Những điều đáng bàn
Chia sẻ về chủ trương phát triển nhà cho thuê trong giai đoạn 2026-2030, ông Nguyễn Hoàng - Chuyên gia, Giảng viên bất động sản Công ty Học viện Eagle Academy đã chỉ ra đặc điểm, hiện trạng của loại hình này trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Theo ông Hoàng, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê là chủ trương đúng đắn, cần thiết của Nhà nước dù hơi trễ so với nhu cầu thực tế. Có thể thấy, cùng với sự phát triển kinh tế, Việt Nam có tốc độ đô thị hoá rất nhanh. Các khu công nghiệp, khu chế xuất phát triển rộng khắp cả nước với lượng lớn lao động. Tuy nhiên, vấn đề về nhà ở nói chung, nhà ở xã hội, nhà cho thuê nói riêng lại chưa đáp ứng đúng, phù hợp với nhu cầu của các đối tượng này. Điển hình, rất ít các khu công nghiệp tại các đô thị lớn có thể đảm bảo chỗ ở cho người lao động mà phần lớn việc thuê nhà do cá nhân, hộ gia đình riêng lẻ… tự phát triển.
Hàng chục năm qua, thị trường gần như bỏ trống hoàn toàn phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp/nhà cho thuê cho người lao động đô thị được phát triển một cách bài bản. Phần lớn đến từ nhà trọ, căn hộ mini, nhà phố chia phòng. Loại hình này không có tiêu chuẩn, thậm chí nảy sinh nhiều vấn đề liên quan pháp lý, giá cả, quản lý, thiếu đảm bảo an toàn…chưa bảo vệ quyền lợi của người thuê.
Nhìn nhận từ câu chuyện nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng cho hay, hiện nay, loại hình nhà ở xã hội mới chỉ tập trung vào việc mua bán/thuê mua mà chưa chú trọng đến vấn đề cho thuê. Tại một số khu công nghiệp, việc thiếu nhà ở cho công nhân lao động có tác động ít nhiều đến việc tuyển dụng lao động và duy trì sản xuất.
Theo quan điểm của ông Nguyễn Hoàng, việc phát triển nhà ở cho thuê là chủ trương đúng đắn và cần thiết, nhưng nếu không nhìn nhận những nút thắt có thể sẽ như chương trình nhà ở xã hội nhiều năm nay, đặt ra mục tiêu rất lớn, nhưng thực tế triển khai lẻ tẻ và manh mún. Trong khi đó, hiện nay nhu cầu đi thuê nhà của người lao động rất lớn. Hầu như tất cả các tỉnh thành đều có nhu cầu về loại hình này, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội hay các tỉnh có nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai…
Mặc dù nhu cầu nhà cho thuê lớn nhưng doanh nghiệp lại không mặn mà với việc phát triển phân khúc này. Theo ông Hoàng nguyên nhân đến từ việc chi phí đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn rất lâu. Quy trình thủ tục không đơn giản hoặc ngắn gọn hơn so với nhà ở thương mại. Lợi suất cho thuê thấp (5 – 6%/năm), thậm chí thấp hơn gửi tiết kiệm. Chưa kể, quy hoạch và quỹ đất rất thiếu. Ngay việc 20% đất dự án dành cho nhà ở xã hội đã khó khăn thì đất dành cho nhà ở cho thuê lại càng kém khả thi; chưa có nguồn tín dụng riêng dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê…
Làm gì để phát triển nhà ở cho thuê đúng như chủ trương đề ra?
Về phương án phát triển nhà ở cho thuê, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, trước tiên phải xác định những lợi ích của việc phát triển nhà cho thuê và nhà ở xã hội. Đây không chỉ là vấn đề nhà ở - nơi cư trú sinh sống mà còn là an sinh xã hội của nhà nước, ổn định lực lượng lao động, liên quan đến phát triển kinh tế - xã hội.
Việc phát triển nhà cho thuê còn giảm bớt áp lực phải sở hữu nhà ở theo như văn hoá truyền thống; đáp ứng nhu cầu giới trẻ (gen Z đang không đặt nặng việc đến bao nhiêu tuổi sở hữu nhà mà tập trung vào chất lượng sống).
Đồng thời, việc này tác động đến cấu trúc của thị trường bất động sản khi mà nhà cho thuê/nhà ở xã hội cùng với nhà ở thương mại là hai kênh song song của thị trường. Thay vì hiện nay chỉ có nhà ở thương mại thì nhà ở cho thuê như một đối trọng, giảm áp lực cho phân khúc căn hộ bình dân/hạng C, đồng thời cũng thêm một kênh đầu tư hấp dẫn an toàn khác cho nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, nhà ở cho thuê/nhà ở xã hội khi được quy hoạch, đầu tư bài bản sẽ dẫn đến việc tạo dựng bộ mặt và chất lượng không gian đô thị, nhất là các khu công nghiệp, khu dân cư lao động đông đúc (chất lượng xây dựng, đảm bảo an toàn an ninh, lối sống văn minh…).
Để phát triển nhà ở cho thuê đúng như chủ trương đề ra, ông Nguyễn Hoàng có một số đề xuất:
Thứ nhất, Nhà nước phải làm chủ đạo, chủ động, dẫn dắt bằng một chương trình tổng thể kết hợp với nhà ở xã hội – Quỹ Nhà ở quốc gia chung. Chương trình "Nhà Ở Quốc Gia" làm sâu rộng, không phải riêng lẻ và ngắn hạn 5 – 10 năm.
Thứ hai, cần có quỹ đất và quy hoạch riêng để phát triển, không thể manh mún, rải rác 1 -2 toà nhà mà phải là những khu nhà ở cho thuê/nhà ở xã hội từ vài chục đến cả trăm hecta, trong đó chú trọng đến các khu công nghiệp/cảng biển/logistic.. Và ngay trong Luật Đất Đai, Luật Nhà ở sắp sửa đổi phải xác định quỹ đất cho loại hình này.
Thứ ba, cần có cơ chế tài chính nguồn vốn. Ví dụ doanh nghiệp có thể vay dài hạn với lãi suất thấp (thậm chí thấp hơn lãi suất tiết kiệm vì lợi nhuận cho thuê hiện cao nhất cũng chỉ tương đương với lãi suất tiết kiệm), thậm chí tạo ra sản phẩm tài chính mới (ví dụ như REIT để người có tiền có thể tham gia thay vì đầu tư trực tiếp vào bất động sản - vừa có lợi cho đầu tư vừa có lợi cho quyền lợi mua nhà ở).
Thứ tư, chính sách thuế đối với doanh nghiệp cần có những ưu đãi đặc biệt, vì đây là mục đích an sinh xã hội, không phải đầu tư lợi nhuận thương mại thông thường.
Thứ năm, cơ chế hoạt động rõ ràng minh bạch và linh hoạt, kết hợp với nhà ở xã hội như thuê mua dài hạn với các đối tượng có nhu cầu thuê, tức là phải xây dựng một chương trình tổng thể chung. Cùng với Luật Đất Đai, các Luật như Luật Kinh doanh bất động sản sắp tới có sửa đổi phải có những quy định cụ thể về vấn đề này.
Thứ sáu, đảm bảo chất lượng xây dựng, chất lượng quản lý (văn minh đô thị - lối sống).
Theo ông Nguyễn Hoàng, hiện nay chúng ta đang đua theo xu hướng phát triển đô thị mô hình TOD, nhưng có vẻ chỉ tập trung vào mảng nhà ở thương mại mà bỏ qua nhà ở cho thuê/nhà ở xã hội. Chủ trương đúng, kịp thời là điều kiện cần, nhưng chưa đủ. Điều quan trọng giai đoạn này, chúng ta có giải quyết đúng tận gốc nút thắt tài chính, quỹ đất, cơ chế hay lại chọn cách dễ hơn là ban hành thêm một chương trình và chờ thị trường tự vận hành trong một cấu trúc thị trường không thể tự giải quyết được.
Ông Hoàng dẫn chứng, tại TP.HCM có khu dự án New City với 3.800 căn hộ qua 3 lần đấu giá không thành công, lãng phí tốn kém nhiều năm nay. Nếu tiếp tục đấu giá thì sẽ lặp lại không có doanh nghiệp nào nhận. Có thể biến đổi dự án thành nhà ở xã hội (bán có thời hạn theo tuổi thọ) và nhà ở cho thuê do một cơ quan/doanh nghiệp nhà nước của thành phố trực tiếp quản lý. Điều này trước mắt vừa không bị lãng phí và tốn kém để bảo trì, vừa để có dòng tiền thu về cho ngân sách thành phố.
"Thực tế sẽ triển khai như thế nào cần một sự chuẩn bị đầy đủ, chặt chẽ, đồng bộ, sâu rộng và kết hợp từ nhiều bộ ngành, lĩnh vực, doanh nghiệp, xã hội cộng động mà ở đó vai trò chủ đạo, chủ động tiên phong là cơ quan Nhà nước tại các địa phương", vị này nhấn mạnh.
