Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Vietcap đánh giá triển vọng năm 2025 của CTCP Kinh Bắc (KBC) tích cực, trong đó hoạt động bàn giao tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) được kỳ vọng trở thành động lực chính thúc đẩy lợi nhuận quý 4.
Vietcap dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 tăng mạnh 331% so với cùng kỳ, đạt 1.600 tỷ đồng. Riêng trong quý 4/2025, diện tích bàn giao dự kiến khoảng 17 ha từ NSHL, nối tiếp 88 ha đã bàn giao trong nửa đầu năm (chủ yếu từ các cụm công nghiệp tại Hưng Yên) và 17 ha trong quý 3/2025 cho Goertek.
Bước sang năm 2026, tăng trưởng lợi nhuận của KBC được dự báo tiếp tục duy trì với LNST sau lợi ích CĐTS ước tăng khoảng 80% so với năm 2025.
Từ năm 2026, dự kiến KBC sẽ bắt đầu bàn giao tại nhiều dự án lớn như KCN Tràng Duệ 3, KCN Quế Võ 2 mở rộng và các KCN tại Long An (Tân Tập, Lộc Giang). Backlog chưa ghi nhận doanh thu đến cuối năm 2025 được ước tính khoảng 98 ha, tạo nền tảng để tăng tốc bàn giao trong hai năm tiếp theo. Ngoài ra, Vietcap dự phóng KBC sẽ mở bán và bàn giao khoảng 12 ha bán sỉ tại KĐT Tràng Cát trong năm 2026 nhờ pháp lý đã hoàn thiện, cùng khoảng 5 ha từ các dự án nhà ở xã hội tại Thị trấn Nếnh và Tràng Duệ.
Bên cạnh đó, giá bán bình quân đất KCN được kỳ vọng tăng trong năm 2026, nhờ sự đóng góp của các dự án mới như Tràng Duệ 3, Quế Võ 2 mở rộng và các KCN tại Long An, thay thế các dự án giá thấp hơn như CCN Hưng Yên hay NSHL trong năm 2025.
Vietcap cho rằng KBC đang ở vị thế hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, khi doanh nghiệp sở hữu danh mục khách thuê chất lượng cao như LG, Foxconn và Goertek. Quỹ đất khu công nghiệp và khu đô thị chiến lược của KBC, tập trung chủ yếu ở miền Bắc, tiếp tục là lợi thế cạnh tranh. Đến cuối quý 3/2025, diện tích KCN còn có thể cho thuê ước khoảng 2.600 ha, trong đó 450 ha đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và sẵn sàng khai thác.
Trong mảng KCN, backlog lớn dự kiến sẽ thúc đẩy tăng trưởng mạnh từ năm 2026. Vietcap dự phóng diện tích bàn giao tăng lần lượt 14% và 16% trong năm 2026–2027, đạt 140 ha và 163 ha, so với mức 122 ha dự kiến của năm 2025. Động lực chính đến từ KCN Tràng Duệ 3 (khoảng 30 ha MOU đã ký và tiềm năng thêm 30 ha với CTP Invest Ltd trong 2026), Quế Võ 2 mở rộng (khoảng 50 ha MOU), cùng các KCN tại Long An.
Mảng khu đô thị cũng được kỳ vọng trở thành động lực trung–dài hạn. Diện tích bàn giao dự kiến tăng từ 5 ha năm 2025 lên 17,3 ha trong 2026 và 34 ha vào 2027, nhờ kế hoạch mở bán KĐT Tràng Cát (585 ha) từ 2026 và mở bán lại KĐT Phúc Ninh từ 2027. Với Tràng Cát, Vietcap dự báo KBC sẽ bán sỉ khoảng 12 ha trong năm 2026, hưởng lợi từ pháp lý hoàn chỉnh và giá vốn thấp do đầu tư từ 2006.
Vietcap cho rằng dự án Trump International Hưng Yên trong quý 3/2025 đã lần đầu được ghi nhận vào giá trị sổ sách của KBC, sau khi không có đóng góp trong quý trước. Tuy vậy, Vietcap cho biết dự án này chưa được đưa vào dự phóng lợi nhuận, dù KBC lên kế hoạch bắt đầu mở bán từ năm 2026, với khoảng 136 ha diện tích thương phẩm dự kiến được tung ra thị trường.
Về định giá, Vietcap tăng mức giá mục tiêu nhờ ba yếu tố chính: cập nhật mô hình định giá sang mốc cuối năm 2026; ghi nhận bổ sung giá trị sổ sách quý 3/2025 của dự án Trump International Hưng Yên – dự án trước đó chưa được phản ánh dù KBC dự kiến mở bán 136 ha từ năm 2026; và điều chỉnh tăng định giá KĐT Tràng Cát sau khi KBC hoàn tất thanh toán toàn bộ khoản đặt cọc tồn đọng, giúp loại bỏ dòng tiền chi ra 5.650 tỷ đồng trong mô hình cũ.
Công ty cũng lưu ý một số rủi ro có thể ảnh hưởng đến triển vọng của KBC, bao gồm khả năng chậm tiến độ mở bán các dự án mới, tiến độ giải ngân của khách thuê và những thay đổi bất lợi liên quan đến chính sách thuế quan của Mỹ đối với Việt Nam.
