Đầu cơ gặp khó, nhà đầu tư nên “tính chuyện đường dài”

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn trong một talkshow diễn ra mới đây, thị trường hiện nay đã bắt đầu xuất hiện làn sóng bán tháo, dù mức cắt lỗ phổ biến mới chỉ dừng lại ở con số vài trăm triệu đồng do "nỗi đau chưa đủ lớn".

Thời gian gần đây thị trường dấy lên một số lo ngại, bất động sản có thể suy giảm mạnh, thậm chí diễn ra tình trạng cắt lỗ như giai đoạn 2022-2023 trước bối cảnh lãi suất tăng cũng như diễn biến địa chính trị phức tạp tại Trung Đông.

Tuy nhiên, theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc. Bất động sản khó diễn ra tình trạng cắt lỗ, bán tháo như giai đoạn trước. Lý do quy mô thị trường bất động sản hiện nay lớn hơn nhiều so với thời điểm trước. Cùng với đó, tâm thế người mua cũng khác, họ không còn xuống tiền vội vàng mà đã chọn lựa kỹ càng hơn.

Dù không quá lo ngại về nguy cơ “bong bóng bán tháo” nhưng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường không còn ưu ái những khoản đầu tư chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Thay vào đó, dòng tiền và nhu cầu sử dụng thực đang trở thành tiêu chí then chốt.

Thực tế cho thấy, những tài sản không tạo ra dòng tiền buộc chủ sở hữu phải liên tục bù đắp chi phí từ nguồn vốn riêng. Áp lực tài chính kéo dài có thể dẫn tới việc bán ra khi chưa đạt kỳ vọng, thậm chí chấp nhận thua lỗ.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh theo hướng lành mạnh hơn, khi dòng vốn được kiểm soát chặt chẽ và ưu tiên cho các nhu cầu thực. Trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư sẽ phải thận trọng hơn, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và chú trọng hiệu quả khai thác tài sản.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng thị trường đã thay đổi rõ rệt, buộc nhà đầu tư phải chuyển từ tư duy chạy theo đám đông sang lựa chọn tài sản dựa trên giá trị thực. Những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác ổn định sẽ giữ lợi thế.

Các chuyên gia dự báo, sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ ngày càng rõ nét. Dòng vốn đang dịch chuyển về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và vừa túi tiền. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc lệch nhu cầu sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản.

Trong bối cảnh đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ổn định. Tuy nhiên, người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên giá trị sử dụng và khả năng khai thác thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Một điểm đáng chú ý là vai trò của nhà đầu tư đang thay đổi. Thay vì chỉ nắm giữ, nhà đầu tư cần chủ động vận hành tài sản, tạo dòng tiền và kiểm soát chi phí.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, hành vi của người mua đã thay đổi sau giai đoạn đầu tư lướt sóng. Yếu tố khai thác, sử dụng lâu dài được quan tâm nhiều hơn so với kỳ vọng tăng giá.

Các chuyên gia khuyến nghị, trong chu kỳ mới, nhà đầu tư nên ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, dù thời gian hoàn vốn kéo dài. Đây là cách bảo toàn vốn và hạn chế rủi ro khi thị trường biến động.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền trở thành thước đo quan trọng nhất. Bất động sản không tạo ra dòng tiền sẽ dần trở thành gánh nặng tài chính, trong khi những tài sản có khả năng khai thác hiệu quả sẽ giữ giá trị và mang lại lợi nhuận bền vững trong dài hạn.