Một thời, San Francisco Centre từng là biểu tượng năng động của khu trung tâm mua sắm tại San Francisco: không gian thương mại cao cấp, gắn liền với tên tuổi các thương hiệu thời trang lớn, được ghép nối với mạng lưới giao thông công cộng qua ga Powell.
Tuy nhiên hiện tại, trung tâm này đang trở thành ví dụ điển hình cho hiện tượng “shopping mall ma” ở Mỹ — nơi hàng trăm ngàn mét vuông mặt bằng thương mại trống hoác, các cửa hàng lớn thoái lui và giá trị bất động sản lao dốc. Sự biến đổi không chỉ là câu chuyện đô thị của một thành phố, mà còn phản ánh khủng hoảng sâu rộng trong mô hình trung tâm thương mại truyền thống nước Mỹ.
Trước đây, San Francisco Centre có diện tích bán lẻ khoảng 1,5 triệu ft² (khoảng 140.000 m²) từng được đánh giá cao với doanh thu vượt 1.000 USD/m² mỗi năm. Tuy nhiên, hiện tại ước tính 93% diện tích của trung tâm bị bỏ trống. Hàng loạt thương hiệu lớn như Nordstrom, Bloomingdale’s, Zara, Michael Kors, Rolex và nhiều thương hiệu cao cấp khác đã đóng cửa hoặc rút khỏi trung tâm, khiến khu food court trở nên vắng vẻ đến mức đáng báo động.
Nguyên nhân khiến San Francisco Centre suy giảm không hẳn là mới, nhưng được khuếch đại dữ dội trong thập niên vừa qua. Ban đầu là cú sốc do đại dịch COVID-19: đóng cửa kéo dài khiến lưu lượng khách hàng không thể hồi phục hoàn toàn. Khi người dân quen với mua sắm trực tuyến, mô hình trung tâm thương mại trong nhà mất sức thu hút vốn có.
Tiếp đó, tình trạng tội phạm vặt, trộm cắp, sử dụng ma túy và vô gia cư gia tăng trong và xung quanh trung tâm tạo cảm giác không an toàn cho người đến mua sắm. Sự thay đổi cơ cấu làm việc — nhiều người làm việc từ xa, ít ghé trung tâm thương mại trong giờ hành chính — cũng khiến lưu lượng khách giảm sâu.
Khi những cửa hàng cốt lõi (anchor stores) như Nordstrom và Bloomingdale’s rời đi, hiệu ứng dây chuyền diễn ra nhanh chóng: các cửa hàng nhỏ hơn không còn nhận được lưu lượng khách từ cửa hàng lớn, doanh thu sụt, rồi đóng cửa theo. Khi người thuê rời đi, phần lớn chi phí cố định (bảo trì, an ninh, thuế, năng lượng) vẫn tồn tại khiến trung tâm càng thua lỗ nặng.
Giá trị bất động sản của San Francisco Centre cũng tụt thê thảm. Năm 2016, trung tâm này từng được định giá khoảng 1,2 tỷ USD, nhưng giờ đây giá thị trường chỉ còn khoảng 195–200 triệu USD, tức mất hơn 1 tỷ USD so với thời kỳ đỉnh cao. Một cuộc đấu giá thế chấp đã được lên kế hoạch nhiều lần, nhưng liên tục bị hoãn do phức tạp pháp lý và thiếu người mua.
Việc chuyển đổi công năng trung tâm sang mục đích khác (như nhà ở, văn phòng, khu văn hóa) gặp nhiều rào cản lớn: cấu trúc tòa nhà không đáp ứng các yêu cầu ánh sáng tự nhiên cho căn hộ, hợp đồng thuê đất (với quỹ trường học sở hữu đất dưới trung tâm) ràng buộc điều kiện phát triển mới, chi phí cải tạo cực cao trong bối cảnh lãi suất vốn vay đang cao,...
San Francisco Centre không phải trường hợp cá biệt. Thực tế tại Mỹ, nhiều trung tâm thương mại truyền thống — đặc biệt trong đô thị — đang đối mặt khủng hoảng nghiêm trọng. Mô hình “mall trong nhà” từng là chuẩn mực của thương mại bán lẻ từ thập niên 1980–1990, khi các cửa hàng chính dẫn dắt dòng khách, trung tâm là điểm đến cuối tuần của cả gia đình. Nhưng từ đầu những năm 2000, và đặc biệt kể từ đại dịch, nhiều toà nhà rơi vào cảnh khốn cùng khi tỷ lệ trống thuê cao, chủ nợ không thu hồi vốn.
Vào một buổi chiều gần đây, số lượng nhân viên bảo vệ, nhân viên bán hàng và công nhân vệ sinh còn đông hơn cả khách mua sắm. Tại Sole & Laces - một trong khoảng 20 cửa hàng còn hoạt động - nhân viên bán hàng Daniela Simental chia sẻ rằng nạn trộm cắp vặt và tình trạng người vô gia cư đến cư trú bất hợp pháp bên trong trung tâm thương mại vẫn là vấn đề thường trực.
Theo một nguồn tin thân cận, trung tâm thương mại này đã lỗ ước tính 20 triệu USD vào năm ngoái. Đây là một sự sụt giảm tài chính nặng nề, đối lập hoàn toàn với năm 2019, khi trung tâm thương mại này đạt 44,6 triệu USD lợi nhuận hoạt động ròng. Tình hình càng thêm khó khăn khi các tầng văn phòng của Trung tâm San Francisco đã bị dọn trống hoàn toàn vào năm 2021.
“Tôi đang tìm mỹ phẩm nhưng ở đây chẳng có gì cả”, Emily Rawlins Struckmann, du khách đến từ Thụy Sĩ, chia sẻ khi ghé thăm trung tâm thương mại.
