VIỆC NGÂN HÀNG TRIỂN KHAI CÁC GÓI TÍN DỤNG ƯU ĐÃI CHO VAY MUA NHÀ, NHẰM PHỤC VỤ NGUYỆN VỌNG, NHU CẦU CHÍNH ĐÁNG CỦA NGƯỜI DÂN LÀ HẾT SỨC ĐÚNG ĐẮN. TUY NHIÊN, TRONG BỐI CẢNH CUNG - CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG MẤT CÂN ĐỐI, VIỆC CÓ THÊM NHỮNG DÒNG VỐN GIÁ RẺ NẾU KHÔNG ĐƯỢC QUẢN TRỊ ĐÚNG CÓ THỂ SẼ DẪN ĐẾN NGUY CƠ GIÁ NHÀ TIẾP TỤC TĂNG CAO. DO VẬY, CƠ QUAN QUẢN LÝ CẦN VÀO CUỘC ĐỂ THANH TRA, KIỂM SOÁT, XỬ LÝ NGHIÊM CÁC HÀNH VI “THỔI GIÁ”, “ĐẦU CƠ”, “THAO TÚNG” GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, ĐỂ ĐƯA GIÁ MUA BÁN NHÀ VỀ GIÁ TRỊ THẬT.
Đó là nhận định của TS. Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam khi nói về vai trò của các bên: ngân hàng - cơ quan quản lý - doanh nghiệp bất động sản trong việc thực hiện chủ trương dành nguồn lực giúp đối tượng người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà.
Phóng viên: Tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại vào trung tuần tháng 2 và Hội nghị Chính phủ với các địa phương về tăng trưởng kinh tế (ngày 21/2), Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống. Ngay sau đó, một số ngân hàng đã triển khai gói tín dụng cho người trẻ vay mua nhà. Ông có đánh giá thế nào về gói tín dụng này, thưa ông?
TS. Nguyễn Quốc Hùng: Có thể nói, những người trẻ dưới 35 tuổi là nguồn tài nguyên của đất nước, bởi họ đang ở độ tuổi lao động lý tưởng nhất, có sức khỏe cùng sức trẻ, lại được đào tạo bài bản, có thể đóng góp vào xây dựng đất nước trong thời gian dài. Việc khuyến khích đối tượng này mua nhà ngay khi còn trẻ chính là cách tạo động lực để họ có thể sớm “an cư, lạc nghiệp”, từ đó, yên tâm công tác, phát triển sự nghiệp và cống hiến cho xã hội.
Do vậy, tôi cho rằng, việc ngành Ngân hàng dành nguồn lực, thực hiện các chính sách ưu đãi giúp đối tượng này tiếp cận các gói tín dụng rẻ để mua nhà là rất đúng đắn và rất văn minh. Điều này giúp những người trẻ sớm ổn định cuộc sống, từ đó, tập trung phát huy năng lực mà không phải chật vật, đau đáu với nỗi lo “an cư”.
Bên cạnh đó, theo tôi nên có thêm chính sách, dành cho những người trẻ tuổi có tài năng, tạo điều kiện để họ yên tâm tập trung vào nghiên cứu, phát huy khả năng của mình.
Phóng viên: Để xây dựng các gói tín dụng giá rẻ, dành vốn dài hạn cho người dân mua nhà có thể thấy các ngân hàng đang "hy sinh một phần lợi nhuận để giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tế, người dân, doanh nghiệp, tạo sinh kế cho nhân dân" như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên, nếu chỉ mình ngành Ngân hàng “nỗ lực” là chưa đủ. Vậy theo ông, vai trò của các bộ ngành, cơ quan liên quan, và đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản sẽ như thế nào trong việc hỗ trợ người trẻ mua nhà?
TS. Nguyễn Quốc Hùng: Rút kinh nghiệm từ câu chuyện cho vay nhà ở xã hội, tôi cho rằng, cần phải tập trung giải bài toán nguồn cung trên thị trường bất động sản. Khi nguồn cung bất động sản dồi dào, đa dạng phân khúc và minh bạch về mức giá thì các chính sách hỗ trợ mới đến đúng đối tượng thụ hưởng và phát huy hiệu quả cao nhất.
Tôi muốn nhấn mạnh rằng, việc triển khai các gói tín dụng mua nhà là để phục vụ nguyện vọng, nhu cầu chính đáng của người dân, song, cần phải tính toán xem người dân có thực sự được hưởng lợi không?
Thực tế cho thấy, các hoạt động mua bán bất động sản đang được giao dịch theo thỏa thuận thị trường với mức giá cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực, trong khi đề nghị ngân hàng cho vay với mức lãi suất thấp là vô lý.
Một điều có thể thấy rõ, lâu nay, ngân hàng luôn kịp thời lên tiếng, sẵn sàng vào cuộc hỗ trợ người dân có nhu cầu mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp lý. Vậy, còn các doanh nghiệp bất động sản, các chủ đầu tư bất động sản thì sao? Họ dường như chưa có những động thái cụ thể và thiết thực để hỗ trợ người dân có nhu cầu mua được nhà ở với chi phí hợp lý mà còn có dấu hiệu liên tục đẩy giá lên cao, trong khi chất lượng các công trình không thay đổi gì so với trước. Do vậy, dù người dân được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi thì vẫn phải bỏ ra chi phí mua nhà ngày càng lớn hơn, vượt xa khả năng chi trả của họ.
Tôi có đôi chút lo ngại, khi ngân hàng tạo điều kiện cho vay mua nhà với lãi suất thấp, giá nhà sẽ còn tăng cao nữa. Bởi khi ngân hàng tạo điều kiện cho vay, nhu cầu mua nhà sẽ tăng mà nguồn cung không đủ đáp ứng, dẫn tới giá nhà có khả năng bị tiếp tục đẩy lên cao. Cần rất thận trọng không để dòng vốn giá rẻ làm tăng giá nhà.
Để ngăn chặn tình trạng giá mua bán nhà tăng cao, các cơ quan quản lý cần vào cuộc để thanh tra, kiểm tra vì sao giá nhà tăng và xử phạt thật nghiêm minh tình trạng “thổi giá”, “làm giá” để thao túng thị trường bất động sản. Cơ sở nào để chủ đầu tư/người bán đưa ra mức giá như hiện nay? Nếu tách bạch và tính toán đúng các khoản như tiền thuế, chi phí lãi vay, chi phí xây dựng... thì giá nhà có cao như hiện tại được không? Do vậy, cần phải minh bạch về giá thành xây dựng các dự án bất động sản khi đưa ra thị trường.
Rõ ràng, chủ trương đưa ra là rất đúng đắn nhưng cần có giải pháp triển khai phù hợp, không chỉ ngành Ngân hàng mà các cơ quan quản lý và các ngành khác, đặc biệt là ngành bất động sản phải cùng vào cuộc để giám sát, định giá đúng, đáp ứng nhu cầu thật của người dân, hạn chế tối đa việc đẩy giá, thao túng giá bất động sản như thời gian qua.
Phóng viên: Để các gói vay mua nhà dành cho giới trẻ đạt hiệu quả, ông có lưu ý gì với các tổ chức hội viên của Hiệp hội Ngân hàng trong việc triển khai các gói vay này?
TS. Nguyễn Quốc Hùng: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng chỉ được dùng 30% vốn ngắn hạn để đầu tư trung, dài hạn. Do đó, các ngân hàng phải tính toán trong số vốn này để dành nguồn lực đầu tư cho phù hợp.
Trước hết, phải xác định những người dưới 35 tuổi được hỗ trợ mua nhà là những người có công ăn việc làm và thu nhập ổn định. Làm ở bất kỳ khu vực nào, Nhà nước hay tư nhân, chỉ cần có thu nhập ổn định là có thể tiếp cận gói vay ưu đãi này.
Tiếp đó, cần xác định cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hay các phân khúc khác. Nếu là nhà ở thuộc phân khúc trung và cao cấp, đối tượng có thu nhập cao thì được tiếp cận nguồn vốn ở mức lãi suất thỏa thuận, thời hạn kéo dài từ 15-25 năm.
Nếu là nhà ở xã hội thì đã có quỹ nhà ở xã hội. Phải là người lao động thật, nhu cầu thật, chưa có nhà và đáp ứng các điều kiện cho vay mua nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước.
Với những người thu nhập thấp hơn, cần có giải pháp để họ có thể thuê nhà, chứ không nhất thiết chỉ mua nhà. Giống như làm đường cao tốc, bỏ tiền ra xây dựng để thu phí hàng tháng, thì bất động sản cũng có thể làm như vậy. Doanh nghiệp xây dựng nhà cho thuê giá rẻ có thể được Nhà nước hỗ trợ một phần, ngân hàng có thể cho vay thời hạn dài để hướng tới giảm chi phí thuê nhà, người lao động có thu nhập chính đáng đều có thể thuê nhà với chi phí hợp lý.
Bên cạnh đó, cần xác định thời gian cho vay phải nằm trong độ tuổi lao động. Ví dụ lấy mốc 60 tuổi thì với những người dưới 35 tuổi, có thể cho vay trong 25 năm là thời gian trong độ tuổi có khả năng lao động.
Ngoài ra, cần tạo hiệu ứng “những người lao động tìm đến gói lãi suất này là nguồn nhân lực tiềm năng và tài nguyên của đất nước”. Đối với những người này, ngân hàng cần có chính sách riêng biệt.
Mục đích cuối cùng của những chính sách này không chỉ tạo điều kiện cho người trẻ “an cư” mà còn nhằm đưa giá nhà về đúng giá trị thực. Để làm được điều này, cần xác định được nguồn cung, xác định rõ đối tượng mua nhà và phân khúc nào để cấp tín dụng phù hợp.
Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!
