Mới đây, Sở TN&MT Tp.HCM có giải đáp các câu hỏi liên quan đến việc điều chỉnh Bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM, theo quy định tại khoản 1, điều 257, Luật đất đai 2024.
Theo Sở TN&MT, việc điều chỉnh giá đất mới dự kiến sắp ban hành sẽ không tác động đến các giá nhà đất tại các dự án các doanh nghiệp bất động sản cũng như thị trường bất động sản nói chung. Theo Sở này, tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư. Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại Bảng giá đất.
Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế. Việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Theo Sở TN&MT, thị trường bất động sản hoạt động theo nguyên tắc cung cầu (nguyên tắc thị trường). Do đó chi phí đầu vào để tạo ra sản phẩm bất động sản được hoạch toán trên cơ sở giá cả thị trường.
Chẳng hạn chi phí đầu vào là đất thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng phải thỏa thuận với người sử dụng đất hoặc đất được giao, chuyển mục đích sử dụng đất thì các cơ quan Nhà nước xác định giá đất cụ thể - giá thị trường để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 8, Điều 158, Luật Đất đai năm 2024 thì khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất thì giá đất không bị ràng buộc bởi bảng giá đất nên việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá đất thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của thị trường bất động sản, còn sản phẩm đầu ra được hoạt động theo nguyên tắc cung - cầu. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Đồng thời, bảng giá đất mới được cho sẽ mang đến nhiều tác động tích cực khác. Đặc biệt, giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.
Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc. Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.
Bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố sẽ góp phần cho việc áp dụng được thuận lợi, dễ dàng, minh bạch, đồng thời, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.
Bảng giá đất điều chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, tránh được những hệ lụy pháp lý phát sinh. Ngoài ra, bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt (ví dụ hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm “đầu cơ” đất).
Tuy nhiên, bảng giá đất điều chỉnh cũng có 2 tác động “không mong muốn”. Đó là hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây. Đồng thời, mức giá của Bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với Bảng giá đất cũ.
