Nước ngoài phát triển chung cư có thời hạn, vì sao lại khó áp dụng ở Việt Nam?

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng thường dẫn chứng quy định của Hàn Quốc, Thái Lan về quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn và nhất là Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn 99 năm.

Chuyên gia cho rằng, nếu áp dụng ở Việt Nam sẽ có nhiều bất cập.

Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định về loại "căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn" có ưu điểm là giá bán thấp hơn khoảng 20% so với "căn hộ chung cư sở hữu không có thời hạn" tương tự, đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua nhà, nhất là giới trẻ.

Bởi lẽ, tiền thuê đất 50 năm trả 1 lần thường chỉ bằng khoảng 80% tiền sử dụng đất. "Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay nếu áp dụng quy định này thì sẽ dẫn đến hàng loạt bất cập, chưa kể tâm lý hoang mang, bất an trong xã hội", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định.

Theo ông Châu, Singapore công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng lại có đến 99% đất đai thuộc quyền sở hữu của Chính phủ Singapore và chỉ có 1% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân.

Do vậy, Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) làm chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư gắn liền với quyền sở hữu đất đai của Chính phủ Singapore nên hoàn toàn có quyền quy định bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn 99 năm, đó là quyền của "chủ đất" đồng thời là "chủ dự án nhà chung cư".

Còn đối với các dự án nhà chung cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư trên 01% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân thì chủ đầu tư có quyền bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn hoặc không có thời hạn theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Như vậy, tại Singapore tồn tại song song 2 chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn hoặc không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Việt Nam, hiện nay cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

le-hoang-chau-2-1657062859-9607.jpg

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA).

Nếu quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) áp dụng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thì theo thời gian sẽ ngày càng có nhiều căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn, dẫn đến trên thực tế thì Nhà nước vẫn phải "nặng gánh" quản lý cả 02 loại nhà chung cư sở hữu không có thời hạn và sở hữu có thời hạn.

"Nếu áp dụng theo quy định của Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến thực tế trong hơn 100 năm tiếp theo sẽ vẫn tồn tại song song hàng trăm nghìn căn hộ nhà chung cư hiện nay có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực, vẫn được sở hữu không có thời hạn và sẽ ngày càng có nhiều nhà chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực được sở hữu có thời hạn", ông Châu dẫn giải.

Quảng cáo

Ngoài gánh nặng quản lý, theo Chủ tịch HoREA, việc quy định về loại "căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn" theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), còn gây ra hàng loạt bất cập.

Trước hết, "bất cập" của khoản 2 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã quy định "Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình…".

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu theo quy định nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu.

"Bất cập là quyền sở hữu nhà chung cư lại phụ thuộc vào kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Trong lúc quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn hoặc quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác lập thông qua hợp đồng mua bán nhà chung cư được giao kết theo quy định của pháp luật về dân sự, về nhà ở, về kinh doanh bất động sản", ông Châu dẫn chứng.

vinhomes-1012.jpg

"Bất cập" tiếp theo là khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì kể cả các nhà chung cư được tiếp tục công nhận sở hữu không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài mà phải phá dỡ để xây dựng lại thì sau khi xây dựng nhà chung cư này chỉ được "công nhận quyền sở hữu có thời hạn".

Thêm vào đó, HoREA cũng cho rằng, không nên chỉ vì "khó khăn, vướng mắc" trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện nay mà lại quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để "dễ" cho Nhà nước trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng.

Cuối cùng, quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" có thể "làm bất lợi" cho việc thực hiện quy định của Luật Nhà ở "chủ yếu phát triển nhà chung cư tại khu vực nội thị thuộc đô thị đặc biệt; đô thị loại 1", nhưng lại có thể "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà thấp tầng hoặc dự án phân lô bán nền.

Hiện nay, đang có dấu hiệu "bội thực" các tòa nhà chung cư cao tầng tại một số khu vực, gây ra tình trạng ùn tắc giao thông, quá tải hệ thống hạ tầng đô thị…

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư phát triển các dự án đô thị, nhà ở thương mại chủ yếu là nhà thấp tầng và các dự án phân lô bán nền tại một số tỉnh ven các đô thị lớn được kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi.

"Do vậy, nếu quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thì có thể tác động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội muốn được sở hữu nhà ở vĩnh viễn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà", ông Châu nhận định.

Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn.

Theo Markettimes Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Hiện thực hóa giấc mơ “nhà cao, cửa rộng, sống sang” tại Vinhomes Wonder City

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng khan hiếm sản phẩm thấp tầng chất lượng cao, biệt thự “cửa rộng, vườn xanh”, mặt tiền rộng từ 8m trở lên tại Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội) đang trở thành điểm đến lý tưởng cho cả người mua để ở

Tận hưởng “chuyến du hành xanh” mỗi ngày tại Vinhomes Wonder City Vinhomes (VHM) báo lãi 2.652 tỷ đồng trong quý 1, liên tục khởi công dự án mới

Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya Việt Nam đón chuyển động mới

Ngày 8/5, UBND TP. Hồ Chí Minh đã có công văn gửi các đơn vị liên quan về việc đầu tư dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn của Công ty TNHH Đô thị Đại học Quốc tế Berjaya Việt Nam.

Trái chiều lợi nhuận quý I doanh nghiệp bất động sản: Vinhomes, Nam Long, Khang Điền tăng tốc, Novaland, Đất Xanh đi lùi Dự án Bến du thuyền Đà Nẵng được phép bán nhà hình thành trong tương lai

Huế thu hồi dự án gần 1.900 tỷ đồng của Công ty Thiên An

Ngày 7/5, Phó chủ tịch UBND TP.Huế Phan Quý Phương đã ký ban hành Thông báo số 169/TB-UBND về việc thu hồi đất dự án Khu quần thể sân golf Huế tại phường Thủy Dương, thị xã Hương Thủy.

Phenikaa Group lãi gần 858 tỷ đồng năm 2024, nợ phải trả vượt 7.600 tỷ Trái chiều lợi nhuận quý I doanh nghiệp bất động sản: Vinhomes, Nam Long, Khang Điền tăng tốc, Novaland, Đất Xanh đi lùi

Dự án Bến du thuyền Đà Nẵng được phép bán nhà hình thành trong tương lai

Ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng vừa ký văn bản gửi Công ty CP Bến du thuyền Đà Nẵng về điều kiện đưa vào kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Bất động sản và Bến du thuyền Đà Nẵng.

Phenikaa Group lãi gần 858 tỷ đồng năm 2024, nợ phải trả vượt 7.600 tỷ Trái chiều lợi nhuận quý I doanh nghiệp bất động sản: Vinhomes, Nam Long, Khang Điền tăng tốc, Novaland, Đất Xanh đi lùi

Nhà đầu tư tăng tốc “săn” Boutique Gate, đón đầu làn sóng triệu du khách tới Thành phố Expo sau loạt tin hot

Ngay sau chỉ đạo của Thủ tướng về việc chọn Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia - The Grand Expo trong lòng Vinhomes Global Gate làm nơi tổ chức triển lãm các thành tựu kinh tế - xã hội nhân dịp 80 năm Quốc khánh (2/9/1945 - 2/9/2025), thị trường bất độn

Quý I/2025, Vingroup báo doanh thu tăng 287%, lên hơn 84.000 tỷ đồng Những đầu tàu kinh tế tư nhân Vingroup, Thaco, Hòa Phát, FPT… đang đóng góp bao nhiêu vào ngân sách Nhà nước?

Nam Long muốn xây 20.000 căn nhà xã hội ở Đồng Nai

Trong chia sẻ của đại diện Tập đoàn Nam Long với lãnh đạo tỉnh Đồng Nai, doanh nghiệp đề xuất thực hiện dự án xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội tại huyện Nhơn Trạch và thành phố Biên Hòa.

Tài sản của tỷ phú Phạm Nhật Vượng tăng vọt khi tung “bom tấn” lên sàn chứng khoán THACO được chấp thuận xây dựng KCN cơ khí ô tô hơn 1.400 tỷ đồng ở Quảng Nam

Năm 2025, người dân sở hữu nhà ở xã hội trên 5 năm sẽ không phải nộp khoản phí này khi bán nhà

Trước đây, theo Luật Nhà ở 2014 quy định, bên mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường sau 5 năm và phải nộp 4 loại thuế, phí gồm: Tiền sử dụng đất; Thuế thu nhập cá nhân; Phí công chứng; Lệ phí trước bạ.

Hai dự án nhà ở xã hội nghìn tỷ tại Hà Nội tìm nhà đầu tư Hà Nội cho phép Ngôi sao Châu Á chuyển gần 5.000 m2 đất sang xây nhà ở xã hội

Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, cần cách tiếp cận đồng bộ, toàn diện

Đối với đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, theo chuyên gia, chính sách hợp lý này cần được tiếp cận một cách đồng bộ, toàn diện để đảm bảo hiệu quả.

Cơ quan giám sát của Quốc hội kiến nghị sớm đánh thuế bất động sản Chuyên gia nói gì về việc áp thuế bất động sản theo thời gian sở hữu?

Cân nhắc áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo lãi thực

Hiện Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo lãi ròng thay vì thu trên toàn giá trị hợp đồng như hiện nay. Nếu được thông qua, mức thuế có thể lên tới 20% trên phần chênh lệch.

Chuyên gia Savills: Đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ tối ưu hóa được nguồn lực và giúp điều tiết thị trường Cơ quan giám sát của Quốc hội kiến nghị sớm đánh thuế bất động sản

Loạt dự án mở bán mới ở các huyện vùng ven kéo giảm giá nhà “triệu đô” ở Hà Nội

Quý đầu năm nay, các sản phẩm nhà ở thấp tầng đều ghi nhận mức giảm theo quý nhưng tăng theo năm. Cụ thể, giá biệt thự giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi theo năm, trung bình đạt 282 triệu đồng/m2. Giá nhà liền kề giảm 14% theo quý, tăng 24% theo năm, đạt 239 triệu đồng/m2 đất.

Chuyên gia lý giải nguồn cung bất động sản TP. Hồ Chí Minh "tắc nghẽn" Giới đầu tư bất động sản tìm về vùng ven TP.HCM “săn” đất nền

Giá biệt thự tại Hà Nội tăng 29% mỗi năm

Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2025, Savills Việt Nam cho biết, phân khúc biệt thự/nhà liền kề ghi nhận tín hiệu tích cực. Đặc biệt tại thị trường Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22% mỗi năm...

Nỗi lo thuế quan thúc đẩy dòng tiền từ Mỹ đổ vào bất động sản châu Âu Giới đầu tư bất động sản tìm về vùng ven TP.HCM “săn” đất nền