Bất động sản thứ cấp giảm giá sâu, thị trường "săn" hàng "ngộp" hoạt động mạnh mẽ

Theo chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư nhanh nhạy có nguồn tiền mạnh đang mua được sản phẩm thứ cấp giảm giá sâu, có thể lên tới 20-40%. Giao dịch ở một số thị trường nhỏ tăng cao do giao dịch thứ cấp, nhà đầu tư mua sản phẩm bị ngộp, bán tháo.

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services (DXS) nhìn nhận, 2022 là năm đầy biến động và sự biến động này sẽ tiếp diễn qua 2023.

Đặc biệt với tình hình kinh tế thế giới, ngân hàng Trung ương Mỹ tiếp tục tăng các mức lãi suất điều hành, hiện ở 4,75%-5%. Đáng chú ý quý 1 chứng kiến sự sụp đổ một số định chế tài chính lớn ở Mỹ, kéo theo đó là châu Âu.

Dẫn tại buổi chia sẻ báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023 với chủ đề “Gỡ dần nút thắt - kỳ vọng phục hồi”, diễn ra sáng nay 4/4, ông Khôi nhận định thêm, làn sóng giảm nhân sự ở loạt tập đoàn lớn như Google, Facebook, Microsoft… vừa qua sẽ làm xuất hiện những yếu tố bất ổn trong xã hội. Ngay mới đây, biểu tình diễn ra tại Bồ Đào Nha khi giá bán nhà, thuê nhà đã tăng quá cao so với thu nhập của người dân. Về chính trị, cuộc xung đột Nga - Ucraine chưa có hồi kết…

Các chính sách điều hành ở những khu vực khác nhau có sự khác nhau. Ở Mỹ, châu Âu chuyển từ nới lỏng sang thắt chặt nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn lạm phát. Ở châu Á, đặc biệt tại Trung Quốc lại đi ngược lại khi chuyển từ thắt chặt sang nới lỏng, họ giảm lãi suất, tăng các gói kích cầu.

Ông Khôi đánh giá, điểm khác biệt so với giai đoạn khủng hoảng trước đây hồi 2008 đó là phản ứng của các chính phủ rất nhanh chóng. Trước đây, khi khủng hoảng bắt đầu với Lehman Brothers, chính phủ không can thiệp để thị trường tự quyết định.

Lần này phản ứng khác, Chính phủ Mỹ và các quốc gia đều tính toán tung mọi nguồn lực để bảo vệ hệ thống tài chính, vì họ học được bài học trước đó nếu không xử lý sẽ kéo theo chuỗi domino kéo dài, ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế, an sinh xã hội.

Tại Việt Nam, GDP quý 1 chỉ tăng 3,32%. Kỳ vọng tăng trưởng cho cả năm 2023 không quá mạnh, khoảng 4-6%.

Đầu tư FDI vào Việt Nam chỉ bằng 61% so với cùng kỳ. Nhưng điểm sáng, bất động sản vẫn duy trì đứng thứ 2 top ngành thu hút FDI, đạt 15% tổng vốn đầu tư. Nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) vào Việt Nam hiện tại cực lớn.

Tại DXS, gần đây công ty liên tục đón các đoàn làm việc muốn tìm hiểu đầu tư tại Việt Nam.Với họ, thị trường khó khăn, nhà đầu tư trong nước thận trọng, có phần sợ hãi thì họ gia tăng đầu tư vào Việt Nam, tầm nhìn của họ là trung và dài hạn.

“Từ nay tới cuối năm, xu hướng trên thị trường sẽ tiếp tục nhìn thấy nhà đầu tư trong nước, chủ đầu tư lớn có xu hướng chuyển nhượng dự án cho NĐTNN”, ông Khôi nhận định.

Về câu chuyện tỷ giá, hiện vẫn neo ổn định là yếu tố tốt cho NĐTNN đầu tư vào Việt Nam. Về tăng trưởng tín dụng, năm 2022 tăng 14%. Quý 1/2023 câu chuyện tăng trưởng tín dụng không quá lo lắng, thậm chí tăng trưởng ngược.

Hạn mức tăng trưởng tín dụng hiện được mở khá tốt trong 2023. Nhưng tăng trưởng tín dụng quý 1 chỉ đạt 1,61%, thấp hơn so với cùng kỳ. NHNN và các NHTM có thể phải lo lắng ngược lại do tăng trưởng tín dụng không đạt kỳ vọng, lý do chính là cầu thị trường giảm và lãi suất đã tăng khá nhiều. Nhiều ngân hàng khó đạt được tăng trưởng đề ra.

Chính phủ Việt Nam đang có hai động thái, một là dùng chính sách tiền tệ, cố gắng giảm mặt bằng lãi suất điều hành, tích cực yêu cầu NHTM giảm lãi suất cho doanh nghiệp, người dân vay.

Hai là đẩy mạnh chính sách tài khóa, thông qua tăng đầu tư công, tập trung dự án lớn, trọng điểm quốc gia như hệ thống vành đai tại Hà Nội, TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, hậ tầng cầu kênh Tham Lương - Bến Cát, sân bay Long Thành…

Quảng cáo

“Hàng tuần chúng tôi ghé thăm công trường quanh sân bay Long Thành ghi nhận bụi bay mịt mù, cho thấy các hoạt động thi công diễn ra tích cực. Hiệu quả thì cần mất một thời gian trước khi thị trường đón nhận tin tức này”, chuyên gia DXS chia sẻ.

Về các gói giải pháp cụ thể cho thị trường bất động sản, ông Khôi cho biết thị trường đón nhận loạt giải pháp nhằm củng cố niềm tin cho nhà đầu tư, hỗ trợ chủ đầu tư trong tháo gỡ vướng mắc pháp lý, vốn là vấn đề lớn nhất.

Các sự kiện thông tin đáng chú ý đó là NHNN hạ lãi suất điều hành, ban hành Nghị định 08 thay thế Nghị định 65 về trái phiếu, Nghị quyết 33, gói tín dụng 120 nghìn tỷ…

Theo vị này, kỳ vọng lãi suất thời gian tới sẽ giảm thêm. Hiện lãi suất cho vay còn cao, quanh 14%, một số ngân hàng vẫn giữ mức 16%. một số ngân hàng đã có động thái giảm lãi vay về vùng thấp hơn như UOB đã giảm xuống 10%, Vietcombank giảm về 10-11%, MB giảm xuống 11%.

“Chúng tôi cho rằng chỉ khi nào mặt bằng lãi suất xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản sẽ phản ứng tích cực trở lại. 10% là con số nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay. Kỳ vọng cuối năm lãi suất hạ xuống vùng đó sẽ tốt cho thị trường”, ông Khôi nêu.

2023: Nguồn cung sụt mạnh, giá thứ cấp giảm sâu

Đề cập về triển vọng thị trường 2023, ông Khôi cho biết hầu như cầu trả lời trên thị trường là không kỳ vọng quá nhiều. Nhưng ông Khôi cho rằng khi thị trường có cùng suy nghĩ thì có thể đang bắt đầu tới thời điểm cuối của vùng khủng hoảng. Theo đó kỳ vọng sắp tới của DXS có một số điều đi ngược thị trường.

“Khi thị trường xấu nhất lại là thời điểm tốt nhất của những người mua, người sẵn sàng nguồn tiền tham gia thị trường”, ông Khôi nhận định.

Ông Khôi đề cập tới 3 kịch bản cho thị trường. Ở kịch bản kỳ vọng, lãi suất cho vay vẫn tiếp tục ở tầm 12-14%, là mức vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Chỉ có khách hàng có nguồn tiền mới sẵn sàng tham gia đầu tư được, nếu khách vay trên 50% giá trị sản phẩm khó đầu tư được. Tỷ lệ hấp thụ sẽ khoảng 20-30% ở kịch bản này.

Ở kịch bản thách thức, lãi suất tăng mạnh trên 14%, là kịch bản có xác suất nhỏ, nhưng nếu xảy ra ảnh hưởng lớn tới thị trường, khách hàng có thể phải bán tháo, ngân hàng thu hồi tài sản mạnh, giá bán giảm.

Ở kịch bản lý tưởng, lãi suất giảm xuống vùng 10-12%. trong đó nếu xuống 10% là rất tích cực. Giá bán có khả năng tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng, nguồn cung tăng.

Về nguồn cung, chuyên gia đưa ra 3 kịch bản. Với Hà Nội, kịch bản lý tưởng, nguồn cung tiếp tục giảm 30%; kịch bản kỳ vọng, cung giảm 40%; kịch bản thách thức, cung giảm 60%. Nguồn cung mới dự kiến ở thị trường Hà Nội và vùng lân cận đạt khoảng 2.000 sản phẩm.

Đa số dự án có quy mô lớn từ chủ đầu tư như Gamuda, Sunshine, Vinhomes. Với phía Nam, nguồn cung cũng tiếp tục giảm, kịch bản kỳ vọng giảm 50% và thách thức cung giảm 70%.

Về giá bán, giá sơ cấp tăng nhẹ cộng với chính sách chiết khấu hỗ trợ lãi suất dài hơn từ chủ đầu tư. Trong khi giá bán bất động sản thứ cấp thực tế bắt đầu giảm sâu.

“Nhà đầu tư nhanh nhạy có nguồn tiền mạnh đang mua được sản phẩm thứ cấp giảm giá sâu, có thể lên tới 20-40%. Giao dịch ở một số thị trường nhỏ tăng cao do giao dịch thứ cấp, nhà đầu tư mua sản phẩm bị ngộp, phải bán tháo. Nhà đầu tư chuyên săn bất động sản ngộp đang hoạt động khá mạnh mẽ”, chuyên gia cho biết.

Theo Thời Đại Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Tồn kho bất động sản gần 26.000 sản phẩm, tăng mạnh sau một quý và giá nhà vẫn tiếp tục tăng

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết hết quý III, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh so với quý trước. Dẫu vậy, giá bán vẫn tiếp tục neo cao ở phần lớn địa phương.

Cả nước tồn kho khoảng 17.105 BĐS chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền Tồn kho đã cạn, nguồn cung vụ Thu Đông thấp, giá gạo thơm vụ Đông Xuân 2025 có giảm?

Dự án nhà ở gần 500 tỷ đồng ở Hải Dương về tay 2 doanh nghiệp “họ nhà” Licogi

Liên danh Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18 (Licogi 18) - Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18.1 (Licogi 18.1) vừa được UBND tỉnh Hải Dương chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng tại Khu đô thị mới Bắc cầu Hàn (giai đoạn 1).

Thu thuế từ nhà, đất ở TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng gần 2,4 lần so với năm 2023

TP.Hồ Chí Minh lập tổ công tác gỡ vướng cho các dự án chậm được cấp “sổ hồng”

Sau khi được thành lập, tổ công tác sẽ rà soát tổng thể và thống kê số liệu các khu nhà, các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP đã được cấp phép đầu tư xây dựng và được đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Thu thuế từ nhà, đất ở TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng gần 2,4 lần so với năm 2023

Hà Nội điều chỉnh diện tích loạt khu đô thị lớn ở Đông Anh

Ngày 30/10/2024, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Trọng Đông đã ký ban hành Quyết định 5697/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2024 huyện Đông Anh.

Huy động 30.575 tỷ đồng trái phiếu chính phủ qua đấu thầu trong tháng 10/2024 Vinaconex “bắt tay” Lapinta xây khu nhà ở hơn 500 tỷ đồng ở Nghệ An

TP. Hồ Chí Minh chỉ cho phép xây chung cư mini ở những tuyến đường có chiều rộng tối thiểu 3,5m

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 101 quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân trên địa bàn.

Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức “giảm nhiệt”, giá chốt lô đầu vẫn trên 100 triệu đồng/m2 Sau thương vụ mua cổ phiếu “khủng” của Vinhomes, thêm một doanh nghiệp mua lại lượng lớn cổ phiếu quỹ

Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức “giảm nhiệt”, giá chốt lô đầu vẫn trên 100 triệu đồng/m2

Phiên đấu giá 20 thửa đất (LK01 và LK02) tại khu xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (Hà Nội) chỉ thu hút hơn 100 nhà đầu tư tham gia nhưng giá chốt những lô đầu tiên vẫn cán mốc trên 100 triệu đồng/m2.

Đại biểu Quốc hội hiến kế loại bỏ người tham gia đấu giá đất để bán lại Giá vàng thế giới quay đầu giảm mạnh trước áp lực chốt lời

Sở Xây dựng Hải Phòng làm rõ việc mua nhà ở xã hội phải trả tiền chênh

Phản ánh đến cơ quan chức năng, bà Nguyễn Huyền (TP. Hải Phòng) cho biết, hiện nay, người dân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tại thành phố đều không thể mua được với giá trị thật như thông báo công khai mà đều phải mua qua các đại lý bất động sản do chủ đầu tư chỉ định và phải chi trả thêm một số tiền "chênh" 100-300 triệu đồng tùy vị trí.

Dự án nhà ở hơn 520 tỷ đồng ở Hải Dương “về tay” liên danh Tập đoàn Quang Giáp - Đức Dương Nhà biệt thự và liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng "nóng"

Huyện ven Hà Nội sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng gần 6.500m2 đất ở

UBND Thành phố Hà Nội vừa có quyết định giao đất tại xã Phú Túc cho UBND huyện Phú Xuyên để thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất.

Kỳ vọng đất đai tiếp tục tăng giá, nhiều người sẵn sàng trả giá cao trong các cuộc đấu giá đất Vì sao đất đấu giá ở Hà Nội tiếp tục lập đỉnh mới?

Nhà biệt thự và liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng "nóng"

Từ đầu năm đến nay, loại hình biệt thự/nhà liền kề liên tiếp có những đợt sóng tăng giá và đỉnh điểm tháng 10/2024, mức giá ở loại hình này lại tăng “nóng”.

Hà Nội: Nhà đất trong ngõ nhỏ vượt mốc 150 triệu đồng/m2, tương đương với giá biệt thự ven đô Cả quý III, TP. Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận 60 giao dịch biệt thự thành công