Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư từ năm 2026
Ngày 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Theo đó, trong trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục xác định giá, tính tiền sử dụng, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất một số năm.
Trong trường hợp giảm tiền thuê đất hàng năm theo quy định của Chính phủ trong thực tiễn điều hành kinh tế xã hội hàng năm thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị giảm tiền thuê.
Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng, tiền thuê đất của loại đất sau chuyển đổi và trước chuyển đổi. Đồng thời, phải nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau chuyển đổi.
Tuy nhiên, trường hợp chuyển đổi đất vườn, ao, đất nông nghiệp thành đất ở mà trong cùng thửa đất đó có diện tích đất ở gắn liền nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thì chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giá giữa 2 loại đất với phần diện tích chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Với phần diện tích chuyển đổi vượt không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 50% mức chênh lệch.
Còn với phần diện tích chuyển đổi vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 100% mức chênh.
Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất).
Trước đây, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư chỉ nộp tiền sử dụng đất tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức.
Tuy nhiên, từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024, quy định này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Điều này khiến không ít gia đình gặp khó khăn trong hợp thức hóa đất ở, nhất là khi nhu cầu tách hộ, xây nhà mới vẫn rất lớn.
Như vậy, theo Nghị quyết vừa được thông qua, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến trước ngày quy định mới có hiệu lực (ngày 1/1/2026) thì cho phép áp dụng hiệu lực “hồi tố” theo hướng có lợi.
Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch).
Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và nếu số tiền tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người dân được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được hoàn trả bằng tiền…
Hiểu thế nào cho đúng?
Với Nghị quyết vừa thông qua, nhiều người thắc mắc việc giảm tiền thuế này là toàn bộ diện tích chuyển đổi hay chỉ một phần.
Chia sẻ về việc này, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập cho hay, việc giảm thuế lần này không áp dụng đồng loạt cho toàn bộ diện tích chuyển đổi, mà phân theo ba mức:
Phần trong hạn mức: đóng 30%
Phần vượt hạn mức 100%: đóng 50%
Phần vượt hạn mức trên 100%: đóng toàn bộ 100%.
Hạn mức đất ở mỗi địa phương khác nhau – có nơi vài chục mét vuông đến hơn 100m2 (TP. Hồ Chí Minh cũ), có nơi có thể lên đến 200-400m2 tại các tỉnh xa.
Ông Kiên lấy ví dụ, một thửa đất 1.000m2 tại khu vực có hạn mức 150m², chênh lệch giữa giá đất ở và đất cây lâu năm là 10 triệu đồng/m2:
150 m2: đóng 30% thuế x 10 triệu đồng/m2 = 450 triệu đồng
Từ 150 - 300m2: đóng 50% thuế x 10 triệu đồng/m2 = 750 triệu đồng
Từ 301 - 1000 m2: đóng 100% thuế x 10 triệu đồng/m2 =7 tỷ đồng
Tổng số tiền thuế lên thổ cư của thửa đất này theo Nghị quyết mới là 8,2 tỷ đồng, so với quy định đóng 100% hiện tại đang là 10 tỷ đồng, giảm được 1,8 tỷ đồng.
Theo ông Kiên, ưu điểm dễ nhận thấy là chính sách này sẽ giúp gỡ vướng cho nhóm người dân thực có nhu cầu xây nhà, hợp thức hóa đất ở lâu năm hoặc chia đất cho con cái. Đồng thời, nó vẫn giữ rào cản với nhà đầu tư phân lô – bởi diện tích ưu đãi quá nhỏ so với quy mô đầu tư, và chỉ áp dụng cho người chuyển đổi lần đầu trong khi phần lớn nhà đầu tư đã từng chuyển mục đích trước đó.
Theo một số chuyên gia trong ngành, Nghị quyết thông qua đã tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai cũng như tại Nghị định quy định chi tiết. Đây chính là giải pháp đã được Bộ Tài chính đưa ra hồi tháng 9/2025 khi trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, các chính sách tại dự thảo Nghị quyết của Chính phủ hồi tháng 9 đã được lồng ghép vào Nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ vướng mắc của Luật Đất đai.
Nghị quyết là giải pháp tháo gỡ cần thiết trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (hệ quả của việc bảng giá đất tăng), nhằm bảo đảm an sinh xã hội.
Đồng thời, việc quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên 1 thửa đất, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho nhiều nhất là 2 lần hạn mức giao đất ở, đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách. Quy định này tránh trường hợp có đối tượng lợi dụng ưu đãi, đi mua gom hàng loạt thửa đất và chuyển mục đích sử dụng rồi “bán” kiếm lời.
