Thị trường nhà ở Mỹ được dự báo sẽ tiếp tục trầm lắng trong năm 2026 và năm 2027 khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và gây thêm thách thức đối với đà phục hồi của lĩnh vực bất động sản.
Theo khảo sát mới nhất của Reuters đối với các chuyên gia kinh tế và địa ốc, lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm – loại hình phổ biến nhất tại Mỹ – hiện dao động quanh mức 6,6% và nhiều khả năng sẽ chỉ giảm rất chậm trong thời gian tới. Dự báo lãi suất trung bình sẽ ở mức 6,4% trong quý III và 6,3% vào cuối năm nay, đồng thời duy trì trên ngưỡng 6% ít nhất đến năm 2028.
Triển vọng này được đưa ra trong bối cảnh Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục duy trì lập trường thận trọng đối với chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát. Nhiều nhà kinh tế được Reuters khảo sát cho rằng Fed khó có khả năng cắt giảm lãi suất trong năm nay, trong khi thị trường tài chính thậm chí còn tính đến khả năng lãi suất có thể tăng trở lại nếu áp lực lạm phát gia tăng.
Lãi suất cao đang khiến chi phí sở hữu nhà ở tăng mạnh. Theo ông James Knightley, Kinh tế trưởng của ING, với giá trị khoản vay mua nhà trung bình khoảng 460.000 USD, người mua hiện phải chi gần 3.000 USD mỗi tháng để trả nợ, tương đương hơn một nửa thu nhập sau thuế của một hộ gia đình có mức thu nhập trung bình tại Mỹ.
Trong khi đó, giá nhà vẫn ở mức cao dù tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể. Chỉ số giá nhà S&P CoreLogic Case-Shiller 20 thành phố được dự báo chỉ tăng 1,2% trong năm 2026 và khoảng 2% trong năm 2027, thấp hơn đáng kể so với mức lạm phát dự kiến. Tuy nhiên, giá nhà hiện vẫn cao hơn khoảng 55% so với giai đoạn trước đại dịch COVID-19, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), doanh số bán nhà hiện hữu – chiếm khoảng 90% tổng số giao dịch nhà ở – vẫn duy trì ở mức thấp lịch sử. Các chuyên gia dự báo doanh số cả năm chỉ đạt khoảng 4,1-4,2 triệu căn, thấp hơn nhiều so với mức đỉnh 6,6 triệu căn ghi nhận đầu năm 2021.
Một yếu tố khác tiếp tục hạn chế nguồn cung là hiện tượng “khóa lãi suất” (rate lock). Hàng triệu chủ nhà đang sở hữu các khoản vay với lãi suất chỉ từ 2-3% được ký trong giai đoạn đại dịch, nên không muốn bán nhà và chuyển sang các khoản vay mới có lãi suất cao gấp đôi hiện nay. Điều này khiến số lượng nhà rao bán trên thị trường vẫn ở mức thấp.
Các chuyên gia của BMO Capital Markets và RSM nhận định thị trường nhà ở Mỹ hiện chưa rơi vào khủng hoảng nhưng đang mắc kẹt giữa ba áp lực lớn gồm lãi suất vay cao, giá nhà đắt đỏ và nguồn cung hạn chế. Tình trạng này khiến người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, trong khi người bán cũng thiếu động lực đưa bất động sản ra thị trường.
Giới phân tích cho rằng nếu lạm phát tiếp tục duy trì trên mục tiêu của Fed và lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ ở mức cao, thị trường nhà ở nhiều khả năng sẽ còn đối mặt với giai đoạn tăng trưởng chậm kéo dài trong những năm tới.
