TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services (DXS) nhìn nhận, 2022 là năm đầy biến động và sự biến động này sẽ tiếp diễn qua 2023.
Đặc biệt với tình hình kinh tế thế giới, ngân hàng Trung ương Mỹ tiếp tục tăng các mức lãi suất điều hành, hiện ở 4,75%-5%. Đáng chú ý quý 1 chứng kiến sự sụp đổ một số định chế tài chính lớn ở Mỹ, kéo theo đó là châu Âu.
Dẫn tại buổi chia sẻ báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023 với chủ đề “Gỡ dần nút thắt - kỳ vọng phục hồi”, diễn ra sáng nay 4/4, ông Khôi nhận định thêm, làn sóng giảm nhân sự ở loạt tập đoàn lớn như Google, Facebook, Microsoft… vừa qua sẽ làm xuất hiện những yếu tố bất ổn trong xã hội. Ngay mới đây, biểu tình diễn ra tại Bồ Đào Nha khi giá bán nhà, thuê nhà đã tăng quá cao so với thu nhập của người dân. Về chính trị, cuộc xung đột Nga - Ucraine chưa có hồi kết…
Các chính sách điều hành ở những khu vực khác nhau có sự khác nhau. Ở Mỹ, châu Âu chuyển từ nới lỏng sang thắt chặt nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn lạm phát. Ở châu Á, đặc biệt tại Trung Quốc lại đi ngược lại khi chuyển từ thắt chặt sang nới lỏng, họ giảm lãi suất, tăng các gói kích cầu.
Ông Khôi đánh giá, điểm khác biệt so với giai đoạn khủng hoảng trước đây hồi 2008 đó là phản ứng của các chính phủ rất nhanh chóng. Trước đây, khi khủng hoảng bắt đầu với Lehman Brothers, chính phủ không can thiệp để thị trường tự quyết định.
Lần này phản ứng khác, Chính phủ Mỹ và các quốc gia đều tính toán tung mọi nguồn lực để bảo vệ hệ thống tài chính, vì họ học được bài học trước đó nếu không xử lý sẽ kéo theo chuỗi domino kéo dài, ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế, an sinh xã hội.
Tại Việt Nam, GDP quý 1 chỉ tăng 3,32%. Kỳ vọng tăng trưởng cho cả năm 2023 không quá mạnh, khoảng 4-6%.
Đầu tư FDI vào Việt Nam chỉ bằng 61% so với cùng kỳ. Nhưng điểm sáng, bất động sản vẫn duy trì đứng thứ 2 top ngành thu hút FDI, đạt 15% tổng vốn đầu tư. Nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) vào Việt Nam hiện tại cực lớn.
Tại DXS, gần đây công ty liên tục đón các đoàn làm việc muốn tìm hiểu đầu tư tại Việt Nam.Với họ, thị trường khó khăn, nhà đầu tư trong nước thận trọng, có phần sợ hãi thì họ gia tăng đầu tư vào Việt Nam, tầm nhìn của họ là trung và dài hạn.
“Từ nay tới cuối năm, xu hướng trên thị trường sẽ tiếp tục nhìn thấy nhà đầu tư trong nước, chủ đầu tư lớn có xu hướng chuyển nhượng dự án cho NĐTNN”, ông Khôi nhận định.
Về câu chuyện tỷ giá, hiện vẫn neo ổn định là yếu tố tốt cho NĐTNN đầu tư vào Việt Nam. Về tăng trưởng tín dụng, năm 2022 tăng 14%. Quý 1/2023 câu chuyện tăng trưởng tín dụng không quá lo lắng, thậm chí tăng trưởng ngược.
Hạn mức tăng trưởng tín dụng hiện được mở khá tốt trong 2023. Nhưng tăng trưởng tín dụng quý 1 chỉ đạt 1,61%, thấp hơn so với cùng kỳ. NHNN và các NHTM có thể phải lo lắng ngược lại do tăng trưởng tín dụng không đạt kỳ vọng, lý do chính là cầu thị trường giảm và lãi suất đã tăng khá nhiều. Nhiều ngân hàng khó đạt được tăng trưởng đề ra.
Chính phủ Việt Nam đang có hai động thái, một là dùng chính sách tiền tệ, cố gắng giảm mặt bằng lãi suất điều hành, tích cực yêu cầu NHTM giảm lãi suất cho doanh nghiệp, người dân vay.
Hai là đẩy mạnh chính sách tài khóa, thông qua tăng đầu tư công, tập trung dự án lớn, trọng điểm quốc gia như hệ thống vành đai tại Hà Nội, TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, hậ tầng cầu kênh Tham Lương - Bến Cát, sân bay Long Thành…
“Hàng tuần chúng tôi ghé thăm công trường quanh sân bay Long Thành ghi nhận bụi bay mịt mù, cho thấy các hoạt động thi công diễn ra tích cực. Hiệu quả thì cần mất một thời gian trước khi thị trường đón nhận tin tức này”, chuyên gia DXS chia sẻ.
Về các gói giải pháp cụ thể cho thị trường bất động sản, ông Khôi cho biết thị trường đón nhận loạt giải pháp nhằm củng cố niềm tin cho nhà đầu tư, hỗ trợ chủ đầu tư trong tháo gỡ vướng mắc pháp lý, vốn là vấn đề lớn nhất.
Các sự kiện thông tin đáng chú ý đó là NHNN hạ lãi suất điều hành, ban hành Nghị định 08 thay thế Nghị định 65 về trái phiếu, Nghị quyết 33, gói tín dụng 120 nghìn tỷ…
Theo vị này, kỳ vọng lãi suất thời gian tới sẽ giảm thêm. Hiện lãi suất cho vay còn cao, quanh 14%, một số ngân hàng vẫn giữ mức 16%. một số ngân hàng đã có động thái giảm lãi vay về vùng thấp hơn như UOB đã giảm xuống 10%, Vietcombank giảm về 10-11%, MB giảm xuống 11%.
“Chúng tôi cho rằng chỉ khi nào mặt bằng lãi suất xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản sẽ phản ứng tích cực trở lại. 10% là con số nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay. Kỳ vọng cuối năm lãi suất hạ xuống vùng đó sẽ tốt cho thị trường”, ông Khôi nêu.
2023: Nguồn cung sụt mạnh, giá thứ cấp giảm sâu
Đề cập về triển vọng thị trường 2023, ông Khôi cho biết hầu như cầu trả lời trên thị trường là không kỳ vọng quá nhiều. Nhưng ông Khôi cho rằng khi thị trường có cùng suy nghĩ thì có thể đang bắt đầu tới thời điểm cuối của vùng khủng hoảng. Theo đó kỳ vọng sắp tới của DXS có một số điều đi ngược thị trường.
“Khi thị trường xấu nhất lại là thời điểm tốt nhất của những người mua, người sẵn sàng nguồn tiền tham gia thị trường”, ông Khôi nhận định.
Ông Khôi đề cập tới 3 kịch bản cho thị trường. Ở kịch bản kỳ vọng, lãi suất cho vay vẫn tiếp tục ở tầm 12-14%, là mức vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Chỉ có khách hàng có nguồn tiền mới sẵn sàng tham gia đầu tư được, nếu khách vay trên 50% giá trị sản phẩm khó đầu tư được. Tỷ lệ hấp thụ sẽ khoảng 20-30% ở kịch bản này.
Ở kịch bản thách thức, lãi suất tăng mạnh trên 14%, là kịch bản có xác suất nhỏ, nhưng nếu xảy ra ảnh hưởng lớn tới thị trường, khách hàng có thể phải bán tháo, ngân hàng thu hồi tài sản mạnh, giá bán giảm.
Ở kịch bản lý tưởng, lãi suất giảm xuống vùng 10-12%. trong đó nếu xuống 10% là rất tích cực. Giá bán có khả năng tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng, nguồn cung tăng.
Về nguồn cung, chuyên gia đưa ra 3 kịch bản. Với Hà Nội, kịch bản lý tưởng, nguồn cung tiếp tục giảm 30%; kịch bản kỳ vọng, cung giảm 40%; kịch bản thách thức, cung giảm 60%. Nguồn cung mới dự kiến ở thị trường Hà Nội và vùng lân cận đạt khoảng 2.000 sản phẩm.
Đa số dự án có quy mô lớn từ chủ đầu tư như Gamuda, Sunshine, Vinhomes. Với phía Nam, nguồn cung cũng tiếp tục giảm, kịch bản kỳ vọng giảm 50% và thách thức cung giảm 70%.
Về giá bán, giá sơ cấp tăng nhẹ cộng với chính sách chiết khấu hỗ trợ lãi suất dài hơn từ chủ đầu tư. Trong khi giá bán bất động sản thứ cấp thực tế bắt đầu giảm sâu.
“Nhà đầu tư nhanh nhạy có nguồn tiền mạnh đang mua được sản phẩm thứ cấp giảm giá sâu, có thể lên tới 20-40%. Giao dịch ở một số thị trường nhỏ tăng cao do giao dịch thứ cấp, nhà đầu tư mua sản phẩm bị ngộp, phải bán tháo. Nhà đầu tư chuyên săn bất động sản ngộp đang hoạt động khá mạnh mẽ”, chuyên gia cho biết.
.png)
