Lực cần vẫn rất mạnh
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, trong quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.
Nguồn cung có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững, qua đó hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường.
Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu.
Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.
Thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý I dính vào thời điểm Tết Nguyên đán, tuy nhiên kết quả vẫn duy trì ở mức khả quan nhờ “bệ đỡ” là nhu cầu ở thực lớn, kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư.
Dưới tác động của mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn nhưng không rơi vào trạng thái “đóng băng” , mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc.
Đo lường từ VARS IRE cho thấy lực cầu của thị trường vẫn rất mạnh. Hành vi người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì vậy không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác thực tế của sản phẩm.
Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” dẫn dắt thanh khoản thị trường, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 60% (tương đương gần 15.000 giao dịch), dù giảm 13 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực - động lực cốt lõi của thị trường trong giai đoạn hiện nay.
Lượng giao dịch tập trung chủ yếu vào giai đoạn trước Tết Nguyên đán, với nguồn cung chủ đạo là các dự án pháp lý hoàn chỉnh đã triển khai từ năm 2025. Đặc biệt, các dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như 100%.
Đáng chú ý, các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích – đặc biệt là đất nền tại nhiều khu vực – tiếp tục trầm lắng.
Bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh
Nhìn lại tổng thể, thị trường bất động sản quý 1/2026 đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.
Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo. Thứ nhất, tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, bền vững và có chất lượng cao. Thứ hai, tái cấu trúc không gian phát triển, với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng. Thứ ba, tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn. Thứ tư, tái cấu trúc hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thứ năm, tái cấu trúc lực cầu, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn sẽ tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho sự ổn định của thị trường. Và cuối cùng, tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường theo hướng phân hóa sâu sắc hơn, đồng thời từng bước tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.
Mặc dù quá trình sàng lọc hiện nay đang tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng đây là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn. Trong thời gian tới, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ mở ra rõ nét hơn đối với các chủ thể có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt.
Về dài hạn, triển vọng phát triển bền vững của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở, khi nền kinh tế tiếp tục được điều hành theo hướng tăng trưởng tích cực, hệ thống hạ tầng không ngừng được đầu tư và mở rộng, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển.
