịch vụ. Đặc biệt các dự án phát triển theo mô hình all-in-one lại càng có lợi thế, sẽ tiếp tục dẫn dắt mặt bằng giá thuê trong 3-5 năm tới. Đi cùng với đó, thanh khoản dự án duy trì ổn định, mang lại giá trị đầu tư bền vững cho nhà đầu tư.
Các giá trị này đã được minh chứng ở một số dự án bất động sản dọc Xa lộ Hà Nội - nơi có tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) chạy qua. Theo đó, các dự án như Cantavil Premier, Estella Heights, Masteri Thảo Điền… nhờ gần tuyến hạ tầng trọng điểm đã thu hút được dòng người đến sinh sống, từ đó tăng giá trị thương mại cho khối đế dưới chân toà nhà. Chỉ sau thời gian ngắn đi vào hoạt động, các dự án này hình thành cụm giao thương sầm uất với trung tâm thương mại, dịch vụ ẩm thực và mua sắm nhộn nhịp. Yếu tố tạo thị đã kéo theo mặt bằng giá cho thuê shophouse tại đây tăng nhanh, đồng thời nâng cao giá trị căn hộ tại dự án cũng như bất động sản khu vực.
… Đến lộ trình đầu tư, an cư
Không phải ngẫu nhiên mà đại lộ 60m mới TP. Hồ Chí Minh (Quốc lộ 13) được xem là trục đại lộ tài chính - thương mại - dịch vụ được “đặt bàn cân” với Xa lộ Hà Nội, đại lộ Phạm Văn Đồng, đại lộ Mai Chí Thọ.
Theo phân tích của các chuyên gia, đây không đơn thuần là một tuyến giao thông kết nối liên tỉnh mà là “trục xương sống” của hành lang kinh tế của TP. Hồ Chí Minh. Sắp tới khi được mở rộng và nâng cấp lên thành 60m với 8-10 làn xe, không chỉ giải quyết bài toán ùn tắc mà còn tạo khung phát triển cho các đô thị dọc tuyến.
Quan trọng hơn, khi tích hợp với các tuyến vành đai và hệ thống Metro trong tương lai, khu vực này có điều kiện hình thành mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Với lý do này đủ thấy, trong tương lai gần các dự án căn hộ dọc tuyến hạ tầng này sẽ hình thành cụm thương mại sầm uất, tăng giá trị như các dự án dọc xa lộ Hà Nội, là điều chắc chắn.
Mới đây, khi Lusso Saigon, thuộc dự án La Pura xuất hiện trên thị trường đã nhận được sự quan tâm tích cực. Dự án nằm ngay mặt tiền đại lộ 60m, quy hoạch có trạm Metro trước nhà và là một trong số ít toà tháp Branded Residences được quản lý vận hành bởi thương hiệu quốc tế ở TP. Hồ Chí Minh tính đến thời điểm hiện tại. Đáng chú ý, toà tháp này được đầu tư 3 tầng thương mại Lusso Plaza; 20.000m2 thương mại quy hoạch phố mua sắm theo phong cách Nhật - Hàn - Việt; phòng khám Nhật Bản; 2 trường học nội khu chuẩn quốc tế, hồ bơi Sky Pool ở tầng 20; sân Pickleball, sân Putting trên tầng mái,… tất cả tạo nên lợi thế cạnh tranh riêng.
Vừa mang giá trị nội tại, vừa kết hợp lợi thế sẵn có của mặt tiền đại lộ 60m - nơi đã hiện hữu loạt tiện ích quy mô lớn như Aeon Mall, Lotte Mart, sân Golf Sông Bé,… tất yếu giá trị gia tăng của dự án là điều dễ nhìn thấy trong tương lai gần.
Chia sẻ tại báo cáo thị trường mới đây, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, bên cạnh nguồn cung thì giá trị cốt lõi của bất động sản nằm ở việc tạo ra một logic đô thị hoàn chỉnh - nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế, tiện ích công cộng và chất lượng sống cùng phát triển một cách đồng bộ.
Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung căn hộ phục hồi nhưng giá bán vẫn phụ thuộc lớn vào định vị sản phẩm, vị trí, chất lượng xây dựng và hoàn thiện, cùng nhiều yếu tố khác. Theo các chuyên gia, mặt bằng giá sẽ tiếp tục phân hóa theo vị trí và chịu áp lực tăng do chi phí đất, xây dựng và tài chính duy trì ở mức cao.
Song hành với nguồn tăng thì thị trường bất động sản năm 2026 bước vào giai đoạn chọn lọc. Tâm lý người mua hiện nay thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ở thực và nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tính minh bạch của thông tin, mức độ an toàn pháp lý và giá trị khai thác thực tế. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, quy hoạch đô thị all-in-one hướng đến người dùng cuối sẽ tạo nên dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn.
