Chủ nhật, 25/08/2024 | 07:57

Trúng đấu giá đất cao, hệ luỵ lớn cho thị trường bất động sản

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, qua hai đợt đấu giá đất tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội) kết quả giá tăng cao đã phản ánh nhu cầu của người dân, nhưng bên cạnh đó cũng gây hệ luỵ cho thị trường bất động sản.

Dòng tiền sẽ đổ vào đất đấu giá

Những ngày gần đây, dư luận xã hội đang không ngừng xôn xao về diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?

VARS cho rằng, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định. Điều bất thường đã trở nên bình thường, để rồi ngang nhiên tồn tại “bình thường” một cách bất thường.

Thực tế đây cũng là hiện tượng không mới, ngay trong 6 tháng đầu năm 2024, trong khi thị trường đất nền nói chung còn trầm lắng, một số phiên đấu giá đất tại một số địa phương vẫn thu hút hàng nghìn cho tới hàng chục nghìn người tham gia, chủ yếu là nhà đầu tư. Kết quả trúng đấu giá tại một số nơi cũng ghi nhận mức giá trúng cao gấp 10 lần giá khởi điểm.

Lý giải nguyên nhân, VARS cho rằng: Thứ nhất, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ “đổ” về loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản (BĐS), bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trong khi theo quyết định 46 ngày 18/7 năm 2024 của UBND Thành phố Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp (từ 100 - 200 triệu đồng), tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký. Số lượng người tham gia lớn đến như vậy là hoàn toàn bình thường.

Quảng cáo

Cần giải “bài toán” đầu cơ

Mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá. Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích “đơn giản" đó là “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan, thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt” ảo.

Hệ lụy của các tình trạng này là giá BĐS vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao “vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá BĐS được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ “trỗi dậy", nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS, sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng, cả nước nói chung khi dòng tiền bị “ứ" đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, VARS cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025.

Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Để giải bài toán đầu cơ, đẩy giá, thông qua đó kéo hạ giá nhà ở đô thị, phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy. Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Việc đánh thuế BĐS đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BĐS bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân do đó sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.

Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu điều chỉnh bảng giá đất để tránh trục lợi khi đấu giá

Dương Trang

Kinh doanh Bất động sản Tin mới

Cùng chuyên mục Bất động sản

Bừng sáng bản đồ đầu tư: Tây Bắc TP. Hồ Chí Minh vươn mình thành cực tăng trưởng mới

Phương Hà | 14-04-2025

Trong bối cảnh các kênh đầu tư truyền thống đang chịu ảnh hưởng bởi biến động thương mại, tài chính toàn cầu, giới đầu tư bắt đầu chuyển hướng mạnh sang bất động sản và tìm đến những vùng đất chiến lược hội tụ cả yếu tố an toàn và tiềm năng tăng trưởng.

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản trên cả nước tăng đột biến Nguồn cung bất động sản dự kiến bổ sung 14.000 sản phẩm trong quý 2/2025

Nguồn cung bất động sản dự kiến bổ sung 14.000 sản phẩm trong quý 2/2025

Nguyên Trang | 14-04-2025

Nguồn cung bất động sản dự kiến bổ sung 14.000 sản phẩm trong quý 2/2025

Hà Nội giao Bất động sản Song Lộc hơn 3,8 ha đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thấp tầng Cổ phiếu giảm sàn nhiều phiên, "ông lớn" bất động sản KCN hoãn đấu giá 300 triệu cổ phiếu

Người Hà Nội quan tâm đất nền vùng ven

Dương Trang | 13-04-2025

Theo Batdongsan.com.vn, trong khi người Hà Nội quan tâm đến đất nền vùng ven,thì người tiêu dùng TP.HCM lại quan tâm nhiều hơn tới đất nền gần trung tâm.

Đất nền dự án Úc nhập cuộc đường đua với nhà đầu tư người Việt Đất nền có dấu hiệu sốt nóng trở lại

Tác động thuế quan 2025 lên Becamex IJC và kế hoạch tăng vốn 2.500 tỷ đồng

Mai Hương | 12-04-2025

ĐHĐCĐ 2025 của Becamex IJC diễn ra giữa lúc thuế quan Mỹ gây áp lực, trong khi công ty cần huy động 2.500 tỷ đồng để đầu tư hạ tầng và bất động sản.

Phố Wall lao dốc do lo ngại tác động của cuộc chiến thuế quan Vượt lên nguy cơ thuế quan, Việt Nam tiếp tục hấp dẫn vốn FDI

“Cú hích” nào giúp người trẻ và người thu nhập thấp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở?

Nguyên Trang | 12-04-2025

“Cú hích” nào giúp người trẻ và người thu nhập thấp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở?

Hai dự án nhà ở xã hội nghìn tỷ tại Hà Nội tìm nhà đầu tư Hà Nội cho phép Ngôi sao Châu Á chuyển gần 5.000 m2 đất sang xây nhà ở xã hội

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản trên cả nước tăng đột biến

Mạnh Đại | 11-04-2025

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản trên cả nước tăng đột biến

Hơn 2,39 tỷ USD vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm Thực hư chuyện bất động sản sẽ bật tăng vì mức thuế 46% của Mỹ?

Legend Valley Hotel tại Hà Nam: Điểm đến sự kiện và nghỉ dưỡng lý tưởng

11-04-2025

Legend Valley Hotel mang tới cho du khách một kỳ nghỉ đẳng cấp, nơi không gian nghỉ dưỡng hòa quyện cùng thiên nhiên, dịch vụ tuyệt vời và những trải nghiệm khó quên. Từ các hoạt động thể thao và vui chơi ngoài trời đầy thú vị đến những sự kiện hội nghị đẳng cấp, mọi thứ đều sẵn sàng chờ đón du khách khi tới với xã Tượng Lĩnh, huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam.

Hạ tầng Giao thông Đèo Cả (HHV) ước lãi kỷ lục trong quý 1/2025, tăng 44% so với cùng kỳ Sau 5 năm, quỹ ngoại Pyn Elite Fund trở lại mua MWG, đưa MWG vào top 10 danh mục

Dễ dàng sở hữu căn hộ cao cấp Newtown Diamond với loạt chính sách ưu đãi hấp dẫn

Minh Khôi | 10-04-2025

Với các chính sách bán hàng hấp dẫn đang được triển khai, Newtown Diamond mang tới cơ hội sở hữu “dinh thự mặt biển” cao cấp bậc nhất Đà Nẵng trong tầm tay cho các chủ nhân xứng tầm.

Bùng nổ tinh thần bứt phá trong lễ ra quân năm 2025 của tổ hợp căn hộ cao cấp Newtown Diamond tại Đà Nẵng Bùng nổ doanh số tại sự kiện giới thiệu bộ sưu tập căn hộ cao cấp được mệnh danh “Dinh thự mặt biển” duy nhất tại Đà Nẵng

Lập Ban Chỉ đạo thu hồi tài sản bị chiếm đoạt, thất thoát liên quan đến vụ án Tập đoàn Vạn Thịnh Phát

Vạn Xuân | 10-04-2025

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Quyết định số 742/QĐ-TTg ngày 9/4/2025 thành lập Ban Chỉ đạo liên ngành Trung ương về tổ chức thi hành án, thu hồi tài sản bị chiếm đoạt, thất thoát trong các vụ án liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Dragon Capital công bố đề xuất xây dựng tài sản số đầu tiên tại Việt Nam dựa trên Quỹ ETF Hà Nội giao Bất động sản Song Lộc hơn 3,8 ha đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thấp tầng

Hà Nội giao Bất động sản Song Lộc hơn 3,8 ha đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thấp tầng

Vân Phong | 10-04-2025

Ông Nguyễn Trọng Đông, Phó Chủ tịch UBND Hà Nội mới đây đã ký Quyết định số 1869/QĐ-UBND giao 38.392m2 (tương đương 3,8ha) đất tại ô đất ký hiệu TT4 thuộc Khu đô thị Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai cho Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Song Lộc để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng.

Hà Nội yêu cầu giám sát việc khắc phục phòng cháy ở 18 tòa cao ốc Dragon Capital công bố đề xuất xây dựng tài sản số đầu tiên tại Việt Nam dựa trên Quỹ ETF

Hà Nội yêu cầu giám sát việc khắc phục phòng cháy ở 18 tòa cao ốc

Vân Phong | 10-04-2025

Lãnh đạo Hà Nội yêu cầu, trường hợp cơ sở cố tình không thực hiện khắc phục phải có những biện pháp mạnh mẽ, kiên quyết xử lý nghiêm đối với bộ phận, hạng mục, công trình vi phạm để yêu cầu thực hiện.

Hà Nội yêu cầu trình phê duyệt cải tạo lại 4 khu chung cư ở quận Đống Đa vào tháng 5/2025 Chủ tịch Hà Nội yêu cầu hoàn thành phần nổi cải tạo cảnh quan hồ Hoàn Kiếm vào dịp 2/9

Thực hư chuyện bất động sản sẽ bật tăng vì mức thuế 46% của Mỹ?

Linh Chi | 09-04-2025

Chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư nên kiên nhẫn chờ đợi thông tin chính thức và diễn biến của quá trình đàm phán giữa hai nước.

Áp dụng trí tuệ vào bất động sản công nghiệp Việt Nam nhiều thách thức Hơn 2,39 tỷ USD vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm

Công thức vàng kiến tạo siêu phẩm “hạng S” Vịnh Bình Minh - “Riverside phía Tây Thủ đô”

Phương Hà | 08-04-2025

Hội tụ những giá trị đỉnh cao từ vị trí, thiết kế, tiện ích đến dịch vụ và an ninh, biệt thự Vịnh Bình Minh (Vinhomes Wonder City, Hà Nội) không chỉ là một tuyệt tác bất động sản hiếm có dành cho giới tinh hoa mà còn là tuyên ngôn đầy

Vị thế dẫn đầu và “nước cờ” dài hạn của Vinhomes Ước tính KQKD quý I/2025 của loạt doanh nghiệp bất động sản "hot": Vinhomes có thể tăng trưởng hơn 1.200%, KDH tăng 700%

TP. Hồ Chí Minh tạm dừng triển khai các dự án để sắp xếp lại bộ máy

Vạn Xuân | 08-04-2025

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành công văn về việc rà soát, tạm dừng triển khai các công trình, dự án trong quá trình sắp xếp tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị theo Kết luận số 126- KL/TW và Kết luận số 127-KL/TW của Bộ Chính trị, Ban Bí thư.

Hà Nội muốn tái thiết 30 tòa nhà chung cư cũ tại khu tập thể Trung Tự thành 2 tòa nhà cao tầng, người dân sẽ được đền bù ra sao? Xây dựng Hoà Bình lên kế hoạch lãi giảm 63%, phát hành 200 triệu cổ phiếu để trả nợ

Hà Nội muốn tái thiết 30 tòa nhà chung cư cũ tại khu tập thể Trung Tự thành 2 tòa nhà cao tầng, người dân sẽ được đền bù ra sao?

An Diệp | 08-04-2025

Theo phương án sơ bộ, hộ dân có nhà tại tầng 1 sẽ được áp dụng hệ số bồi thường trên diện tích bị thu hồi (K) ở mức 2 lần, hộ dân từ tầng 2 trở lên nhận mức hệ số K là 1,5.

Xây dựng lại Khu tập thể Kim Liên: Tăng tầng cao, giữ nguyên dân số Hà Nội cho phép nghiên cứu xây lại khu tập thể Thành Công cao tới 40 tầng

Trúng đấu giá đất cao, hệ luỵ lớn cho thị trường bất động sản

Cùng chuyên mục Bất động sản

Tin xem nhiều