Thuế tối thiểu toàn cầu đối tác động ra sao đối với bất động sản công nghiệp?

Theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc nghiên cứu phân tích Chứng khoán Yuanta Việt Nam, quy định về thuế tối thiểu toàn cầu dù có thể có tạo ra những điểm không thuận lợi trong ngắn hạn nhưng xét về dài hạn thì đây lại là cơ hội cho nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp.

Cụ thể, theo ông Minh, tháng 12/2022, EU và Hàn Quốc đã thông qua kế hoạch áp dụng Thuế tối thiểu toàn cầu (thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu 15%) từ ngày 01/01/2024. Nhật Bản, Hồng Kông, Singapore cũng đang có cùng xu hướng này, đây đều là các nước có đầu tư FDI nhiều vào Việt Nam.

Theo đó, các công ty đa quốc gia có doanh thu trên 750 triệu EUR và tỷ suất lợi nhuận trên 10%, sẽ bị áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu 15% cho công ty con ở nước ngoài.

Ví dụ nếu công ty đa quốc gia A thỏa mãn 2 yếu tố trên, có công ty con là B (công ty FDI) ở Việt Nam và B được hưởng thuế thu nhập ưu đãi ở mức 10% thì A vẫn sẽ bị thu thêm 5% kia ở chính quốc gia mà A đặt trụ sở. Chúng tôi lưu ý luật mới này sẽ có những tác động tích cực và tiêu cực tới các doanh nghiệp FDI đang ưu đãi về thuế.

Về tác động với Việt Nam, ông Minh đánh giá sẽ làm giảm sức cạnh tranh trong thu hút FDI do chúng ta đang áp dụng các ưu đãi về thuế cho doanh nghiệp FDI. Theo một rà soát của Tổng cục Thuế, dự kiến có khoảng 120 tập đoàn đa quốc gia đầu tư vào Việt Nam (với hơn 1.000 doanh nghiệp liên quan) sẽ bị ảnh hưởng nếu chính sách thuế tối thiểu được áp dụng trong thời gian sắp tới.

Dù trước mắt có thể tạo ra những xáo trộn trong các cơ chế chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vốn nghiêng nhiều về các biện pháp ưu đãi thuế. Tuy vậy, theo ông Nguyễn Thế Minh, về lâu dài, đây có thể là một cơ hội để Việt Nam đổi mới chính sách đối với đầu tư nước ngoài. Vì các nước cạnh tranh với Việt Nam trong thu hút FDI và đang có ưu đãi thuế suất tốt hơn Việt Nam như Ấn Độ, Malaysia,… cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn.

Nhóm ngành có lợi nhuận tăng trưởng tích cực

Dù bối cảnh kinh tế toàn cần và trong nước có những khó khăn nhất định, tuy nhiên ngành bất động sản công nghiệp vẫn được xem là điểm sáng khi kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết vẫn cho thấy những gam màu hết sức tích cực.

Theo đó, thống kê của Yunta Việt Nam cho thấy kết quả kinh doanh (KQKD) quý III/2023 của các doanh nghiệp ngành bất động sản công nghiệp niêm yết vẫn tích cực.

Cụ thể, quý III/2023, doanh thu các doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết giảm nhẹ 0,17% so với cùng kỳ năm trước, đa phần là do giảm doanh thu từ mảng bất động sản dân cư. Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tăng trưởng tích cực 33% nhờ giá cho thuê KCN tăng cũng như các chi phí được quản lý tốt.

Biên lợi nhuận gộp quý III cũng tăng lên 43,4% trong khi cùng kỳ năm ngoái là 36,5% do giá cho thuê KCN tăng và biên lợi nhuận mảng KCN cao hơn mảng bất động sản dân cư. Biên lợi nhuận ròng thấp hơn cùng kỳ do giảm lợi nhuận khác từ các hoạt động đầu tư, chuyển nhượng bất động sản.

Ba động lực tăng trưởng

Về động lực tăng trưởng của nhóm ngành bất động sản công nghiệp, theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc nghiên cứu phân tích Chứng khoán Yuanta Việt Nam hiện có 3 điểm nhấn chính.

Thứ nhất, tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn tăng tích cực. Đối với các KCN phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với thuê đất là 80,2%. Trong đó, Bắc Ninh và Hải Phòng là hai tỉnh có nguồn cung KCN lớn nhất, giá cho thuê cao, trung bình 131 USD/m2/chu kỳ, tăng 2% so với cùng kỳ quý và 12% so với cùng kỳ năm; cao nhất là ở Hà Nội, nơi nguồn cung KCN không còn nhiều. Tại các tỉnh khác giá cho thuê là khá tương đương đồng nhau, ở mức 120-150 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ở phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh có nguồn cung KCN lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thuê đất cao, trung bình 91%. Ngoài ra, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An cũng có tiềm năng mới đối với mảng KCN, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức trên 80% nhưng nguồn cung đất lại khá hạn chế.

Thứ hai, nguồn cung suy giảm hỗ trợ giá thuê tăng, nhất là phía Nam. Diện tích hấp thụ và nguồn cung KCN phía Bắc giảm mạnh trong quý I/2023 nhưng đã hồi phục trong quý II và quý III. Đối với thị trường phía Nam, nguồn cung đất KCN giảm mạnh từ năm 2022 và hiện chưa hồi phục như 2020-2021 do nhiều nguyên nhân: Thủ tục giải phóng mặt bằng bị chậm; Các tỉnh phía Nam đa phần đều vừa thông qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 nên việc phê duyệt các KCN mới/mở rộng đa phần là đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp; Giá đất hiện tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn. Tuy nhiên, chúng ta có thể kỳ vọng các thủ tục pháp lý sẽ tiến triển khả quan hơn từ 2024 khi các vấn đề về Quy hoạch từ Chính quyền địa phương đã được thông qua.

Thứ ba, dòng vốn FDI tích cực nhờ các lợi thế ngoài việc ưu đãi thuế. Việt Nam là nước có tăng trưởng thu hút FDI mạnh, là điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng nhờ nhiều lợi thế về vị trí địa lý thuận lợi, chính trị ổn định, hạ tầng cải thiện nhanh, lực lượng nhân công nhiều, ổn định với tiền lương hợp lý và quy trình thụ tục pháp lý cải thiện nhanh. Quan trọng là không phụ thuộc vào ưu đãi thuế.

“Tổng vốn FDI đăng ký 11 tháng năm 2023 đạt 28,85 tỷ USD, tăng trưởng dương lần thứ 5 liên tiếp kể từ đầu năm. Vốn giải ngân đạt 20,25 tỷ USD. Chúng tôi vẫn duy trì quan điểm tích cực với khu vực FDI nhờ vốn đăng ký mới tiếp tục đi vào ngành sản xuất, chế biến chế tạo. Cùng với đó, hạ tầng giao thông cải thiện tích cực nhờ đầu tư công và các tỉnh thành, địa phương đang có xu hướng thi đua thu hút các công ty lớn nước ngoài”, Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định trong một báo cáo mới đây.