Đây là một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết về quản lý quy hoạch đô thị theo mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD) vừa được HĐND TP.HCM thông qua tại kỳ họp thứ 3 diễn ra chiều 19/6.
Nhà phố, biệt thự quanh metro bị giới hạn
Theo nghị quyết, các dự án phát triển mới trong khu vực TOD sẽ phải ưu tiên nhà ở cao tầng, công trình hỗn hợp và các chức năng thương mại - dịch vụ. Nhà ở riêng lẻ thấp tầng như nhà phố, biệt thự chỉ được bố trí tối đa 20% tổng diện tích đất ở và đất ở hỗn hợp.
Quy định này nhằm thúc đẩy mô hình "đô thị nén" quanh các nhà ga metro, tăng mật độ dân cư và các hoạt động kinh tế tại những khu vực có hạ tầng giao thông công cộng hiện đại.
TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Trong đó, các khu dân cư, trung tâm thương mại, văn phòng, trường học, bệnh viện và các tiện ích khác được bố trí tập trung trong bán kính đi bộ quanh các đầu mối giao thông công cộng như nhà ga metro.
Theo nghị quyết, phạm vi TOD được xác định trong bán kính khoảng 1 km tính từ tâm nhà ga hoặc depot. Trong trường hợp cần thiết để bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan và kiến trúc đô thị, thành phố có thể mở rộng phạm vi này.
Tận dụng "đất vàng" quanh nhà ga metro
Lý giải việc giới hạn tỷ lệ nhà thấp tầng, chính quyền TP.HCM cho rằng đất đai quanh các nhà ga metro là quỹ đất có giá trị cao và cần được khai thác hiệu quả hơn.
Việc ưu tiên các công trình cao tầng, đa chức năng sẽ giúp tăng hệ số sử dụng đất, tập trung dân cư, hoạt động thương mại và dịch vụ gần các tuyến giao thông công cộng. Qua đó, gia tăng lượng hành khách sử dụng metro, đồng thời tạo nguồn thu từ đất đai để tái đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị.
Theo thành phố, mục tiêu của TOD không chỉ là quy hoạch đô thị quanh nhà ga mà còn tạo cơ chế khai thác giá trị đất đai, không gian ngầm và không gian trên cao để hình thành nguồn lực tài chính bền vững cho giao thông công cộng.
Việc hạn chế nhà thấp tầng cũng nhằm tránh tình trạng đô thị phát triển dàn trải, gây lãng phí quỹ đất và làm giảm hiệu quả đầu tư hạ tầng.
Dù vậy, TP.HCM vẫn dành một tỷ lệ nhất định cho nhà ở thấp tầng nhằm tạo sự linh hoạt trong chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở xã hội hoặc phục vụ các khu vực chưa phù hợp xây dựng cao tầng ngay trong giai đoạn đầu. Mức 20% được tham chiếu từ quy định dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở hiện nay.
Được xây cao hơn, giảm bãi đỗ xe và một số chỉ tiêu hạ tầng
Bên cạnh quy định về nhà ở thấp tầng, nghị quyết cũng đưa ra hàng loạt cơ chế đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển đô thị quanh các tuyến metro.
Đáng chú ý, hệ số sử dụng đất tại các khu hỗn hợp, thương mại dịch vụ và khu ở trong TOD được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành.
Thay vì áp dụng cho từng lô đất riêng lẻ, hệ số này sẽ được tính bình quân cho toàn khu vực TOD, cho phép tập trung các công trình mật độ cao quanh nhà ga và giảm dần về phía ngoài.
Ngoài ra, các chỉ tiêu về trường học, cơ sở y tế và công trình công cộng được phép giảm tối đa 50% so với quy chuẩn hiện hành và được cân đối trên toàn tuyến metro thay vì từng nhà ga riêng lẻ.
Theo TP.HCM, với khả năng di chuyển nhanh bằng đường sắt đô thị, người dân có thể tiếp cận các dịch vụ công cộng tại những ga lân cận chỉ trong thời gian ngắn. Điều này giúp hình thành các tổ hợp trường học, bệnh viện quy mô lớn, nâng cao hiệu quả đầu tư và chất lượng dịch vụ.
Tương tự, diện tích bãi đỗ xe cũng được phép giảm tối đa 50% nhằm khuyến khích người dân chuyển từ phương tiện cá nhân sang đi bộ, xe đạp và giao thông công cộng. Phần diện tích tiết kiệm được sẽ dành cho không gian công cộng, thương mại hoặc các chức năng đô thị có giá trị kinh tế cao hơn.
Nghị quyết cũng cho phép linh hoạt về khoảng lùi công trình, quy đổi một phần diện tích cây xanh trên mái và các tầng cao vào chỉ tiêu cây xanh công cộng, đồng thời bố trí các công trình hỗn hợp ngay tại nhà ga và depot.
Theo TP.HCM, các cơ chế đặc thù này sẽ góp phần hình thành các cực phát triển mới quanh hệ thống metro, tăng nguồn thu từ đất đai, thu hút đầu tư, gia tăng lượng khách sử dụng giao thông công cộng và tạo động lực hoàn thiện mạng lưới đường sắt đô thị trong tương lai.
