Chủ nhật, 25/08/2024 | 07:57

Trúng đấu giá đất cao, hệ luỵ lớn cho thị trường bất động sản

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, qua hai đợt đấu giá đất tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội) kết quả giá tăng cao đã phản ánh nhu cầu của người dân, nhưng bên cạnh đó cũng gây hệ luỵ cho thị trường bất động sản.

Hệ lụy của việc trúng đấu giá đất cao khiến giá BĐS vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. (Ảnh: Int)

Dòng tiền sẽ đổ vào đất đấu giá

Những ngày gần đây, dư luận xã hội đang không ngừng xôn xao về diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?

VARS cho rằng, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định. Điều bất thường đã trở nên bình thường, để rồi ngang nhiên tồn tại “bình thường” một cách bất thường.

Thực tế đây cũng là hiện tượng không mới, ngay trong 6 tháng đầu năm 2024, trong khi thị trường đất nền nói chung còn trầm lắng, một số phiên đấu giá đất tại một số địa phương vẫn thu hút hàng nghìn cho tới hàng chục nghìn người tham gia, chủ yếu là nhà đầu tư. Kết quả trúng đấu giá tại một số nơi cũng ghi nhận mức giá trúng cao gấp 10 lần giá khởi điểm.

Lý giải nguyên nhân, VARS cho rằng: Thứ nhất, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ “đổ” về loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản (BĐS), bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trong khi theo quyết định 46 ngày 18/7 năm 2024 của UBND Thành phố Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp (từ 100 - 200 triệu đồng), tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký. Số lượng người tham gia lớn đến như vậy là hoàn toàn bình thường.

Quảng cáo

Cần giải “bài toán” đầu cơ

Mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá. Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích “đơn giản" đó là “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan, thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt” ảo.

Hệ lụy của các tình trạng này là giá BĐS vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao “vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá BĐS được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ “trỗi dậy", nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS, sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng, cả nước nói chung khi dòng tiền bị “ứ" đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, VARS cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025.

Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Để giải bài toán đầu cơ, đẩy giá, thông qua đó kéo hạ giá nhà ở đô thị, phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy. Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Việc đánh thuế BĐS đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BĐS bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân do đó sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.

Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu điều chỉnh bảng giá đất để tránh trục lợi khi đấu giá

Dương Trang

Cùng chuyên mục Bất động sản

Diễn biến mới trong giao dịch giữa Vingroup và GSM, VinEnergo

Tú Anh | 08-06-2026

Vingroup được cấp quyền nhận chuyển nhượng vốn góp từ ông Phạm Nhật Vượng để nâng sở hữu lên tối đa 35% lợi ích tại nhóm công ty liên quan GSM và VinEnergo.

VinFast tăng vốn thêm 10.000 tỷ đồng, vốn điều lệ vượt 90.000 tỷ đồng, cao hơn Vingroup, VinEnergo, Vinhomes Đứng ngoài nhóm cổ phiếu Vingroup, quỹ ngoại tỷ USD bỏ lỡ nhịp tăng của VN-Index

Đã tăng gấp 3 lần giá mua vào nhưng nhà đầu tư vẫn “tiếc nuối” vì bán sớm bất động sản tại TP. Đồng Nai

Hạ Vy | 08-06-2026

Vào năm 2024, anh T mua 5 nền đất giá 650 triệu đồng/nền, sau đó lên giá 1,5 tỷ đồng anh đã bán đi 2 mảnh. Đến giờ chia sẻ lại câu chuyện của mình, anh T vẫn tiếc nuối vì bán ra sớm.

Đúng ngày 13/6, siêu dự án Nhiệt điện 42.000 tỷ sẽ chạm cột mốc quyết định Nhìn lại tác động kinh tế toàn cầu sau 100 ngày xung đột Trung Đông

Hai “siêu dự án” tại TP. Hồ Chí Minh chốt thời gian bàn giao mặt bằng

Tiểu Bảo | 08-06-2026

UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành kế hoạch triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc và Khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa trong tháng 10 năm nay.

Điều chỉnh hệ số K, dự kiến người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn Giá dầu thế giới tăng 3% sau vụ tấn công tên lửa của Iran vào Israel

Điều chỉnh hệ số K, dự kiến người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn

Tiểu Bảo | 08-06-2026

Người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/7/2026 trở về sau sẽ phải lấy bảng giá đất nhân thêm hệ số K, thay vì chỉ tính theo bảng giá đất như hiện nay.

Siêu đường sắt tốc độ cao 5,6 tỷ USD do “tân binh” của tỷ phú Phạm Nhật Vượng đầu tư có chuyển động mới Chân dung con trai sinh năm 2003 của bầu Thụy vừa được bổ nhiệm tại Sacombank: Nắm giữ 15% cổ phần doanh nghiệp nghìn tỷ, là Phó chủ tịch Sàn giao dịch tài sản mã hóa

Siêu đường sắt tốc độ cao 5,6 tỷ USD do “tân binh” của tỷ phú Phạm Nhật Vượng đầu tư có chuyển động mới

07-06-2026

Bộ Tài chính đề nghị UBND TP Hà Nội và UBND tỉnh Quảng Ninh tiếp tục sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đối với phần tuyến đi qua địa bàn hai địa phương, bảo đảm tiến độ triển khai.

Công ty năng lượng của tỷ phú Phạm Nhật Vượng tăng vốn lên gần 80.000 tỷ đồng, vượt Vingroup Chính sách tạo việc làm tại chỗ của Vingroup: “Van giảm áp” cho bài toán sinh kế vùng dự án phía Nam Thủ đô

TS. Võ Trí Thành: Tín dụng bất động sản tăng quá nhanh gây áp lực lớn lên mặt bằng lãi suất và thanh khoản hệ thống ngân hàng

Mạnh Đức | 07-06-2026

Theo vị chuyên gia này, các ngân hàng thương mại huy động vốn chủ yếu ở kỳ hạn ngắn, trong khi cho vay lại tập trung ở trung và dài hạn, đặc biệt là bất động sản. Sự chênh lệch này tạo áp lực lớn lên thanh khoản của hệ thống. Chính vì vậy, mặt bằng lãi

Giá vàng trong tuần “bốc hơi” 7 triệu đồng/lượng Ông lớn đa cấp Amway Việt Nam bị phạt 410 triệu đồng

Chốt Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát làm siêu dự án sông Hồng 28 tỷ USD nằm trên 16 xã phường

Tâm Nguyên | 06-06-2026

UBND TP Hà Nội chốt doanh nghiệp thực hiện Dự án đầu tư Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng là liên danh CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh - CTCP Tập đoàn Trường Hải (THACO) - CTCP Tập đoàn Hòa Phát.

Hà Nội sắp có thêm một khu đô thị 30ha gần siêu dự án “kỳ tích sông Hồng” 28 tỷ USD của liên danh Đại Quang Minh – THACO – Hòa Phát Biến động lớn tại 1 công ty trong liên minh siêu dự án “kỳ tích sông Hồng” 28 tỷ USD

HoREA thông báo khẩn đến các doanh nghiệp bất động sản

Tiểu Bảo | 06-06-2026

Sau thời điểm 24 giờ ngày chủ Nhật 7/6/2026 “Hệ thống 45” của Sở Tài chính ngừng tiếp nhận đăng ký các dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài từ phía doanh nghiệp.

Giá dầu thế giới ghi nhận tuần tăng đầu tiên trong ba tuần qua THISO của ông Trần Bá Dương báo lãi hơn 159 tỷ đồng năm 2025

Cần cơ chế giám sát đủ mạnh để nắn dòng tín dụng bất động sản hiệu quả

An Nam | 06-06-2026

Theo chuyên gia, việc NHNN nới room tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất cần có cơ chế giám sát để đảm bảo đạt được mục tiêu đề ra.

Tín dụng bất động sản tăng tốc mạnh đầu năm 2026 Ngân hàng thông báo “nóng” về tín dụng bất động sản năm 2026

Dùng ngân sách xây nhà cho công nhân thuê

An Nam | 06-06-2026

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho biết Nhà nước sẽ dùng ngân sách xây nhà cho công nhân thuê dài hạn với giá phù hợp, đồng thời yêu cầu các địa phương triển khai dự án từ tháng 6.

Mô hình TOD và bài toán nhà ở vừa túi tiền: Không đo thành công bằng giá đất Thành phố nhỏ nhất Việt Nam sắp có thêm dự án hơn 6.200 tỷ đồng, quy mô gần 60 ha

Thành phố nhỏ nhất Việt Nam sắp có thêm dự án hơn 6.200 tỷ đồng, quy mô gần 60 ha

Lễ Lễ | 06-06-2026

Dự án này có tổng vốn đầu tư khoảng 6.282 tỷ đồng, được lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế.

"Đại gia phố núi" vang bóng một thời vừa nhận chỉ đạo liên quan đến siêu cao tốc 77.000 tỷ, dài 258 km đi qua 3 tỉnh lớn nhất Việt Nam Mô hình TOD và bài toán nhà ở vừa túi tiền: Không đo thành công bằng giá đất

Mô hình TOD và bài toán nhà ở vừa túi tiền: Không đo thành công bằng giá đất

Dương Trang | 06-06-2026

Theo chuyên gia Savills Việt Nam, thước đo thành công của TOD nằm ở khả năng giúp người dân tiếp cận nhà ở và tiện ích, chứ không phải mức tăng giá đất quanh nhà ga.

"Đại gia phố núi" vang bóng một thời vừa nhận chỉ đạo liên quan đến siêu cao tốc 77.000 tỷ, dài 258 km đi qua 3 tỉnh lớn nhất Việt Nam Chủ tịch Hiệp hội Blockchain Việt Nam chỉ ra “khoảng trống” cần lấp đầy để khai phá tiềm năng thị trường quy mô 200 tỷ USD

"Đại gia phố núi" vang bóng một thời vừa nhận chỉ đạo liên quan đến siêu cao tốc 77.000 tỷ, dài 258 km đi qua 3 tỉnh lớn nhất Việt Nam

Tú An | 06-06-2026

"Đại gia phố núi" vang bóng một thời vừa nhận chỉ đạo liên quan đến siêu cao tốc 77.000 tỷ, dài 258 km đi qua 3 tỉnh lớn nhất Việt Nam.

Gia Lai tạm dừng dự án Nhơn Hội của Danh Khôi Holdings và Phát Đạt vì chậm trễ nghĩa vụ thuế Gia Lai quyết tâm trở thành “điểm đến của các nhà đầu tư”

TP. Hồ Chí Minh lấy ý kiến dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất

Tiểu Bảo | 05-06-2026

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh lấy ý kiến dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cho 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đối với hai nhóm đất gồm đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.

TP.HCM đề xuất loạt cơ chế “vượt khung” để trở thành đô thị toàn cầu Vành đai 4 TP.HCM tăng tốc chưa từng có: Siêu dự án 120.000 tỷ sắp “xoay trục” cả miền Nam

Bất động sản hàng hiệu: Không đơn thuần là “dán nhãn” thương hiệu

Phan An | 05-06-2026

Trong bối cảnh nguồn cung bùng nổ, khái niệm "BĐS hàng hiệu" (Branded Residences) đang đứng trước làn sóng lạm dụng thuật ngữ. Khi mọi dự án đều tự gắn mác "xa xỉ", nhà đầu tư cần một cái đầu lạnh để phân biệt giữa một giá trị thật của bất động sản chuẩn

Tín hiệu tích cực cho bất động sản hạng sang còn "tồn kho" Vì sao bất động sản hạng sang ngày càng “miễn nhiễm” với biến động thị trường?

Trúng đấu giá đất cao, hệ luỵ lớn cho thị trường bất động sản

Cùng chuyên mục Bất động sản

Diễn biến mới trong giao dịch giữa Vingroup và GSM, VinEnergo

Đã tăng gấp 3 lần giá mua vào nhưng nhà đầu tư vẫn “tiếc nuối” vì bán sớm bất động sản tại TP. Đồng Nai

Hai “siêu dự án” tại TP. Hồ Chí Minh chốt thời gian bàn giao mặt bằng

Điều chỉnh hệ số K, dự kiến người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn

Siêu đường sắt tốc độ cao 5,6 tỷ USD do “tân binh” của tỷ phú Phạm Nhật Vượng đầu tư có chuyển động mới

TS. Võ Trí Thành: Tín dụng bất động sản tăng quá nhanh gây áp lực lớn lên mặt bằng lãi suất và thanh khoản hệ thống ngân hàng

Chốt Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát làm siêu dự án sông Hồng 28 tỷ USD nằm trên 16 xã phường

HoREA thông báo khẩn đến các doanh nghiệp bất động sản

Cần cơ chế giám sát đủ mạnh để nắn dòng tín dụng bất động sản hiệu quả

Dùng ngân sách xây nhà cho công nhân thuê

Thành phố nhỏ nhất Việt Nam sắp có thêm dự án hơn 6.200 tỷ đồng, quy mô gần 60 ha

Mô hình TOD và bài toán nhà ở vừa túi tiền: Không đo thành công bằng giá đất

"Đại gia phố núi" vang bóng một thời vừa nhận chỉ đạo liên quan đến siêu cao tốc 77.000 tỷ, dài 258 km đi qua 3 tỉnh lớn nhất Việt Nam

TP. Hồ Chí Minh lấy ý kiến dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất

Bất động sản hàng hiệu: Không đơn thuần là “dán nhãn” thương hiệu

Tin xem nhiều

Vì sao dòng tiền đang quay lại Biên Hoà, Nhơn Trạch (TP. Đồng Nai)?

Lộ diện “cú bắt tay” của 5 Liên doanh quốc tế, thị trường khu Nam TP. Hồ Chí Minh sắp có hàng ngàn căn hộ cao cấp

"Giải cứu" 28 dự án quy mô lớn tại TP. Hồ Chí Minh

Dự án khách sạn 5 sao tại số 10 Trấn Vũ của OCH bị thu hồi đất

137 dự án bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh được đề xuất gỡ vướng

HoREA thông báo khẩn đến các doanh nghiệp bất động sản

Nhà đất thổ cư giảm giá tiền tỷ vẫn ế: Cá biệt có căn "hàng khủng" 100 tỷ rao bán cả năm không có ai ngó ngàng

Vùng ven TP. Hồ Chí Minh xuất hiện bất động sản liền thổ giá gần 100 tỷ đồng/căn