Đất giảm gần 50% nhưng khách thờ ơ, điều gì đang xảy ra với thị trường địa ốc?

Khi thị trường xảy ra cơn sốt, những nhà đầu tư sẵn sàng trả giá mua bất động sản với tâm lý “không mua sớm, giá sẽ tăng”. Thế nhưng, diễn biến này ngược chiều với tình hình thị trường địa ốc hiện tại.

Hơn 1 năm “đóng băng”, không ít nhà đầu tư kỳ vọng giá bất động sản sụt giảm để “ôm hàng”. Nhưng thực tế, đến khi thị trường xuất hiện một số trường hợp bán cắt lỗ 30-40%, thậm chí 50%, vẫn không có khách mua.

Đơn cử như ở Bình Dương, khu vực từng xảy ra cơn sốt đất nền và đất sào từ thời điểm năm 2020-2021. Giai đoạn này, giá lô đất sào 1000m2 thấp nhất là 900 triệu đồng. Thời điểm “nóng”, giá lên tới trung bình 1-1,2 tỷ đồng.

Đến hiện tại, giá đất khu vực này hạ nhiệt nhanh chóng. Theo môi giới tên Mạnh ở Bình Dường, những lô đất sào giờ giảm còn 600-700 triệu đồng, tức cắt lỗ 35-45%, thậm chí 50% nhưng thanh khoảng vẫn “đóng băng”. Tình trạng này xảy ra tương tự với đất thổ cư phân lô.

“Nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng, muốn cắt lỗ để gom tiền trả nợ bớt gốc nhưng giảm tới 30-40% vẫn không ai mua”, môi giới này cho hay.

Anh Tiến Ngọc (môi giới ở Lâm Đồng) cũng cho biết, khoảng gần 2 năm trước, thị trường nơi đây ghi nhận tình trạng tăng giá theo tháng. Một số lô đất có lợi thế đẹp về cảnh quan, từng tăng gấp 2 lần sau 6 tháng. Tuy nhiên, đến hiện tại, tệp nhà đầu tư mua đất rừng, đất nông nghiệp, hay đất thổ cư phân lô “xả” hàng liên tục. Mức giá giảm từ 30-50%. Anh Tiến Ngọc cho biết thêm, dù cắt lỗ sâu nhưng không có người mua hoặc thanh khoản lẻ tẻ, rất chậm.

“Một khách gửi tôi lô đất ở Bảo Lộc, trước mua giá hơn 3,5 tỷ. Đầu tiên, giá giảm 3 tỷ, sau đó cắt còn 2,8 tỷ và hiện tại giá lô đất này là 2 tỷ nhưng rao 2 tháng nay không ai mua”, anh Tiến Ngọc kể.

Không chỉ ở Lâm Đồng hay Bình Dường, nhiều tỉnh thành cũng ghi nhận tình trạng nhà đầu tư cắt lỗ sâu nhưng người mua dửng dưng.

Nhà đầu tư Trần Anh Minh (Hà Nội), người có 11 năm kinh nghiệm kinh doanh bất động sản cho rằng: Hiện tượng giá đất giảm 30-40%, thậm chí cắt lỗ tới 50% nhưng người mua thờ ơ là diễn biến bình thường của thị trường.

Theo nhà đầu tư này, các khu vực cắt lỗ đều nằm ở vùng nông thôn, nơi hạ tầng chưa phát triển, mật độ dân cư rất thấp. Đây cũng là thị trường từng xảy ra sốt cục bộ, giá tăng mạnh do đầu cơ. Thế nhưng, sau khi hết cơn sốt, giá đất sẽ hạ nhiệt nhanh, thanh khoản chậm.

Lý giải về tình trạng, dù chủ đất cắt lỗ sâu nhưng người mua vẫn dửng dưng, anh Minh phân tích, có nhiều lý do dẫn tới tình trạng này.

Thứ nhất, thanh khoản chỉ diễn ra chậm đối với sản phẩm cắt lỗ sâu ở khu vực chưa phát triển mạnh về hạ tầng. Tức đây là bất động sản rất khó thanh khoản vì không phục vụ nhu cầu ở thưc. Như các vùng nông thôn, nhu cầu ở thực không có. Nếu mua, họ xác định mất 5-10 năm mới có thể thanh khoản khi thị trường phải xảy ra cơn sốt. Chưa kể, trước đó, giá ở những khu vực này đã tăng quá mạnh.

Thứ hai, xét về nhu cầu của người mua bất động sản. Hiện tại, họ là người có tiền và đang có rất nhiều sự lựa chọn. Tâm lý chung hướng tới bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có thể cho thuê hay kinh doanh. Tiếp đến, họ sẽ lựa chọn bất động sản vị trí đẹp, có tiềm năng tăng giá, thuộc khu vực dân cư sầm uất. Những bất động sản này chỉ cần cắt lỗ 20-30%-40% chắc chắn sẽ có người mua. Bởi nhà đầu tư xác định, trường hợp họ cần tiền, vẫn có thể bán được. Nhưng nếu lựa chọn mua lô đất thổ cư giá rẻ 400-500 triệu đồng/lô, nằm sâu trong ngõ hay lô đất nông nghiệp, khi muốn bán, thì họ phải đợi thị trường ấm trở lại, có xuất hiện cơn sốt.

“Thị trường của hiện tại đang rơi vào nghịch cảnh, người muốn bán nhiều hơn người muốn mua. Thế nên, người muốn mua, có tiền sẽ có nhiều lựa chọn. Và tất yếu, họ hướng tới chọn bất động sản an toàn về thanh khoản, pháp lý và tăng giá”, anh Minh nói thêm.

Nhà đầu tư này còn chia sẻ thêm: “Thời điểm 2011-2013 cũng từng xảy ra hiện tượng y hệt. Về sâu xa, xuất phát từ tâm lý nhà đầu tư. Khi họ không sợ, thì sẵn sàng mua bất chấp mức giá tăng. Nhưng khi họ sợ, thì dù giá rẻ, họ vẫn không dám xuối tiền”.