Chia sẻ về câu chuyện đầu tư trong bối cảnh thị trường hiện tại, ông Lê Quốc Kiên – Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập cho rằng, việc quyết định bán hay giữ tài sản phải dựa trên chi phí cơ hội.
Theo vị này, với một tài sản đang thấp hơn giá mua, điều cần nhìn trước tiên là chủ sở hữu còn đủ sức giữ tài sản trong bao lâu. Cần tính 4 con số: Thu nhập ổn định mỗi tháng, chi phí sinh hoạt thiết yếu, tiền trả ngân hàng sau ưu đãi và khoản dự phòng có thể sử dụng.
Sau khi cộng tiền thuê, trừ các khoản chi, mỗi tháng còn dư hay thiếu bao nhiêu? Nếu phải bù 15 triệu đồng thì tiền dự phòng đủ bù được mấy tháng? Cũng phải tính trường hợp nhà trống khách hoặc thu nhập giảm, thay vì chỉ dựa vào kịch bản thuận lợi.
Nếu dòng tiền đã mất cân đối, dự phòng gần hết và không thể điều chỉnh khoản vay, nên chủ động bán. Không nên vay nóng hay vay mới trả nợ cũ chỉ để chờ hòa vốn. Đến khi phát sinh nợ xấu, ngân hàng xử lý tài sản thì càng mất quyền chủ động về giá bán. Cần lưu ý với bất động sản, thời gian thanh khoản đôi khi phải cần 6 tháng.
Ngược lại, nếu vẫn trả nợ được, có dự phòng và tài sản khai thác tốt thì chưa nhất thiết bán tháo vì thị trường đang giảm.
Để vượt qua tâm lý tiếc lỗ, có thể đặt câu hỏi: Nếu hôm nay đang cầm số tiền còn lại sau khi bán, mình có chọn mua và giữ chính căn nhà này với khoản vay hiện tại không? Nếu không, cần xem lại lý do tiếp tục giữ.
Ông Kiên ví dụ, một tài sản trước đây mua ở giá 4,2 tỷ đồng, vốn tự có 2 tỷ đồng, vay 2,2 tỷ đồng. Hiện tại, nếu muốn bán nhanh phải chốt ở giá 3,5 tỷ đồng. Sau khi trừ lãi phạt trả nợ trước hạn, thuế phí và khoản vay ngân hàng, số tiền vốn còn thu về là 1,1 tỷ đồng.
Giả sử mang toàn bộ số tiền này đi gửi tiết kiệm, hai năm sau sẽ là 1,3 tỷ đồng. Lúc này, nếu lại vay 2,2 tỷ đồng thì tổng vốn 3,5 tỷ đồng có mua lại được căn nhà cũ hay không?
Đây là cách nhìn nhận quyết định bán tài sản trên cơ sở giá trị và khả năng tài chính hiện tại, thay vì bị chi phối hoàn toàn bởi mức giá đã mua trước đây.
7 nguyên tắc mua bất động sản trong giai đoạn thị trường phân hóa
Với người đang có tiền mặt và muốn mua nhà trong 6 - 12 tháng tới, ông Lê Quốc Kiên cho rằng, cần đặt một số nguyên tắc lên hàng đầu để vừa hạn chế rủi ro, vừa không bỏ lỡ cơ hội mua với giá tốt.
Thứ nhất, xác định rõ mục đích mua. Mua để ở cần ưu tiên sự phù hợp với cuộc sống, công việc và khả năng chi trả. Mua đầu tư cần tính đến khả năng cho thuê, bán lại và thời gian có thể giữ tài sản.
Thứ hai, mua đúng tài sản. Bất động sản phải có pháp lý rõ ràng, có nhu cầu sử dụng thực và hạ tầng kết nối.
Thứ ba, mua đúng người bán. Có thể tìm kiếm cơ hội từ những người đang chịu áp lực nợ và cần thanh khoản tài sản.
Thứ tư, mua đúng giá. Không lấy giá đỉnh hoặc giá rao làm thước đo giá rẻ. Giảm 15-20% chưa chắc đã hấp dẫn nếu trước đó giá bị đẩy quá cao. Phải đối chiếu giao dịch thực tế của tài sản tương đồng, lịch sử giá và nguồn cung cạnh tranh; định giá ngân hàng chỉ là một nguồn tham khảo.
Thứ năm, kiểm tra dòng tiền khai thác. Cần xác minh khả năng cho thuê và nguồn thu thực tế, không chỉ dựa vào thông tin được giới thiệu.
Thứ sáu, tính toán khả năng trả nợ trong cả hai giai đoạn lãi suất. Phải tính dòng tiền cho cả thời gian ưu đãi và khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Đồng thời, cần dự phòng ít nhất 6 tháng tiền trả ngân hàng.
Thứ bảy, kiểm tra khả năng bàn giao dự án và các ngân hàng hợp tác cho vay. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cần xem xét tiến độ thực tế, khả năng hoàn thành dự án và thông tin về các ngân hàng tham gia cho vay.
"Trong giai đoạn thị trường phân hóa, cơ hội không đơn thuần nằm ở việc mua được bất động sản giảm giá nhiều nhất. Điều quan trọng là xác định đúng giá trị tài sản, tìm được người bán có nhu cầu thanh khoản thực sự và mua ở mức giá phù hợp với năng lực tài chính. Một bất động sản tốt chỉ thực sự trở thành khoản đầu tư tốt khi người sở hữu có đủ dòng tiền để nắm giữ và khai thác trong dài hạn", ông Kiên nhấn mạnh.
