Diễn biến thị trường cho thấy, chỉ trong vài tháng đầu năm 2026, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã liên tiếp tung ra các lô trái phiếu quy mô lớn với lãi suất phổ biến từ 10% đến 12,5%/năm.
Mới đây, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An công bố phát hành thành công hai lô trái phiếu với tổng giá trị lên tới 7.500 tỷ đồng trong cùng ngày 23/4/2026.
Cụ thể, doanh nghiệp phát hành 13.000 trái phiếu mã MAD32601, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng quy mô 1.300 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 23/4/2027.
Cùng ngày, Minh An tiếp tục phát hành 62.000 trái phiếu mã MAD12602, tổng giá trị 6.200 tỷ đồng, kỳ hạn 30 tháng, đáo hạn ngày 23/10/2028. Theo dữ liệu từ HNX, hai lô trái phiếu này có lãi suất phát hành dao động 10 - 10,5%/năm. Thông tin về trái chủ, tài sản bảo đảm hay mục đích huy động vốn không được công bố.
Trong tháng 4, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng cũng phát hành lô trái phiếu gần 1.065 tỷ đồng với kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11%/năm. Đây là đơn vị đang tham gia phát triển dự án NovaWorld Phan Thiet cùng Delta Valley - Bình Thuận, công ty con của Novaland.
Cùng thời điểm, Văn Phú Invest phát hành lô trái phiếu 150 tỷ đồng kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn tháng 4/2029, lãi suất 11,5%/năm. CTCP Bất động sản Bcons PS, thành viên của Bcons, cũng huy động 276 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm với mức lãi suất tương tự.
Trước đó trong tháng 3, CTCP Thời Đại Mới T&T huy động 8.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 48 tháng, lãi suất 10,5%/năm. Doanh nghiệp này từng là công ty con của Tân Hoàng Minh, đồng thời là chủ đầu tư dự án The Grand HaNoi tại khu vực Hàng Bài - Hai Bà Trưng và đang sở hữu một phần dự án Vinhomes Global Gate tại Đông Anh.
Dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam cho thấy tổng giá trị phát hành trái phiếu trong quý I/2026 đạt hơn 40.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, nhóm bất động sản đã trở lại vị trí dẫn đầu khi chiếm khoảng 60% tổng lượng phát hành, đảo chiều đáng kể so với cùng kỳ năm trước khi thị trường gần như đóng băng.
Theo các tổ chức phân tích, làn sóng huy động trái phiếu quy mô lớn phản ánh nhu cầu vốn cấp thiết của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh tín dụng ngân hàng tiếp tục được kiểm soát chặt.
Theo VIS Rating, việc Ngân hàng Nhà nước duy trì mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 quanh mức 15% đang thúc đẩy doanh nghiệp dịch chuyển mạnh sang thị trường vốn.
Áp lực lớn nhất hiện nay đến từ khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2026 lên tới khoảng 99.000 tỷ đồng, tăng 74% so với cùng kỳ. Tính chung toàn thị trường, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn năm nay dự kiến vượt 203.900 tỷ đồng, trong đó nhóm địa ốc chiếm khoảng 61%.
Theo đánh giá của các tổ chức phân tích, xu hướng doanh nghiệp bất động sản tăng tốc phát hành trái phiếu nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong các quý tới nhằm cơ cấu nợ, bổ sung vốn triển khai dự án và duy trì thanh khoản.
Tuy nhiên, các tổ chức phân tích cũng đánh giá những thay đổi chính sách gần đây đang tạo nền tảng cho quá trình phục hồi bền vững hơn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Một trong những định hướng đáng chú ý là việc phân định rõ giữa phát hành riêng lẻ và phát hành ra công chúng. Theo đó, nhà đầu tư cá nhân sẽ được khuyến khích tham gia nhiều hơn vào thị trường đại chúng với yêu cầu minh bạch và xếp hạng tín nhiệm cao hơn, trong khi thị trường riêng lẻ tập trung cho nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Theo FiinRatings, khi thị trường được xây dựng trên nền tảng minh bạch hơn, có sự tham gia sâu hơn của hoạt động xếp hạng tín nhiệm cùng cơ chế phân loại nhà đầu tư rõ ràng, trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục giữ vai trò là kênh dẫn vốn trung và dài hạn quan trọng cho nền kinh tế.
