VARS: Diễn biến các cuộc đấu giá đất vừa bất thường, vừa bình thường

Diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất vừa "bất thường", lại vừa "bình thường". Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định. Điều bất thường đã trở nên bình thường, để rồi cứ ngang nhiên tồn tại “bình thường” một cách bất thường.

Ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích từ 60 - 85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút hơn 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người.

Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Tiếp đó, ngày 19/8 đã diễn ra cuộc đấu giá 19 lô đất ở tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (Hoài Đức, Hà Nội). Cuộc đấu giá diễn ra từ 8h sáng, xuyên đêm và đến 4h30 ngày 20/8 - sau 18 tiếng mới có kết quả chung cuộc khi toàn bộ lô đất đều đã bán đấu giá thành công.

Theo kết quả sơ bộ, lô cao nhất trúng với giá 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Lô đất này có kí hiệu LK03-12 nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113m2.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Ba lô kí hiệu LK03-6, LK03-7 (rộng 91,67m2) và LK04-6 (rộng 115,95m2) trúng giá 127,3 triệu đồng/m2. Giá trị của các lô đất lần lượt là hơn 15 tỷ đồng, 11,6 tỷ đồng và 14,7 tỷ đồng. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng/m2.

Nhận định về kết quả của các cuộc đấu giá đất trên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất vừa "bất thường", lại vừa "bình thường". Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định. Điều bất thường đã trở nên bình thường, để rồi cứ ngang nhiên tồn tại “bình thường” một cách bất thường.

Theo VARS, thực tế đây là hiện tượng không mới. Ngay trong 6 tháng đầu năm 2024, trong khi thị trường đất nền nói chung còn trầm lắng, một số phiên đấu giá đất tại một số địa phương vẫn thu hút hàng nghìn cho tới hàng chục nghìn người tham gia, chủ yếu là nhà đầu tư. Kết quả trúng đấu giá tại một số nơi cũng ghi nhận mức giá trúng cao gấp 10 lần giá khởi điểm.

8-13-7_66ba9be81b182.jpg
Khu đất đấu giá ở Thanh Oai, Hà Nội.

Lý giải nguyên nhân, VARS cho rằng, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ “đổ” về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản (BĐS), bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trong khi theo Quyết định 46 ngày 18/7/2024 của UBND Thành phố Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó, khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Quảng cáo

Như vậy, sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp (từ 100 - 200 triệu đồng), tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Thế nên không khó hiểu khi các phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký cùng với số lượng người tham gia đông đảo.

Cần đánh thuế đối tượng đầu cơ

Mặc dù, nhận định mức giá trúng tăng cao cũng có phản ánh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá. Tuy nhiên, VARS cho rằng, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế và là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích “đơn giản" đó là “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích "thổi" giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt” ảo.

Hệ lụy của các tình trạng này là giá bất động sản (BĐS) vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao “vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá BĐS được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ “trỗi dậy", nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng.

Hệ quả là, không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS, sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng, cả nước nói chung khi dòng tiền bị “ứ" đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ thổi giá, tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, VARS cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Mà muốn giải bài toán về đầu cơ, đẩy giá, thông qua đó kéo hạ giá nhà ở đô thị, thì cần phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy.

VARS cho rằng, cần áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…

“Việc đánh thuế BĐS đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BĐS bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân do đó sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá”, VARS nhận định.

Theo thitruongtaichinhtiente.vn Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Art Residence: Không gian sống “vị nhân sinh” giữa Đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City

Một sản phẩm với thiết kế độc đáo, đậm tính nghệ thuật và được bao bọc bởi vẻ đẹp của thiên nhiên rộng lớn, nâng niu cuộc sống chủ nhân… là điều mà thị trường bất động sản cao cấp luôn hướng đến.

Hà Nam: Giao thông bứt phá, bất động sản thênh thang đường “cất cánh” Hé lộ 5 công viên đẳng cấp tại Đô thị thời đại Sun Urban City Hà Nam

TP.Hồ Chí Minh ban hành quy định mới về hạn mức công nhận đất ở của cá nhân, hộ gia đình

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định quy định hạn mức công nhận đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 trên địa bàn thành phố.

Đất nền phía Nam bất ngờ tăng giao dịch gấp 2- 3 lần, giá cao nhất chạm mốc 140 triệu đồng mỗi m2 Không có nhà đầu tư mới nào đăng ký xây khu đô thị hơn 2.200 tỷ đồng ở Đông Anh

Hòa Bình duyệt chuyển hơn 18 ha đất rừng sản xuất sang xây khu công nghiệp gần 1.900 tỷ đồng

Tổng diện tích đất rừng được chuyển đổi là 18,25 ha, nằm tại xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình. Diện tích này vốn thuộc quy hoạch rừng sản xuất nhưng đã được điều chỉnh ra ngoài quy hoạch ba loại rừng.

Đất nền phía Nam bất ngờ tăng giao dịch gấp 2- 3 lần, giá cao nhất chạm mốc 140 triệu đồng mỗi m2 Không có nhà đầu tư mới nào đăng ký xây khu đô thị hơn 2.200 tỷ đồng ở Đông Anh

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường lý giải việc Bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31/12/2024

Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hướng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Nam Long bổ sung tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu 500 tỷ đồng huy động để triển khai dự án Waterpoint Thêm một doanh nghiệp đăng ký xây khu dân cư 311 tỷ đồng ở Hải Dương

Đất nền phía Nam bất ngờ tăng giao dịch gấp 2- 3 lần, giá cao nhất chạm mốc 140 triệu đồng mỗi m2

Mặc dù con số giao dịch còn khiêm tốn so với trước thời điểm 2019, song đã tăng 2-3 lần so với cùng kì năm ngoái, báo cáo quý 3/2024 của DKRA Group chỉ ra.

Cả nước tồn kho khoảng 17.105 BĐS chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền Đất nền phía Nam phản ứng thế nào với Luật mới?

Thêm một doanh nghiệp đăng ký xây khu dân cư 311 tỷ đồng ở Hải Dương

Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Dương vừa mở hồ sơ lần 2 đăng ký thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư mới Vườn Đào, thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng.

9 tháng, TP. Hồ Chí Minh thu hơn 10.600 tỷ đồng từ nhà và đất Hà Nội phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu đô thị Hòa Lạc rộng gần 700 ha

CII được duyệt đầu tư dự án gần 4.500 tỷ đồng phía Tây TP. Hồ Chí Minh

Ngày 7/10, Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh (CII) đã công bố thông tin về việc công ty con của doanh nghiệp này được chấp thuận đầu tư dự án bất động sản phía Tây TP. Hồ Chí Minh.

Bất động sản hay ngân hàng cũng 'thua' tốc độ tăng thu nhập bình quân của ngành này 9 tháng, TP. Hồ Chí Minh thu hơn 10.600 tỷ đồng từ nhà và đất

Hà Nội phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu đô thị Hòa Lạc rộng gần 700 ha

Ông Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội vừa ký ban hành Quyết định số 5103/QĐ-UBND ngày 30/9/2024 về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị Hòa Lạc (HL6), tỷ lệ 1/2000.

Bộ KH&ĐT kiến nghị phấn đấu tăng trưởng quý IV khoảng 7,6-8% Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu chế tài xử lý hành vi “thổi giá” bất động sản

Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu chế tài xử lý hành vi “thổi giá” bất động sản

Về xử lý hành vi thao túng thị trường, thổi giá, Bộ Luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), Luật Cạnh tranh, Luật Đất đai và đặc biệt Luật Kinh doanh bất động sản 2023… đã có quy định rất rõ ràng.

Tây Hà Nội đăng ký xây khu dân cư hơn 2.200 tỷ đồng ở Hoà Bình Thủ tướng: Nhiệm vụ của quý IV còn rất nặng nề, cần nỗ lực hơn để đạt GDP trên 7%

Giá chung cư Hà Nội thiết lập mức đỉnh mới, xấp xỉ 70 triệu đồng/m2

Theo số liệu của Savills, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Giá thứ cấp trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm.

Hà Nội đón thêm hàng nghìn căn hộ chung cư đủ điều kiện mở bán Giá nhiều chung cư tăng thêm tới 15% sau khi các tuyến metro đi vào hoạt động