Vừa bước chân vào thị trường bất động sản, nhà đầu tư nhận bài học vỡ lòng: "Thà cắt lỗ sâu còn hơn ôm nợ"

Những năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá sốc, thậm chí chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2 - 3 lần. Nhưng khi đó nhà đầu tư sợ mất cơ hội làm giàu nên không ngần ngại chi hàng tỷ đồng đến chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường.

Đơn cử, anh Trần Văn Tình, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội cho biết, đầu năm 2022, anh theo một người bạn đi tìm săn đất tại các huyện vùng ven. Chỉ trong 1 tuần tham khảo giá và nhiều mảnh đất khác nhau, anh chốt mua một mảnh đất tại huyện Đông Anh với diện tích 120m2, giá 5,5 tỷ đồng, trong đó có hơn 2 tỷ đồng vay ngân hàng.

“Thời điểm đó do ảnh hưởng COVID-19 nên tôi chưa thể mở rộng nhà hàng ngay nên quyết định mang tiền đi đầu tư bất động sản, vì khi đó giá đất liên tục tăng nhanh. Theo chân một người bạn đã có kinh nghiệm trong nghề tôi nhanh chóng chốt mua một lô đất. Thời dau 2 tuần đầu mảnh đất của tôi tăng giá khoảng 7 - 8% so với lúc mua. Nhưng vì lúc đó bán đi tôi cũng chỉ mua được những mảnh đất khác tương tự, còn cầm tiền cũng chưa dùng việc gì nên chưa bán”, anh Tình nói.

Sau một thời gian, thị trường bất động sản có nhiều biến động và rơi vào khó khăn, trầm lắng, cùng với việc lãi suất tăng cao khiến anh Tình “đứng ngồi không yên”. Đến cuối năm 2022, anh Tình bắt đầu rao bán cắt lỗ 15% để tìm người mua, nhưng thị trường khi đó đã rơi vào tình trạng khó thanh khoản.

“Đến tháng 4/2023 khoản vay ngân hàng của tôi có lãi suất thả nổi lên tới 13%. Trong khi thị trường bất động sản thường có chu kỳ trầm lắng khoảng vài năm. Trong trường hợp tôi chịu được lãi suất trong thời gian này thì đến khi sôi động hơn bán đi cũng vẫn sẽ thua lỗ vì lãi ngân hàng đã ăn hết lợi nhuận”, anh Tình tính toán.

Theo đó, nhà đầu tư tay ngang này đã chấp nhận bán lỗ với giá hơn 3,5 tỷ đồng vào đầu tháng 6 vừa qua. “Người mua liên tục ép giá để mua thấp. Không ai biết giá đất có giảm tiếp hay không, còn giữ lại lãi suất cao cũng là vấn đề đáng lo ngại. Theo đó, tôi thà bán lỗ sâu còn hơn ôm nợ”, anh Tình nói.

Thực tế, anh Tình chỉ là một trong những trường hợp trên thị trường hiện nay khi gặp phải áp lực lãi suất, thanh khoản và giảm giá. Thời gian gần đây, thanh khoản bất động sản đã sụt giảm nghiêm trọng, nhất là phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền. Nguyên nhân do tâm lý người mua có phần e ngại khi xuống tiền.

Nguồn số liệu: Bộ Xây dựng.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý 1/2023 lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý 4/2022. Trong đó, phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý 2/2022), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Áp lực thanh khoản sụt giảm khiến giá đất nền cũng đi xuống. Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho rằng: “Hiện nay giới đầu tư đang cân nhắc về vấn đề thị trường đã chạm đáy hay chưa? Cùng đó, các nhà đầu tư cũng đang xem xét nếu vay vốn phải tính toán kỹ lãi vay, từ 10-10,5%/năm đối với các ngân hàng có vốn nhà nước, từ 13% đối với các ngân hàng cổ phần.

Rõ ràng nhà đầu tư dù rất thèm mua bất động sản cũng phải cân nhắc. Vì các nhà đầu tư, cũng như các doanh nghiệp, cũng đang phải bán cắt lỗ để tồn tại. Nhưng mọi người vẫn đang chờ nhau, chỉ cần có cái gì đó tích cực thị trường sẽ trở lại”, ông Quang nói.

Trong giai đoạn hiện nay, với nhà đầu tư cá nhân, ông Quang cho rằng, nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết, vì tiền mặt là quan trọng. Còn với những nhà đầu tư có tiền mặt, những sản phẩm nào chúng ta yêu thích lúc sốt rất khó mua, lúc này dễ mua cứ nên mua.