Mới đây, ông Lê Quốc Kiên – Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập đã chia sẻ về một trường hợp tài sản “bể nợ”, đang được ngân hàng đưa ra đấu giá với mức khởi điểm 88,2 tỷ đồng.
Cụ thể, căn biệt thự nằm trên khuôn đất vuông vức với diện tích hơn 394m², tọa lạc trong một con hẻm cụt yên tĩnh, ít xe qua lại, ô tô ra vào thuận tiện và chỉ cách mặt tiền đường khoảng 30m.
Về quy mô, công trình được hoàn thiện từ năm 2017 với kết cấu 4 tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng lửng và tầng áp mái), tổng diện tích sàn xây dựng lên đến hơn 1.417m². Đáng nói, toàn bộ công trình được đầu tư thiết kế và hoàn thiện với chất lượng cao cấp; trong đó, riêng chi phí để xây dựng và hoàn thiện ước tính khoảng 20 tỷ đồng (so sánh với giá trị một ngôi nhà có chất lượng tương đương ở thời điểm hiện tại).
Được biết, căn nhà trước đây được định giá 120 tỷ, thế chấp ngân hàng vay 90 tỷ. Hiện giá khởi điểm là hơn 88 tỷ, tức đấu giá đã thấp hơn cả khoản vay ban đầu. Đây là tài sản được chủ nhà thiện chí hợp tác với ngân hàng để đấu giá công khai thu hồi nợ, chưa qua thi hành án. Chủ nhà cũng đã ký vi bằng bàn giao nhà cho ngân hàng.
Tư vấn về tài sản này có đáng mua hay không, ông Lê Quốc Kiên cho rằng, để định giá, không nên vội lấy mức định giá 120 tỷ đồng rồi kết luận rằng mua 88,2 tỷ là lời ngay 31,8 tỷ. Vì còn tùy thuộc vào thời điểm định giá và cách định giá.
Theo ông Kiên, với tài sản có sẵn công trình lớn như thế này, người mua nên tách riêng tiền đất và tiền nhà để xem mình đang mua đất giá bao nhiêu. Chi phí xây dựng và hoàn thiện công trình khoảng 20 tỷ đồng, tiền đất còn lại là 68,2 tỷ. Chia cho diện tích 394,7 m², mỗi mét vuông đất chỉ 173 triệu đồng. “Đây là con số tôi thấy khá thú vị đối với một tài sản nằm tại trung tâm Phú Nhuận, hẻm ô tô và cách đường chính chỉ 30m”, ông Kiên nói.
Ưu điểm đầu tiên của tài sản là diện tích đất gần 400 m², ngang hơn 16 m. Ở khu vực Phú Nhuận, những căn nhà có diện tích đất lớn, ngang rộng, hình dáng vuông vức như vậy không phải lúc nào cũng có hàng để mua.
Thứ hai là vị trí và đường đi. Nhà nằm trong hẻm ô tô, gần sân bay Tân Sơn Nhất. Hẻm cụt ít xe qua lại, khá yên tĩnh. Với người mua để ở, thích sự riêng tư thì đây lại là một điểm cộng.
Thứ ba là công trình đã được đầu tư rất cao cấp. Hơn 1.400 m² sàn xây dựng, có tầng hầm, công trình được hoàn thiện theo tiêu chuẩn cao cấp. Với người mua có nhu cầu sử dụng ngay, tận dụng được công trình hiện hữu thì đây là một lợi thế khá lớn. Tiết kiệm được khoảng 1,5–2 năm thời gian xây dựng.
Thứ tư là chủ nhà đang thiện chí hợp tác với ngân hàng để đấu giá công khai thu hồi nợ và đã ký vi bằng bàn giao nhà cho ngân hàng. Đây là điểm thuận lợi so với những trường hợp tài sản bị cưỡng chế, chủ cũ không chịu hợp tác.
Tuy nhiên, nhược điểm của tài sản là nhà gần 90 tỷ nhưng nằm trong hẻm. Với tài sản ở phân khúc giá này, người mua vẫn có nhiều lựa chọn khác.
Tiếp theo, công trình được hoàn thiện theo nhu cầu riêng của chủ cũ. Nhà rất cao cấp nhưng không có nghĩa ai mua về cũng thích toàn bộ thiết kế và công năng. Người mua phù hợp nhất là người có thể tận dụng được phần lớn công trình hiện hữu. Còn nếu mua về phải sửa chữa, thay đổi quá nhiều thì bài toán giá mua sẽ khác.
Đồng thời, người mua tài sản này phải chuẩn bị gần 90 tỷ tiền mặt. Số lượng nhà đầu tư có khả năng tham gia cũng khá hạn chế. Chưa kể, diện tích và giá trị lớn, chỉ phù hợp mục tiêu tích sản và sử dụng, không phù hợp để mua lướt sóng.
Ngoài ra, thời gian đăng ký đấu giá khá gấp. Hạn cuối đăng ký tham gia là ngày 12/11/2026, người tham gia phải chuẩn bị khoản tiền đặt trước 4,41 tỷ đồng. Ngày 16/11/2026 đã tổ chức đấu giá.
Theo ông Lê Quốc Kiên, căn biệt thự này phù hợp với nhà đầu tư có sở hữu 4 lợi thế:
- Có tiền mặt.
- Có nhu cầu sử dụng: Mua để ở, làm trụ sở doanh nghiệp hoặc tận dụng được công trình cao cấp có sẵn.
- Có khả năng giữ tài sản lâu, không cần bán lại trong vài năm.
- Có sở thích săn hàng rẻ, thích những tài sản có giá mua thấp hơn giá trị mình tự đánh giá. Còn nếu mua để lướt sóng, kỳ vọng một vài năm sau bán kiếm chênh lệch thì đây không phải tài sản phù hợp.
